楼市忙“洗牌”

于洋

“中国房地产市场，我们喊了很多年，必须迎来一个大变局。这个大变局说不定就在2014年，这个大变局意味着什么？整个房地产市场真的会出现洗牌，大的可能能活下来，但大量的小公司，就是我们前一段时间看到的，有些跑路的、破产的这样一些情况可能会出现。”年初，著名财经评论员马光远的言论如今得以应验。

当前楼市进入深度转型期，房地产市场的大洗牌已经开始。与此同时，新一轮的楼市竞争，对代理商提出了更高的要求，地产营销也迎来了生存大挑战，强者愈强，弱者将被逐渐淘汰出局。

其实，房地产行业“大鱼吃小鱼”早已经是市场的一个主旋律，这是市场经济的本有规则，玩不下去就得出局，只是，相比往年，今年尤为严重。

“并购潮”起

从2014年第一个季度开始，就有多家房企资金链断裂，倒闭潮一波波来袭，且在全国各地愈演愈烈。据不完全统计，仅今年3月份一个月，被曝光的这类案例就有10多起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、陕西、海南等多个省份。

而造成这一现象的原因，不外乎于房地产大势低迷、库存高压、销售不畅，导致房企资金链进一步紧张。

国家统计局公布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均为1个，下降的城市个数分别为68个和67个。更值得注意的是，住房库存持续高压。统计局的数据显示，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为2693l万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州新房去化周期达到47个月。贵阳、天津、西安、烟台等城市，同样面临库存难以消化的窘境。

而信贷政策的从严更是成为了压倒房企的最后一根稻草。特别是对于中小房企来说，受制于产品定位或开发能力的制约，它们很难在激烈的市场竞争中占有更多的市场份额，在资金压力之下，唯一出路就是卖掉项目。

Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.37倍。而值得注意的是，在此轮并购潮中，并不仅仅是中小房企的独角戏，大房企也参与其中。

2014年5月22日，融创中国控股有限公司发布收购绿城中国控股有限公司具体交易细节，宣告这桩2014年中国房地产最大收购案尘埃落定。而这次强强并购也被业内称为行业并购潮来临的标志性事件。

多米诺骨牌一倒，顷刻间便带来了连锁反应。今年6月，朗诗绿色地产全资附属公司南京朗铭公司及宁波金翔房地产发展有限公司，作价6800万元从浙江万科手中收购项目公司杭州万业置业有限公司34%及33%的权益。9月，万科发布公告称，新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格，收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权，从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为ll万平方米的写字楼物业。而就在上述交易公告约一周前，万科宣布与美国凯雷投资集团建立资产平台公司和商业运营管理公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。一场“大鱼吃小鱼”的大戏帷幕徐徐拉开。

尽管9月30日，中国人民银行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确“认贷不认房”新政，同时规定首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。预示限贷松绑的靴子正式落地。但有分析人士认为，在房价已经高企，加上不动产登记、房产税等长效机制势在必行的前提下，房地产已经过了全民炒房黄金时代，即使限购、限贷全面松绑，在充分的市场竞争下，市场洗牌仍会继续，该出局的依然会出局。

事实上，为了应对楼市“洗牌”，很多大型房企早已展开行动。其中，最明显的便是房企的跨界多元化发展，比如万达、恒大。一个着力发展影视，一个着力粮食与矿泉水等领域。

代理公司前景堪忧

而相比与难以等到“天亮的那一天”的众多中小房企，代理公司的日子要稍微好些，但也绝谈不上舒适。新一轮的楼市竞争，对代理商提出了更高的要求，地产营销也将迎来生存大挑战，强者愈强，弱者将会被逐渐淘汰出局。

前段时间搜房与合富辉煌、世联行的合体，让代理公司又一次出现在了大众的眼中，同时，代理公司未来的命运也让人担忧。

代理公司作为传统中介商在房地产过去辉煌的年代里赚的盆满钵溢，也羡煞了众多行业，作为房屋交易的销售终端，也发挥了不可替代的作用。可事到如今，楼市洗牌，代理商角色如何变化？今后代理行业将如何发展？

“未来对代理公司来说将面临生存的挑战，一部分企业将会被淘汰出局。”一位不具名的青岛代理公司老总告诉记者，目前，代理机构也正在进行优胜劣汰的洗牌过程中。“日子早已大不如前。”

