小区停车位的权属问题初探

金莉萍，虞 倩

（1.苏州市职业大学 商学院，江苏 苏州 215104；2.江苏新天伦律师事务所，江苏 苏州 215002）

随着我国居民生活水平的不断提高，私家车的数量规模越来越庞大，城市住宅小区停车位的供求关系也越来越紧张，与停车位有关的纠纷不断发生。虽然《物权法》第七十四条[1]90对小区的停车位的权属作出了规定，但是由于该条规定内容不够明确，规定的概念也较为模糊，并没有区分停车位的不同形式，也未对停车位所有权的归属进行类型化的规定，这为以后业主之间、业主与物业公司之产生纠纷埋下了隐患，给司法实践带来了很大的困扰。

一、小区停车位权属的确定依据

建筑模式的多样化和人们对停车位的极大需求，使得小区停车位也向多样化发展，从最初的地面停车位发展到后来的地下停车位，空间的紧凑性也催生了架空层停车位以及屋顶平台停车位的出现。停车位本身的特殊性质和众多的停车位的形态，使得学界对于小区停车位权属的确定依据有着不同的主张与看法。

（一）按停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断其权利归属

持该观点的学者认为，对于小区停车位权属的确定，以小区的停车库、停车位的面积是否分摊到房屋建筑面积中为准：若计入房屋建筑面积，则车位归全体业主所有；否则，归开发商所有。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条[2]规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。根据此项规定，我们可以看出法律上并没有明确停车位是否计入公用建筑面积。以停车位是否计入商品房公摊面积来确定其权利归属，在某种程度上有利于缓解业主与开发商之间的矛盾，但也会导致有车业主和无车业主之间的矛盾。众所周知，商品房的公摊面积是计入买房者的购房成本的，如果小区停车位计入了商品房的公摊面积，那么没有汽车的业主也需要为此承担公摊面积的购房款，而实际上这部分业主没有享受到这部分权利，容易引发业主之间的问题。所以笔者认为，以是否分摊面积或土地使用权作为停车位权属的判断依据，并不能真正解决实际矛盾。

（二）按停车位的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断其权利归属

持该观点的学者认为，如果停车位的建造成本已分摊入住宅的开发成本（购房者支付的房屋价款中包含了停车位的建造成本），那么停车位就归全体业主所有，开发商对此并无任何权利。笔者认为，此种观点不仅会引发业主之间权利不对等的问题，使无车业主额外支付不必要承受的费用，同时也存在着可操作性问题。开发商作为商品房买卖中的较强势一方，不可能公布真正的商品房建造成本，而停车位的建造成本究竟有没有分摊到住宅销售价格中去，这只有开发商清楚，业主既没有能力也没有权力去核清开发商的开发成本，这对购房者而言是不可能做到的事情，所以根据停车位是否计入住宅开发成本来确定停车位的产权归属也很难实现。

（三）依开发商与业主之间是否有约定来确定停车位的权利归属

持这一观点的学者认为，这一原则足以体现民法的最基本原则意思自治原则，符合市场经济的运作规律，可以置双方当事人于平等的地位，能够切实解决现实问题[3]。对于这一理论，我国的《物权法》予以了采纳。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”[1]对于车位的归属问题，《物权法》的明确规定为当事人提供了一定的保障。但是这一规定在实践中似乎有些无力。这个观点表面上体现了私法自治原则，但是开发商作为商品房买卖中的强势一方，为了自身利益，他们根本不可能真正与业主站在平等的地位上约定停车位的归属问题。另一方面，或许开发商表面上尊重了意思自治原则，但是实践中开发商却通过种种方式，比如并没有很好地配备停车位，使得处于弱势的业主权利受到侵害，最终还是出现实际上由开发商单方决定这一局面。

