浅谈房地产管理创新

曹卫清

【摘要】本文论述了管理的内涵以及管理创新的内涵，通过对管理的理解，阐述了房地产市场中房地产管理创新。

【关键词】房地产；管理；创新

【 abstract 】 this paper discusses the connotation of management and the connotation of management innovation, through to the understanding of management, this paper expounds the real estate market, real estate management innovation.

【 key words 】 real estate; Management; innovation

中图分类号：C93 文献标识码：A文章编号：

一、管理内涵

管理(manage)是社会组织中，为了实现预期的目标，以人为中心进行的协调活动。它包括4个含义：1.管理是为了实现组织未来目标的活动；2.管理的工作本质是协调；3.管理工作存在于组织中；4.管理工作的重点是对人进行管理。管理就是制定，执行，检查和改进。制定就是制定计划（或规定、规范、标准、法规等）；执行就是按照计划去做，即实施；检查就是将执行的过程或结果与计划进行对比，总结出经验，找出差距；改进首先是推广通过检查总结出的经验，将经验转变为长效机制或新的规定；再次是针对检查发现的问题进行纠正，制定纠正、预防措施。

二、管理创新

管理创新（Management Innovation）经济学家约瑟夫·熊彼特于1912年首次提出了“创新”的概念。创造是指以独特的方式综合各种思想或在各种思想之间建立起独特的联系这样一种能力。能激发创造力的组织，可以不断地开发出做事的新方式以及解决问题的新办法。

管理创新则是指组织形成一创造性思想并将其转换为有用的产品、服务或作业方法的过程。也即，富有创造力的组织能够不断地将创造性思想转变为某种有用的结果。当管理者说到要将组织变革成更富有创造性的时候，他们通常指的就是要激发创新。

管理创新的内容也可以分为三个方面：

1）管理思想理论上的创新；

2）管理制度上的创新；

3）管理具体技术方法上的创新。

三者从低到高，相互联系、相互作用。

三、房地产管理创新

1、信贷政策

国务院出台的新国八条房地产调节政策中强调强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；上述政策将有效的抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。根据国务院要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

2、土地市场管理创新

在土地供应方式上进行创新，改革"招拍挂"的土地供应方式，完善土地招拍挂制度。还需要进一步加大闲置土地的处置力度，以及盘活存量的建设用地，进一步节约集约用地。

例如，在2010年末，京沪等地土地出让市场一片火爆，土地单价被屡屡刷新。仅仅4个月后，土地市场的惨淡局面就已经显现。有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

2012年全国将建设700万套保障性住房。此前，国土资源部相关负责人曾表示，今年建设用地指标的投放领域已经确定，其中保障性住房是必保内容。国土资源部要求，国务院批准用地城市必须在2月底前，对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由国土资源部安排计划指标，4月底前完成用地审批。

3、房地产税收管理创新

根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。“相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。”

以一套08年100万购买现在出售200万的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。在严格调查坚决堵塞税收漏洞的要求下，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费翻倍。

在进一步推进房地产税制改革的过程中，一方面要不断完善和健全税收政策，以适应客观经济形势发展的需要；另一方面必须同时强化房地产税收征管措施，以保证房地产税收政策的推行和落实。

此外，国务院还要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

4、城市发展模式创新

从长远看来，城市化日益加剧，最根本是要转变城市发展模式。把城镇化引向未来新型城市、新型城镇和新型农村的发展道路，即围绕大城市四周不断发展的小城镇，伴随着规模的扩大和功能的提升，逐渐增强了吸纳人口和扩大就业的能力的"串葡萄"模式。更好地满足居民的住宅需求、平抑房价。

2010年，金融危机的阴云还未完全散去，北大资源集团明确提出资源整合型城市运营商的定位，全力进入房地产行业。如果说那时业界对北大资源和这种模式还报以观望和迟疑的态度，那么2010年最具中国特色城市运营商特别大奖、2011年社会贡献企业大奖、最佳开发模式创新奖等荣誉的获得，同时多个项目的实际落地和快速进展，则完全验证和肯定了北大资源这种既能实现政府目标，又能带来居民生活幸福双赢的独特商业模式。

未来的地产开发模式一定是复合型的，既要有工业产业，更要有服务、住宅、生态等相关配套设施。因此，北大资源要借助自身的教育、医疗、IT等方面的优势，更好地实现产城融合和互动，帮助解决城市化进程中“看病难”、“上学难”等问题。实现以宜产和宜居相结合为导向，以重质量、重品位为特征的新城市化进程。

【参考文献】

1、www.soufun.com 房地产门户-搜房网

2、http://house.sina.com.cn新浪房产

3、http://baike.baidu.com百度百科

4、石坚，房地产税收征管要多措并举，中国财经报，2011年