实现市场定位与绿色建筑的双赢

李文明

(中铁置业，北京 100055)

中铁秦皇半岛一期住宅项目位于河北省秦皇岛市海港区归提寨村，南岭路以东，规划二路以北，规划一路以南，横断山路以西。中铁秦皇半岛项目分三期进行开发建设，本次申请绿色住宅建筑二星级认证的为一期，均为新建高层住宅建筑。申报范围为31号～37号楼，申报范围用地面积51 540．1 m2，31号～37号楼建筑总面积174 006．99 m2，居住人口3 456人。住区公共服务设施按规划配建，配套设施较为完整，1．5 km半径内配套公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、社区服务、金融邮电和市政管理七类设施。

1 项目定位

1)项目市场定位。引领秦皇岛市场的高端华宅:城市核心——突出项目在区域的地位和未来给人们的印象;品质定位——打造品质突出的产品，建立区域标杆;人文内涵——继承和发扬悠久的文化积淀;居住标杆——引领区域居住方式和生活方式。2)项目产品定位。本产品力争打造最具特色坡地建筑群，打造最纯粹的欧陆风情社区，充分展示中铁置业科技智能、低碳环保住宅方面的开发实力和水平，打造秦皇岛科技智能新标杆。

2 采用的绿色建筑技术措施

本项目设计时，充分考虑了适用于本项目市场定位的绿色生态和建筑节能技术，合理地确定了绿色建筑认证策略，力争从节地、节能、节水、节材、室内环境质量、运营管理六个方面达到绿色建筑二星级指标要求。

本项目充分开发利用地下空间，实现全部地下停车;采用了外墙外保温体系和高效照明设备，可有效降低建筑能耗，改善室内居住环境。项目运用了雨水回收利用的技术，收集场地内雨水，经过处理后用于绿化浇洒，减轻小区公共用水费用。

1)地下空间利用与室外环境。本项目申报范围用地面积51 504．1 m2，建筑占地面积 5 640．1 m2，居住人口 3 456 人，人居居住用地指标为14．90 m2/人。合理开发利用地下空间，地下建筑面积达到41 246．80 m2，地下建筑面积与建筑占地面积之比为7．31∶1，地下空间作为汽车库、送风机房、排风机房、泵房、雨水处理设备间等辅助用房使用，节约了地上的使用面积。

本项目住区整体绿地率达到64．71%，人均公共绿地面积为2．5 m2。根据当地的气候条件和植物自然分布特点，景观植物选择适应当地气候和土壤条件的乡土植物，如黄连木、加拿大杨、山杨、枫杨、蒙古栎、刺槐、国槐、金枝槐、蒙椴、榆树、金叶榆、水杉、馒头柳等。选用少围护、耐气候性强、病虫害少、对人体无害的植物，乔、灌、草结合构成多层次的植物群落。

2)提高围护结构保温性能。本项目采用外墙外保温体系，除31号～33号北侧窗墙比略高于标准要求外，其他建筑朝向的窗墙比均远低于标准要求。屋面采用双层60 mm厚SF憎水膨珠保温砂浆中间夹4 mm厚聚氨酯泡沫塑料的保温层做法，传热系数达到0．41 W/(m2·K);外墙采用95 mm厚聚氨酯硬泡沫塑料外保温加200 mm厚钢筋混凝土，传热系数达到0．21 W/(m2·K)～0．27 W/(m2·K);外窗采用隔热铝合金框，玻璃采用辐射率不大于0．15 的 Low-E 中空玻璃，离线6+12Ar+6，遮阳系数0．53，气密性为6 级，可见光透射比0．50，传热系数达到2．0(2．1)W/(m2·K)，均远小于标准要求，保证建筑能耗不高于国家和地方标准规定值的80%(见表1)，更大程度节约能源，降低住宅运转的能耗。

表1 建筑能耗参数表

3)节水与雨水回收利用。本工程所用卫生洁具及配件均采用节水型产品;建筑生活用水、地库冲洗、绿化浇洒、道路冲洗、景观补水等各主要用水点均按用途分别设置水表计量，根据水平衡测试标准100%安装分级计量水表;采用喷灌的节水灌溉方式，水源为雨水收集处理合格后的非传统水源。

本项目设计采用雨水回收利用系统设计，收集项目内屋面雨水，处理后用于绿化浇洒、景观补水等。非传统水源利用率达到1．27%。

4)室内环境质量模拟分析。本项目申报的31号～37号楼主要包括3个典型单元，其中1单元由 A1，A2，A3，A4户型组成，2单元由B1，B2户型组成，3单元由C1，C2户型组成。我们以典型单元为单位建立模型进行了室内自然通风效果分析(见图1～图3)。

图1 1单元距楼面1.2 m高度处流场分布

各户型整体通风换气次数均在27次/h以上，各户型室内整体通风效果良好，能够保证室内空气质量。

图2 2单元距楼面1.2 m高度处风速云图

图3 3单元距楼面1.2 m高度处空气龄云图

3 实现双赢

一个商业开发项目，其市场定位和预期成本是基本固定的，为了达到二星级认证的要求，在确定认证策略的过程中，项目组需要在提高围护结构保温性能和采用可再生能源这两个策略中决定取舍。

本项目一期户数为1 080户，若采用太阳能热水作为生活用水，需为50%的用户安装太阳能热水器，总投资为380万元。因本项目的设计风格为地中海风格，屋顶无法安装集中换热式太阳能热水系统，只能采用分户阳台式，这样也会严重影响建筑的立面效果。

若要实现建筑能耗不高于国家和地方标准规定值的80%的认证策略，则必须提高外围护结构的保温性能，预计增加的投资约为680万元。外围护结构保温性能的提高不仅可以满足认证要求，而且可以降低建筑能耗，改善建筑品质和室内环境质量，于无形中为用户带来实惠。

虽然可再生能源的增量投资小于外保温技术的增量投资，且可再生能源技术为显性技术，而外保温技术为隐性技术，但是项目组通过与甲方市场销售人员及设计方多次沟通，最终决定以设计风格和市场定位为主导方向，在可接受的增量投资范围内，选择提高外围护结构保温性能以提高建筑的品质和降低能耗，实现市场定位和绿色建筑的双赢。

本项目为实现绿色建筑二星级的目标，因雨水收集回用系统、喷灌系统和外围护结构保温性能提高所增加的增量投资约为704万元，折合40．46元/m2，占总投资不到1%。

中铁·秦皇半岛一期31号～37号楼项目定位绿色建筑二星级目标，提倡因地制宜，打造以人为本、适宜居住的建筑，体现了中铁置业坚持开发绿色建筑和积极响应国家号召的坚定决心和信念，也反映出一个企业对于国家节能环保事业的责任与贡献。