笔者认为开发商与业主之间的约定可以构成确定住宅小区停车位权利归属的标准和依据之一，但也绝非唯一标准，更非主要依据，仅能作为一个次要的依据而存在。

综上所述，各个观点都有或多或少的不现实性，小区停车位形式的多样化决定了我们不可能通过一个理论就解决停车位的归属问题，因而笔者主张应以法定形式为主，以约定方式为辅，区分不同形式的停车位，根据各停车位的特征解决停车位的归属问题。

二、小区停车位权利归属的分类分析

鉴于现实中存在地面停车位、地下停车位、首层架空停车位，屋顶平台停车位等诸多形式的停车位，笔者认为只有对不同权属的停车位进行归类分析，才能真正解决问题。

（一）住宅小区地面停车位

通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记之后，房屋所有人（即建筑物区分所有权人）即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。[4]地面停车位作为我们最为熟知的地上停车位的主要形式，绝大多数都是通过在地面上用线划定一定的区域来设置，这些停车位和小区的绿化、道路一样，它们的面积包括在小区总的土地使用面积之内，所以在房地产开发商交付房屋后，使用权就归全体业主共同共有。通过划线分割地面而设置的地面停车位，其上不需要任何构筑物，不管是构造上还是使用上都具有开放性，而不是独立性。地面停车位本身的特征决定了它只能成为共有权的客体，故而地面停车位并不能获得房地产权的初始登记和房地产证，其应为小区全体或部分业主共同共有。[5]

根据《物权法》的第七十四条规定，“建筑区划内，用于停放汽车的车位应该首先满足小区业主的需要。”因而如果开发商或是物业将小区业主共同共有的停车位出租、出售给小区业主以外的人员，业主有权就开发商的侵权行为要求相关部门追究开发商的侵权责任，并且要求本小区业主以外的买受人返还租赁、购买的停车位，以保证本小区业主的需求。对于小区自己的业主而言，开发商在交付房屋后，由业主共有的地面车位的使用权也一并交付给小区全体业主。由于停车位自身的特殊作用，并不是所有的业主有需要，同时由于停车位的稀缺性，也不可能满足小区所有业主的需求，所以在全体业主协商一致的前提下或者在业主委员会同意后，通过物业管理部门，部分业主可以以支付租金的方式获得该共有车位的专有使用权。这部分的车位租金收入由全体业主的共同享有，此种收益的取得可以给小区内未租赁地面车位的业主一定的经济补偿，以确保所有业主之间的公平。

（二）住宅小区地下停车位

相对于住宅小区的地面停车位，地下停车位的情况则比较复杂。它不仅在实务操作中引发了诸多问题，而且在法学理论上也引发了诸多探讨。笔者认为想要明确住宅小区地下停车位的权属问题，必须结合我国实际情况进行分析。地下车位主要是指利用小区的地下空间而建造的停车位，内部设有若干个有编号且没有墙壁隔离的停车位[6]。就地下车位而言，存在人防工程地下车位和非人防工程地下车位之分。从人防工程地下停车位来看，法律并没有对其归属作出明确规定，仅简单说明其收益归投资者所有。《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，奉行“谁投资谁使用，谁收益谁维护”[7]的原则。根据这项法律规定，房地产开发商作为该人防工程的直接投资者，仅享受该项投资带来的利益，并不能对人防工程的地下停车位进行出售。从非人防工程地下停车位来看，如果地下车位并没有计算入整个小区的容积率，该停车位就没有能够取得相应的土地使用权的面积份额，其仅能作为地上建筑物的从物，由主物的所有人即各区分所有权人共同共有；如果地下停车位已计入容积率，那么这些停车位就可以成为专有所有权的客体，开发商可以对这种性质的车位进行出售出租，由特定的业主享有该停车位的权属。

（三）住宅小区楼房首层架空层停车位

对于小区首层架空层停车位的认定，首先需要明确一下标准。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》[8]规定：层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积；层高在2.2米以上的，则应计入建筑面积。故而我们所探讨的架空层停车位的判定一般以层高2.2米为标准，超过2.2米层高的架空层不属于笔者此次讨论的范围。

