我国商业地产行业发展历程及管控政策回顾

于永生

摘   要：本文梳理我国房地产行业发展历程与相关管控政策内容，总结我国房地产宏观调控政策特征及演变规律，为房地产企业制定风险防控政策提供参考。

关键词：房地产行业;发展历程;管控政策;规律和特征

一、我国房地产行业的发展历程

我国房地产行业发展经历以下四个阶段。

1.房地产行业萌芽阶段（1979-1991年）

1979年经济体制转变以及1980年邓小平提出“出售公房、调整租金、提倡个人建房买房”设想为房地产行业发展创造了契机，1981年起深圳和广州进行试点。1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会;1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，拉开了住房制度改革序幕。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志中国房地产严冬如期而至。这一时期是我国房地产行业萌芽时期，主要成效是构建了房地产行业法律、政治、经济上的制度基础。

2.房地产行业探索阶段（1992年-1997年）

1992年邓小平同志南巡后，房地产市场在有利的政治、经济环境下得到迅猛发展。但过大开发量，加上有效需求相对减弱，造成空置商品房大量增加。为抑制房地产开发过热，国家积极引导房地产开发重心由投资转向满足住房性需求，陆续颁布了《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》等，这些政策实施使得海南等地区房地产市场逐步由热转冷，商品住宅和商业用房的价格迅速受挫回落到理性水平。 这一时期我国房地产市场可以分为过热发展、受挫发展、平稳发展三个阶段，完成了第一个运行周期，这在我国房地产业发展进程中具有里程碑意义。……