浅议老旧小区综合整治工程的难题与对策

宋桦峰

中图分类号：U617

自2007年以来，针对上世纪八十年代至九十年代建设的45个住宅小区（下称老旧小区）主体严重老化，年久失修，环境脏乱差的情况,滕州市委、市政府坚持以人为本，持续开展老住宅小区综合整治工程，目前仍有15个老旧小区没有进行改造。因此，2012年将15个老旧小区综合整治作为政府为民办事的十件实事之一，累计投入资金3600余万元的资金，按照“构建和谐城乡、打造民生城建”的总体要求，坚持“以人为本、政府主导、业主自愿、部门联动、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，以为民、便民、利民，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨，以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标，以整治小区环境脏、乱、差为重点，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，建立健全老旧住宅小区管理体制和运行机制，全面提升老旧住宅小区管理水平。拟整治面积124.54万平方米，受益居民11711户。整治后的旧住宅小区达到净化、绿化、亮化、美化并建立健全长效管理体制。整治项目主要内容为：疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；化粪池清污；硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；增加小区停车位面积；清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；调整绿化方式，补植适宜树种；楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；维修和更换落水管；未实施物业管理的老旧小区，整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同，暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础性服务；改造影响居民生活的供电设施，未向供电部门移交的组织实施移交；合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；其他具备整治条件的项目等12项。

力争通过综合整治，使我市老旧小区的的环境明显改观，秩序明显好转，设施功能也明显改善，虽然近几年老小区整治取得了明显的成效，但与居民群众的愿望相比，还存在着很大的差距。总结我市老小区综合整治工作，存在着以下几方面的矛盾与困难：

1、社会期望膨胀，老小区整治目标难以完全实现。居民和小区管理单位希望通过老小区整治解决所有问题。例如，解决文化休闲问题、车棚出租问题、公建配套问题、专业改造问题等，这些给小区整治赋予了太高的目标，也给老小区整治工作造成巨大的压力。

2、工程错综复杂，单一网络难以妥善协调。老小区整治工作是一项复杂的系统工程，涉及房管、政法、信访、发改、公安、财政、建设、水利、规划、园林、城管、体育、物价、供电、电信、邮政、广电、移动、联通等多家单位与部门，需要各单位和部门共同配合，密切协作，更需要全社会力量参与支持。但在实际操作中，还是有一些部门认为老小区整治是物业管理部门的业务工作，造成协调众多行政部门和专业单位的联动有些力不从心。

3、管理后劲不足，整治效果难以长久维持。老小区由于建造时间早，建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。而老小区由于自身功能不完善，严重影响了物业公司的自我维持与发展。老小区物业服务收费标准低、收缴难，严重影响了物业公司的正常营运。近几年老小区物业管理公司不时有退出的现象，小区整治后并不能彻底走出长效管理后劲不足的困境，也影响了整治效果的长久维持。

对策建议

1、进一步健全组织体系，明确部门职责。进一步加强综合整治工程的组织领导，建立健全完善的工程领导小组和办事机构，新增政法、体育等部门为成员单位，结合我市实际，老旧小区综合整治提升工程要按照部门联动、属地管理的原则，建立市、街道、社区三级联动机制。市政府与各各相关部门和单位签订目标责任书，实施年度目标考核。

2、进一步加强调研，科学合理确定新一轮整治内容。在全面总结以往老旧小区住宅综合整治经验的基础上，结合我市社会经济发展水平，充分考虑老小区居民群众的愿望，以缓解停车难等问题为重点，从设施配套、生态环境、文化提升等方面完善小区基础设施功能。

3、做实做细综合整治方案，确保综合整治工程安全、高效、优质。要强化项目管理，积极推行标准化管理，规范建设程序，节约建设资金，保证工程质量。要做好工程建设前期调查、招投标、项目推进、现场施工管理、初验和竣工验收等工作。工程管理要严格实行规划设计、招投标、监理审计监管、考核验收等制度。

4、进一步加强长效管理，巩固整治效果

（1）建立健全老旧小区物业管理相关政策，出台具有可操作性的实施细则。同时还要明确水、电、气等专业部门的维修责任，分清责任范围，避免推诿扯皮。

（2）建立健全维修资金管理、使用、监督制度。市政府应该组织有关部门和相关专家，探讨顺应社会经济发展趋势，符合我市实际特点的老小区维修基金管理模式，制定相应的维修资金管理与使用具体办法。或由相关部门共同成立一个联合管理机构，专门负责维修资金的归集、使用及管理，做到维修资金运作公开、透明。

（3）加大对老旧小区物业管理市场的支持力度。政府应当通过综合整治工程，使老小区具备物管条件后，再引进市场机制下的物管服务。同时，政府及相关部门应通过一系列的优惠和补贴扶持物业管理公司接手老小区。

（4）加强宣传，增强老小区业主的物业管理意识。融洽居委会与物业管理企业和老旧小区业主三者之间的关系。

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