以往在房地产躺着都能赚钱的时期，大多数开发商都在跑马圈地，无暇自己组建销售团队。将销售全部交给代理公司打理，可以大大节省时间和管理成本。可如今，房地产已然告别暴利时代，许多开发商为了节省成本，纷纷选择绕开代理公司，自行销售，这对于代理公司而言着实是不小的打击。

近年来，发端于开发商的“全民营销”模式席卷整个行业。早在2012年年初，绿城集团就高调宣布实践“全民营销”。销售人员均转换成经纪人，在全社会寻找客户，改变被动等待客户上门的销售模式，转向全开放的经纪人模式。同时，开发企业还向全社会开发房源，即社会上任何一个人都可以帮助绿城卖房子，任何成交的销售人员都可以获得丰厚的佣金。

“日子一天比一天难熬了，以前坐到售楼处也能卖出大批房子的时代一去不复返了。”置业顾问小赵无奈地说。据了解，现在的代理公司招聘一个置业顾问也不容易，基本上都是在常年招聘。

另外，新型的网络媒体也在渐渐地蚕食代理公司的空间，成为地产营销的新渠道。日前，合富辉煌集团控股有限公司与深圳世联行地产顾问股份有限公司两家房地产中介同时发布公告，宣布公司将通过发行新股的方式引入搜房控股有限公司。据此，搜房将持有合富辉煌于发行新股前后已发行股本约17.38%及14.80%，及持有世联行本次发行结束后的10%股权。据悉，搜房将出资3亿元成立金融机构，主要为购房者解决首付、二手房交易里积压的一些资金。以搜房（现在叫房天下）等房地产垂直类网站为例，不难看出，新型网络媒体都在谋求变革，从单纯的提供资讯模式向分销模式发展。endprint

加之，互联网能够优化成本结构和更精确地根据用户大数据去优化资源配置，能够用更低的价格去完成同样的事情，完全可以取代售楼中心，节省开发与营销推广成本，消费者不再需要为大量的重复销售成本埋单。在互赢的局面下，代理公司的未来着实堪忧。

一位业内资深人士更是直言，“未来5年内，营销手法和商业模式几乎没有任何变化，传统代理公司将在市场中消失。”为了应对危机，他更是一边努力转型求变，一边搞起了副业。

“变则通，通则久。”其实，无论是地产企业还是代理公司，在当下买方主导的市场下，想要破局，必然要在产品、价格以及服务上苦下工夫，深耕细作，从而更精准地把握消费者的关注与需求，这才是应对楼市“洗牌”的王道。

观点·链接

顾云昌：死掉一批弱小企业是正常的

销售放缓后，应该说有利于大企业拓展，兼并淘汰死掉一批没有品牌没有资金实力的弱小企业，也是正常的，中国房地产行业需要这样的洗牌。目前房企的态势就是竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。其实这几年中国房地产业的净利润率在逐年下降，2012年比2011年净利润率下降18%-19%，去年还在下降现在房地产上市企业净利润率只有10%、8%左右，房地产高额利润时代过去了。

王石：我担心下一个倒下的是万科

1997年亚洲金融风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以万科成了中国第一。过了10年，万科超过美国的全世界最大的住宅开发公司帕尔迪，成为世界第一，但今后，我担心下一个倒下的房地产公司将是万科。我们10年前的规划就是数量级增长，显然企业在转型，我们在转型当中，下一个10年怎么办？我们是有困惑的，

秦虹：专业度和门槛提高将导致大部分房企遭淘汰

未来房价将会进入有涨有跌的新常态。如何应对市场的复杂和多变，对房企来说成为其能否持续发展的关键。行业专业度和门槛的提高将导致大部分房企遭淘汰，房企有望开启并购时代。

陈义枫：并购里面有黄金

房价下跌的弱周期下，房地产行业有更多的并购机会，作为并购方也有更多议价空间。房地产并购基金一年的毛收益率可以达到百分之七八十，扣除税金、改造成本、财务费用，年化收益率达百分之三四十，所以并购里有黄金。

殷哲：房地产业的集中度还会进一步提高

未来房地产业的集中度还会进一步提高，会从几万家变成几千家甚至几百家。房地产并购基金的发展将会迎来难得的机遇。房地产是资金密集型行业，并购需要的资金规模较大，这就需要金融机构进行辅助。

金岩石：中国90%的城市楼市都会崩盘

房地产最后的疯狂会出现在中心城市的中心区，在中心区的关联地产当中，高端物业加商业地产，会成为下一轮的房地l产投资热点。而其余大部分城市楼市会一个接一个崩盘，90%的城市会在未来10-15年间走向死亡，可谓“九死一生”。endprint