对于房地产开发项目管理的重要性

陈奔放

摘要：本文就房地产开发管理工作展开了简要论述，为了创造更高的效益,房地产行业越来越重视项目管理这一关键环节。

关键词：房地产；项目管理；重要性

Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.

Keywords: real estate; Project management; importance

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作，针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益。

二、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。房地产开发项目管理的具体流程步骤：

1、其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标。

2、其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。

3、其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。

4、其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

三、房地产开发管理中的三项重要工作

1、房地产开发用地规划管理

房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列关于我国房地产开发用地规划管理中的问题。首先日益表现出来的是城市问题：①房地产开发商把尽量获取廉价土地作为房地产开发管理的重要大事，这就导致了他们盲目地圈地和囤积土地。随着我国城市规模日益扩大，土地粗放利用现象十分严重，盲目圈地囤积土地屡禁不止。②旧城改造的缓慢进展过程。③基础设施建设严重滞后于城市发展。④保障性住房严重供应不足。 其次是规划问题。我国大部分城市规划都滞后于城市建设； 房地产开发企业商往往希望通过市场情况来变动规划设计方案等，其最终就是为了自身的利益。为了提高房地产开发的综合市场竞争力及其经济效益，房地产开发一定要注重房地产开发用地规划管理。

2、房地产开发工程管理

房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。现代房地产开发企业要认识到开发工程管理工作的重要性以促进企业的健康发展。

首先，房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。

其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。

最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。

3、房地产开发项目风险管理

由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。

首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。

1）注重优化投资组合,以利于实现风险分散。

2）严格控制施工工期,缩短建设时期，尽早地完成开发项目。因为项目产生的风险大都来源于施工建设过程中。因此要控制工期，尽快地完成项目开发。

3）一定要采取必要措施减少一些不必要的成本支出。譬如：通过签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出;通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用;通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。

4）务必要提前预租或者预售。尽快地回收资金要在前期和中期完成，争取尽量多的定向开发和团购在动工之前就要完成,或者在动工和完工之前, 就与租户和客户签订租约、预售协议。

5）在销售过程中, 实行尽量多的优惠政策措施。房地产开发商可以考虑物业费，配套费等是否可以优惠等等措施。

因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，再运用合适的过程和方法来对付项目风险。这样才有益于开发企业的效益。

四、总结

房地产开发与管理是一个系统工程，涉及到人文、生态和法制等诸多方面，要把房地产开发管理好，必须树立现代开发管理理念，着眼未来，把握机遇，迎接挑战。

参考文献：

[1]王凌,浅析房地产项目管理的问题及应对措施,四川建材2009.

[2]全能柔,房地产开发项目管理和质量控制,四川建材2008.