实践中架空层停车位的面积并不被计入整个小区的容积率，故而此部分面积并不能获得土地使用权面积份额，其性质属于住宅小区房屋的从物。在初始登记时，由于楼房架空层停车位的法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积，所以其根本无法取得独立的产权，也无法转移登记。实践中如果开发商与业主约定架空层停车位属于开发商所有，或者将架空层停车位从商品房中剥离出来另作处理，这些行为都是违反法律强制规定的行为，也侵害了广大业主的权利，开发商没有任何的立足点，架空层停车位的权属是全体业主共同共有，开发商无权对其进行任何处置。开发商和物业公司一旦对架空层停车位进行了租赁或者出售，小区业主有权要求开发商和物业公司承担侵权责任。

（四）住宅小区楼房屋顶平台停车位

住宅小区楼房屋顶平台停车位具有一定空间上的特殊性，因此其所有权的归属并不是整个小区的所有业主，应根据各幢楼的情况，将其所有权归属于特定范围内的所有人，即该平台停车位所在楼房的所有业主。根据该种停车位的权属，其使用问题也应由幢楼的业主自行约定，可以充分发挥当事人的意思自治原则，体现出了建筑物区分所有权下的共有权和成员权的效力。

综上所述，按停车位所在住宅区域的位置进行分类，针对不同的情况进行不同的分析，以停车位的具体情况作为其权利归属问题的判断标准，不啻是一个比较合理的方式。通过合理的方式明确各种停车位的权属问题，可以切实解决停车位纠纷。

三、针对小区停车位权属问题提出的建议

（一）从法律规范的层面上完善立法

在理论明确停车位的权利归属问题之后，我国的立法机构完全可以将这些理论加以消化吸收，结合我国的实际情况，通过法律明确停车位的权利归属，而不是用模糊不清的语言大致对这个问题进行规定。只要法律对停车位的归属问题作了明确的规定，就可以切实地解决因停车位而产生的各种纠纷，既可以规范开发商转租、出售停车位的行为，又能合法合理地保障作为较弱势一方的业主的权利。在目前的国情之下，就停车位问题，开发商与业主必定是站在利益的两端，立法者不可能让两者都很满意。对于立法过程中常见的利益冲突，立法者应该在深入调查研究的基础上进行利益衡量，吸收学者的先进理论，借鉴国外相关的法律，结合我国的实际情况，通过综合的政策考量、经济分析等多种手段来寻求最佳的立法结果。立法并不是仅仅只对一方的利益进行保护，而是要合理合法地确定权利范围。《物权法》的颁布花费了立法部门的很多心血，但是仅就第74条而言，就存在不足之处，公众需要立法部门在《物权法》中用清晰明确的规则确定停车位所有权的归属，过于简单的条款不能解决实际问题，相信随着学界研究理论的成熟和司法实践的增多，停车位的权属问题会通过法律加以明确。

（二）完善小区停车位的所有权登记制度

随着人们生活水平的提高，私家车已成为许多家庭的必需品，由于小区本身环境的限制，小区的停车位并没有那么充分，在需求大于供给的情况下，对于权属不明确的停车位，自然很容易发生纠纷，这种纠纷既会发生在开发商与业主之间，也常发生在业主与业主之间。科斯定律认为，产权清晰是交易的前提，它能减少交易成本，促进社会整体利益的增长，在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡。[9]

《物权法》中明确了我国要逐步规范登记制度，对于停车位这种容易引起纠纷的家庭必需品，通过明确的产权登记反而可以减少不必要的纠纷[1]12。我国目前还没有对小区的停车位建立统一的登记制度。笔者认为，对于权属明确的小区停车位进行产权登记可以确保车位所有人的权利得到充分的保障。对于小区中的专有车位，在实践中完全有进行产权登记的条件，也很有这个必要，否则这些专有车位只能依附于房屋而存在，小区的业主在买卖车位时就有所限制，在买卖房屋时必须将车位所有权捆绑转让，或者在仅想转让车位时也必须同时出售房屋，所以专有车位的产权登记对于规范车位的买卖有着重要的意义。

