税收资本化抑或锁定效应

臧荣和

【摘 要】 2013年3月，国务院办公厅发布房地产市场调控工作通知（“新国五条细则”），其中对个人转让住房的所得税政策进行调整，要求依法严格按转让所得的20%计征。文章基于国外资本利得税的两种经典理论——税收资本化和锁定效应，针对性地分析新政在正式实施前、正式实施后短期和长期三个阶段的政策效果。在此基础上，结合资本利得税相关理论的适用条件和范围，提出改善住房市场的政策建议。

【关键词】 资本利得税; 税收资本化; 锁定效应; 房地产市场

中图分类号：F810.42  文献标识码：A  文章编号：1004-5937（2014）36-0077-03

2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（被称作“新国五条细则”），其中在“坚决抑制投机投资性购房”部分强调“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征”。一石激起千层浪，一时间在整个房地产市场引起了众多的关注和讨论，引发了包括房产股暴跌、二手房交易量井喷等社会现象。围绕该通知，经济学家、民间经济学者、实务工作者也都展开了大量的研究和讨论。鉴于此，本文从政策发布背景出发，结合西方税收经典理论，分析新政的政策效果和可能影响，并以此为基础提出政策性建议。

一、“新国五条”出台的政策背景

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），自此拉开我国住房市场商品化改革的序幕，并在以后的十数年间逐渐抹去住房实物计划分配的色彩。