公允价值模式下的皇庭国际计量探究

摘 要：由于成本模式难以满足投资性房地产计量的诸多要求，我国新会计准则为了向国际会计准则趋同，引入了投资性房地产公允价值模式，能更好的体现投资性房地产的市场价值，反映公司的盈利能力。但是近年采用公允价值计量模式的公司并不多，许多公司转换投资性房地产计量模式仅仅作为作为公司寻求新的利润增长的捷径。本文采用理论加案例分析的研究方法，以皇庭国际为研究对象，揭露公司变更计量模式的原因，分析公司的财务状况是否得到改善和采用公允价值模式给公司具体带来的影响，并针对采用公允价值模式的种种问题提出了相应的对策。

关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式

一、较少采用公允价值模式的原因

1.公允价值模式的应用情况

图1 公允价值模式应用比例

近年来采用公允价值计量的公司有所增长，但仍占少数，大多数公司还是青睐于成本模式。这明显与我国变革会计准则的初衷相悖，为什么大多数公司采用公允价值模式的积极性不高呢？是什么使得公允价值模式推行障碍重重？

2.公允价值模式受限的原因

（1）风险加大。由于房价波动很大，公允价值模式下，期末都要将公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终反应在利润表中，大多数的管理层并不愿意承担利润下降的风险。

（2）成本负担加大。采用公允价值计量模式丧失了抵扣所得税的优势，以至于公司现金支出增加。此外采用公允价模式后，年末要聘请独立的评估师对投资性房地产进行评估，并给付相关费用。

（3）出于谨慎。由于每个公司只能采用一种计量模式，并且公允价值模式不可以再转为成本模式，加上采用公允价值模式计量，势必会引起有关监管部门的特别注意，因而公司采用公允价值十分谨慎。

三、案例分析

1.公司简介

皇庭国际公司股份有限公是一家集商业、地产、物业为一体的集团化上市公司。以卓越的品质及业绩表现，创下了“国门第一商”、“深圳橱窗”的美誉。于1993年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类A十B股上市公司。

2.皇庭国际转变计量模式的过程

为正确反映公司持有的投资性房地产的价值，公司从2012年将后续计量方式变更为公允价值计量模式。

从上表中我们可以看到，2012年变革计量模式以后，最为明显的是，资产总额大幅增加，所有者权益变变正，投资性房地产计量的变更后，资性房地产在资产总额中占到98.07%，如此之高的比例，在房地产行业来说也是比较罕见的。

3.皇庭国际转变成本模式为公允价值模式的原因

为了遏制房价增加过快，政府增加供给，打击投机行为，加强监管，这些无疑使得本就亏损的皇庭国际雪上加霜。上市公司在连续两个会计年度亏损下，第三年如果再不盈利，就面临着退市的危机，扭亏无望的皇庭国际想出了改变投资性房地产计量模式，通过公允价值变动损益增加获取利润，借以实现保壳。

4.皇庭国际转变计量模式后对公司利润的影响

第一从利润上说，公司采用公允价值模式就是为了短期内迅速增加净利润，而实际如何呢？

图2 皇庭国际净利润变动表

我们不难看出转换投资性房地产的确短暂保住了皇庭国际上市公司的地位，但是仅仅是昙花一现，2014年利润再次为负。

第二从公允价值变动损益对利润的影响

采用了公允价值计量模式以后，期末投资性房地产公允价值变动带来的损益，计入利润总额，而上文提到在2013年利润大幅增加，而两者之间是否有有关呢？

表2 利润表的分析

公允价值模式下投资性房地产对公司利润影响程度大幅增加，极大地影响了利润水平，以至于扭亏为盈。这源于2013年存货开发成本转入投资性房地产并引起公允价值变动。

5.公允价值模式计量对财务指标的影响

表3 皇庭国际财务指标分析

（1）偿债能力分析。采用公允价值模式后，资产负债率大幅度地下降，公司财务风险降低，这主要得益于投资性房地产引起的资产的增加，由于模式的改变并不影响现金流量的变动，所以现金流量债务比前后计量模式并没有什么不同。

（2）盈利能力分析。前面分析过前两年中净资产、净利润都是负数，说明公司的盈利状况很是糟糕，但从表中我们看到，公允价值模式计量大幅增加了营业净利率，从数据上看公司的盈利能力增加了，这是因为计量模式的改变增加了营业利润，而营业收入并没有发生变化。

（3）营运能力分析。采用公允价值模式后，总资产周转率下降，主要是因为投资性房地产价值增加了总资产数额，使得周转速度下降。但是由于投资性房地产对流动资产没有影响，所以从流动资产周转率上看，前后并没有什么区别。

（4）发展能力分析。由于净利润有正有负，用增长率不好判断，从上文分析的2013年净利润陡增，而背后真的是公司成长能力变强吗？其实不然，净利润是受了公允价值变动的影响。

四、完善公允价值模式计量的对策

1.改善市场环境

改善市场环境，使得公允价值较易获取。着手整顿房地产行业，减少炒房的投机行为，规范市场运营，维护房地产交易的秩序，加强监管力度，努力构建可持续发展的房地产市场。

2.降低运用公允价值的门槛

由于公允价值计量模式的不可逆性，应用并不广泛。如果房地产市场价值骤降，账面减损严重，资产贬值加重，又不能调回成本模式，所以应该降低门槛，减少企业采用公允价值的顾虑。

3.加强监管

在我国，对于是否可以采用公允价值计量模式的监管严格，但对使用该模式后的监管力度不强，不关注企业变更计量模式背后真正的原因，不能保证企业的会计报表真实客观。因此要加强监管，防止公司借此虚增利润，粉饰财务报表。

4.完善公允价值理论体系

获取公允价值难度较大，导致了在采用公允价值计量投资性房地产时的可操作性差。应当完善公允价值理论，一方面防止会计人员打擦边球，另一方面规范了会计人员的行为。

参考文献：

[1]张文，符刚.投资性房地产公允价值计量模式的计量应用和完善策略[J].会计实务，2013，（01）.

[2]胡建永.投资性房地产计量中的公允价值的应用研究——以我国A股上市公司为例[D].山西财经大学硕士学位论文，2015.

作者简介：韩静（1993.11- ），女，汉，蚌埠，安徽财经大学会计学院，学生，会计专硕