值得关注的是，虽然我国并没有对小区停车位建立统一的登记制度，但是在2009年10月，苏州工业园区出台了《苏州工业园区地下车位登记办法（试行）》①《关于印发〈苏州工业园区地下车位登记办法（试行）〉的通知》（苏园国土[2009]63号）。，这一办法出台后，符合条件的地下停车位可以进行交易和投资，车位产权证明与普通商品住宅一样，拥有房产证和土地证，真正明晰了可以由开发商出售的地下停车位的产权，从根本上维护了地下停车位所有人的合法权益，解决了业主因为产权不明不愿高价购买地下停车位，同时开发商又不愿意亏本出租停车位的矛盾。苏州工业园区的这一做法为全国推行停车位产权登记制度指明了方向，就苏州实践的反馈来看，停车位的产权登记制度完全有生根发芽的沃土，值得加以推崇，以缓解当前的小区停车矛盾。

（三）开发商应该承担的配备一定比例停车位的义务

停车难问题已经是许多老小区最头疼的问题。笔者认为，我国可以借鉴台湾地区“法定停车位之外自由增设停车位”[10]的方式来缓解小区的停车问题。停车位是小区的配套设施，开发商在建造房屋时需要保障小区业主的停车权利，根据商品房的数量，配置一定比例的停车位，这部分停车位为法定停车位，由小区全体业主共有。在开发商承担了其必须承担的义务后，在法定停车位之外开发商可以设立部分额外的停车位，这部分停车位开发商可以拥有产权，可以自由地向小区业主出售，同时结合车位的登记制度，由小区内购买这部分停车位的业主对这些车位的所有权进行登记，鼓励开发商建设停车位，以满足业主日益增长的停车需求。

（四）加强行政部门对于小区停车位监管

行政部门对小区停车位的监管应是多方面的。一方面，就我国目前小区停车位的出售、租赁价格可谓节节攀升，政府部门不仅要对商品房的价格进行监督，同时还要对停车位的价格进行监管，防止开发商漫天要价。另一方面，对开发商的车位所占公摊面积的比例、开发商是否已将停车位的建设成本摊入商品房的销售价格之中，政府部门也应对此进行监管，要求开发商向业主公示，通过此种途径也可以明确部分车位的性质及权属，以保障广大业主和开发商两者的利益。

综上所述，随着停车位需求的增加，法律规定的缺失会使有关的纠纷越来越多，只有通过各方面的努力，对停车位制度进行全面的规划，才能构建一个有序的停车位交易市场，切实保障各方的利益，满足各方的需求。

[1] 滕晓春，李志强.《中华人民共和国物权法》释义[M].上海：立信会计出版社，2007.

[2] 张家明，刘俊彩，王宏.家庭房产买&卖[M].北京：北京出版社，2004：261.

[3] 褚凤.居民小区车库、车位归属和利用问题的研究—从比较法的角度评析《物权法》第74条[J].湖南公安高等专科学校学报,2008，20（2）：116-119.

[4] 于晓娜.浅析小区停车位的权利归属[J].黑河学刊，2012（4）：77-78.

[5] 邓光达，钟声.论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，26（4）：95-98.

[6] 刘阅春.论小区停车位及车库的归属—兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].当代法学,2007，21（5）：64-69.

[7] 中华人民共和国人民防空法[M].北京：法律出版社，1996：4-5.

[8] 百姓常用政策速查手册编写组.百姓常用政策速查手册[M].北京：中国言实出版社，2008：8.

[9] 梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库权属[J].烟台大学学报：哲学社会科学版，2006，19（4）：397-402.

[10] 赵海乐.论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示[J].北方法学，2011，5（1）：143-152.