对我国房地产分别抵押法律制度的思考

李国际

(三峡大学法学院，湖北宜昌 443002)

房地产分别抵押是指抵押人以其合法拥有的房产和地产作为两种独立的财产和权利而单独分别抵押给不同的抵押权人，在债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权时，抵押权人可将房产和地产一并拍卖，但仅能就抵押物卖得的价金各自优先受偿。随着房地产市场的蓬勃发展，房屋数量在不断地增多，房屋产权流转也日益频繁，我国建设用地使用权和房屋所有权的权利冲突日益严重。我国实行的是土地公有制，为解决建设用地使用权的有偿使用问题，对建设用地使用权的流转往往采取限制的措施，实行房地合并(连动)抵押的政策。为此需从理论上研究并解决房地产分别抵押制度中的相关问题。这将有助于保护相关权利人的权利，并对国民经济的健康发展和和谐社会的构建，无疑具有重大的实际意义和理论意义。

一、国外法上的房地产分别抵押立法模式

关于房产与地产能否分别作为抵押权的客体，英美法系与大陆法系存有差别:英美法中由于不严格区分房产和地产，把土地和房屋及构筑物附带的各种权利集合在一起笼统地视为一个整体，因而英美法上的房地产抵押只能是房产和地产的同时抵押。

大陆法系各国立法例上，主要有下列两种立法模式:

第一，以德国为代表的吸收主义立法模式。德国民法沿袭罗马法上土地吸附建筑物的原则，将建筑物作为土地或地上权的重要组成部分。……