论建筑经济与房地产经济

胡海刚

中图分类号：[TU-9]

【摘要】近几年，我国房地产产业的蓬勃发展让建筑经济产业链的讨论甚嚣尘上，它为我国国民经济发展做出了重要贡献，但是这种过快过热的局面容易引发与市场经济发展不协调的问题。笔者首先探讨了房地产经济发展的意义，指出传统建筑经济的瓶颈，最后对房地产经济进行了界定，论述了房地产产业经济形象。

【关键词】建筑经济 房地产 发展

随着改革开放的不断深入，我国房地产行业得到了快速发展，房地产经济增长之势如火如荼，成为市场经济重要组成部分，有关部门应该做好建筑经济与房地产经济的监管工作，努力避免各类潜在风险，保持科学、健康的发展，才能更好的发挥其对经济增长的贡献作用。

一、房地产的含义及其经济发展意义

1、房地产的含义

房地产就是土地、建筑以及附属在土地建筑物上不可分离的部分以及各类权益。从物理层面上来说，主要是指建筑结构、造型等技术特征以及外表形象；从经济角度来看，就是利用经济眼光来观察和研究建筑，当然利用经济语言描述房地产，并不是一个抽象的概念，不能够脱离造型、技术和社会等各个因素而独立存在，同时房地产经济又是所有经济现象的一部分。

2、房地产经济发展意义

房地产经济发展具有多个层面的意义。首先，从国内收入创造方面来说，房地产在近十几年的发展过程中为国民创造了巨大的收入，这是其他经济领域难以抗衡的；并且随着房地产的快速发展，商品房种类日益丰富，使得人们的居住水平得到了提高，改善了生活品质；另外，房地产行业为社会创造了百万个就业岗位，引导农村富余劳动力合理流动，为国家和社会减少了就业矛盾；最后，房地产经济从最开始发展到逐渐完善的过程中暴露出了许多问题，如银行信贷风险、征地是否合理、价格是否过高等，并且全球性的金融危机也对房地产经济产生了一系列的影响。应该在房地产经济发展过程中不断积累经验和教训，政府也应该更加科学的引导房地产经济向着和谐健康的方向发展。

二、传统建筑经济体系的瓶颈

在改革开放之初，我国建筑行业是粗放型经济体制，依靠资源产业带动房地产行业的发展，这类发展模式可以获得相当可观的利润收入，但是其付出的成本也是惊人的，不符合国家可持续发展的政策，并且随着社会经济快速发展，各类原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力的日益增加，如何在提高经济效益的前提下保证居民的生活需求，有效的节约各类资源，成为建筑经济发展不得不考虑的问题。为了解决利润与质量之间的矛盾，需要从建筑经济体系内部找原因，从产业性状上进行深入的分析，从而找到有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求应该放在第一位，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而住宅的消费使用周期更长，所要做的也应该更多。所以产业化是必经之路，也只有产业化道路，才能促进整个经济体系的良性运转，摆脱粗放型生产行业的帽子，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。

三、房地产经济形象

1、作为财富或财产的房地产

房地产的价值与财富体现在其使用方式上，与其他物质财富相比，房地产具有独特的特性：

（1）位置固定，房地产不具备其他物质的流通性质，受到自然条件的约束，具有很强的地区性质。一般的物质财富需要通过市场进行流通，市场成为需求与供给相互接触的地方，对于没有一般物质流通性能的房地产来说，其流通只是所有权和使用权的流动，不管有没有购买新的或旧的建筑物，都需要从销售者手中获得所有权。

（2）投资的巨额性和体积的庞大性，房地产是建筑经济投资的主要对象，应该列为耐久消费财富行列。建筑与城市的形成及规模有着密切的关系，城市本身就是在利益集聚的基础上形成的，因而其空间的利用也必然是高密度的，但这个密度义要有一定限度，为了防止过度密集，就必然要控制筑地基与占地面积的比例和容积率，而且规定了最高限度，大城市面临着限制区域无限扩大所必然出现的排他性等许多问题，这样，在生产和购买房地产这种物质财富的同时，会给作为其外部经济范畴的城市带来很大的影响。

2、作为资本或资产的房地产

资本是一个动态的概念，它以资本作为经济活动的中心，这里的资本就是生产剩余价值或附加值，而资产是一个静态概念，它是以市场作为经济活动的中心，这里的资本属于增殖财富，就是资本的自我增殖，这也是经济的本质内涵和经济活动的核心，所以在对资本进行评价时，应该在将来不断回收部分的系列中，扣除必然增值的部分，然后重新进行计算；在对资产进行评价时，首先设想利用这些资产作为资本进行投资，然后利用同样的规律进行推算，这里的增值资本应该纳入到市场价值中来，这样，不论是资本还是资产，对于房地产经济来说都是相同的概念了。因此，在对其进行评价时，可以利用资产原值和资产净值两种方法，这里的资产原值就是将资产作为整个使用寿命期间都不减值，资产净值就是市场价值，不管经过多少年，均按照新产品的价格进行计算。

3、作为建筑经济循环中的房地产

循环经济就是从生产到流通、从流通到消费、再从消费到生产的这种周而复始的循环过程。一般来说，在一个循环周期内，生产、流通及消费这三种经济行为分别是在独立的经济部门出现的，但是建筑与土木工程很难说清是属于流通部门还是属于生产部门，因为在所谓的流通产业中，没有建筑流通这类业务，并且建筑往往是通过承包进行生产的，也不需要经过流通环节，不过所有权的转移还是属于流通。目前，房地产行业就是与这类流通有关的产业。

4、与建筑生产形态有关的房地产

建筑行业的业务大部分是承包生产的，这类承包生产会在供给与需求双方中存在着矛盾，对于需求方来说，希望供给方加大对建筑物的投资，追求其造型的美观，由于用户的爱好又千差万别，因此，标准规格的产品很难满足需要，所有的项目都按照预定的标准建设是行不通的，以预制为目的的建造难以满足多样化的需求；对供给方来说，由于建筑物固定在土地上，所处的客观条件包括着各地的气候、风土习惯、生活方式等与其他地区性的条件不同，使得预制生产很难进行。

建筑生产的组织形式是在一个特定的工程中，总承包单位与各分包单位开放结合的组织形式，这类组织形式具有一次性，仅在一个工程现场适用，当这个工程结束，这类组织形式就会随着工程的改变而解体；当工程内容出现变化时，总包单位和分包单位之间应该重新进行组合，建筑生产活动中往往采取这类组织形式。建筑对土地的固定性决定了这类建筑工程承包的形式，对于建筑生产的要素可以简单的分为三类，即劳动、资本及材料。

在整个建筑行业中，房地产业的生产额(销售额)占有很大比重，但是其净产值所占的比重则很低。这是因为在计算时要从生产额中扣除占比重很高的材料费，材料费之所以高，是因为种类、数量和加工程序多，因而房地产生产的兴旺无疑会推动相关的其他产业的发展。

四、结束语

房地产经济既包容社会经济形象、建筑经济形象，又具有自己特定的经济形象，因此房地产中的经济和开发经济中的房地产，这两种形态井存于房地产经济及房地产经济形象之中。

【参考文献】

【1】 闫新红 论房地产经济与市场经济发展的协调 现代商业 2011

【2】 吴永强 试论建筑经济与住宅产业化 中国房地产业 2011

【3】 魏后粦 建筑经济与房地产经济 科技创新导报 2008

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。