土地金融价值评估分析

廖年生

（华宸信托有限责任公司，北京 100033）

1 土地金融价值评估的原则及主要影响因素

1.1 土地金融价值评估的原则

土地金融价值评估是出于资金融通目的的不动产价值评估，其原则不仅要符合评估执业原则，而且要遵循金融行业的基本原则。土地金融估价应遵循的基本原则有：审慎原则、可变现原则、合法性原则、独立客观公正原则。遵循审慎原则，是指土地金融估价过程中保持谨慎态度，在估价方法选取、市场参照标准、预期收益判断等实际操作时，执行评估规范中对估值最具确定性的标准和参数。遵循可变现原则，是指土地金融估价应以估价对象在融资期限内通过拍卖、转让等方式得到现金的保守数值为依据。

遵循合法性原则，是指土地金融估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，估价程序合法。金融估值除了遵守评估行业一般法规外，还得遵守金融法规，如《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等。

遵循独立客观公正原则，是指土地金融估价机构及评估人员在评估过程中保持高度的独立、客观、公正的执业规范，严禁按融资方利益索求进行估价。

1.2 影响土地金融价值的主要因素

土地金融价值的主要影响因素包括估价对象的地理位置、所在区域土地市场的活跃程度、宗地法律属性、房地产市场趋势等。……