分析商业房地产价格评估系统中的不足及改进措施

叶杰

摘 要：我国房地产行业起步非常晚，因此市场机制并不健全。由于房地产交易活动越加频繁，市场机制不健全的问题越加突出，同时也引发了一系列问题，其中最为严重的问题就是房地产价格评估缺乏公正客观性。本文主要通过对房地产价格评估系统存在的问题的介绍，探讨了相应的解决对策，希望能够为我国房地产结构评估系统的健全提供帮助。

关键词：房地产；价格评估；问题；对策

房地产价格评估系统是否完善，直接关系到房地产交易是否公正。不能否认的是，我国现行使用的房地产价格评估系统还存在着比较多的问题，比如法律法规不健全、机构设置不统一等，这些问题的存在严重影响了我国房地产产业后续的发展，必须引起有关部门以及机构的注意。

一、房地产价格评估系统存在的问题

1.相关法律法规不完善

现阶段，我国还未有制定相应的法律来对规范房地产价格评估行为。因此具体在哪种情况下，才需要进行房地产评估，由谁来负责评估，如何进行评估等都没有明确的规定。也正是因为如此，我国的房地产评估程序以及相应的手续都不是非常规范。在这种情况下，房地产评估难以开展，由于没有法律依据，出现纠纷通常是通过行政手段来解决。虽然我国某些条例或者是规定，对房地产价格评估作出了相应的规定，但是由于条块分割过于明显，这就导致无法进行全国统一管理。这种情况的出现，并非偶然，这是由于我国房地产评估工作并非自上而下展开，而是从地方开始，某些地方政府为了避免竟相压价，通常会进行市场调查，而后展开评估，之后制定该地的基准低价。此种行为对房地产价格评估具有一定的规范意义，但是由于彼此未能进行良好的沟通，所以出现了上述问题。此外，各个部门站在自己角度制定了相应的条例办法，虽然这在一定程度上起到了积极作用，但是因为各个部门只看重自己的利益，条例的应用无法完全的做到客观公正，因此在实际执行过程汇总，会出现很多消极影响。

2.房地产价格评估机构设置存在问题

现阶段，我国房地产价格评估结构可以分为两种，第一种官方价格评估结构，该结构以政府为服务对象，开展的各项活动都是由财政负责；第二种民间价格评估结构，此种类型的结构以房地产交易为服务对象，开展的一切活动都与房地产市场有着直接的关系。而对于这两类评估结构存在的最重要的问题就是所占比重不协调。民办机构所占比重非常小，绝大多数都是官方机构。从理论上讲，房地产价格评估机构与政府部门并无多大联系，应该是一个独立的经济组织，自己负责盈亏，但是我国目前这一情况，却恰恰相反。政府房管部门主要职能指导房地产产业发展，同时做好市场监督工作，而评估机构的主要职能是为政府以及广泛的社会民众提供服务，如果评价机构由政府部门来管辖，非常容易产生职责不分的情况，评估工作也会因此大受干扰，这就使得评估机构无法做到客观、公正。

3.估价人员的数童与素质有待提高

从数量上看，我国十几亿人，只有5万房地产估价员，而英国，每1000人就有1名估价师一级的房地产专业估价人员为之服务。从质量上看，我国现有的估价人员，由于客观原因，大多是半路出家，科班出身的专业估价人员很少，大多数都是上了几期培训班，无论是掌握的估价理论，还是实践经验，都还很欠缺，整体水平还比较低。

4.房地产估价缺乏科学合理、行之有效的方法

目前，我国理论界介绍的一些方法多为国外所采取的方法，特别是港台的居多，不能结合我国的具体国情加以调整，仅是对其照抄照搬，生搬硬套，毕竟这些方法不是土生土长的，不一定完全适合我国的国情。例如，我国现在房地产估价中常采用的成本法，它适用于交易资料不很充分，成本项目比较清楚的项目。这种方法是比较科学合理的，而且比较适合中国的国情，但成本法估价却往往与实际价格出人较大。这主要是由于一方面应用上并未能完全按成本法的要求处理，所以尽管方法正确，但因手续不全，结果仍有出人，另一方面运用成本法往往只考虑建筑物的价值而忽略了地价，因此也不能得出正确的结果。

二、房地产价格评估系统对策

1.完善相应法规

相应法规的完善应该从以下方面入手：第一，对于现阶段我国房地产价格评估系统非常需要，但是却未能进行相应规定的法规，有关人员需要进行充分调研，而后依据调研结果迅速制定，避免后续问题的出现；第二，对于现阶段已经存在的条例以及规定，有关部门要加以统一，消除门户之见，让各个部门都依照一套规定条例进行房地产价格评估，避免彼此之间产生严重干扰。法规中必须对各个问题进行详细的规定，比如在哪种情况下，允许进行房地产价格评估，谁可以负责评估等，评估工作需要遵循相应的法律依据等。

2.统一房地产结构评估行业管理

现阶段，我国房地产价格评估管理比较混乱，同时还存在政出多门的问题，因此统一行业管理。从纵向方向上应该实施领导分级管理，概括的说，房地产价格评估系统管理中的重大方针决策都由国家统一制定，而后各个地方管理部门依据当地情况来具体执行，层层落实房产价格评估管理工作。从横向上，各个地方管理部门应该确定房地产价格评估管理工作内容，尤其是归口管理。正常情况下，归口管理包含两方面内容，一是单位归口管理，即物料是何种行业、何种部门、何种系统机构与团体，只要从事房产地经营，就应该由房地产管理部门负责统一管理，不允许各自为政；二是价格归口管理，即房地产商品，无论是租赁、还是销售等，所涉及到的价格都必须由房地产管理部门负责进行制定，并且监督执行。

与此同时，还需要构建监督机构，专门负责对市场房地产价格评估机构以及政府房地产评估部门进行监督审查。如果监督审查中发现有违法乱纪行为，缺乏公正、客观性，相关部门要依据情节是否严重，给予相应的处罚，如果后果非常严重，可以吊销执照，取消房地产价格评估资格。

3.建立佑价人员的资格和素质管理制度

房产地价格评估工作牵涉的内容非常广，而且影响也比较大，为此，做到客观公正的估价非常重要，而做到这一点的关键，就是要拥有高素质的评估团队。房地产价格评估人员既要具备该水平的专业能力，同时还要具备优良的职业道德，在此基础上，还需要具备丰富的实践经验，分析问题与解决问题的能力，对国家颁布的各项方针政策都要了解。正是因为对房地产价格评估人员的要求非常高，因此有关部门必须构建一套完整的管理制度。

该管理制度既要对房地产价格评估机构相关方面问题加以管理，又应该对评估专业人员加以管理。对于评估机构，可以使用许可证制度进行管理，即相关部门要对已经批准设立的房地产评估机构及其雇佣的评估人员的资质展开审核，审核过程中，如有发现不合格之处，要给予取缔；而对于评估人员则通过资格认证制度进行管理，即房地产价格评估人员需要经过培训，再通过考核，考核合格，有关部门将向其颁发资格证书，而评估人员每年都应该向主管部门提供相应的业绩报告，由主管部门进行验证，这一制度不仅能够规范很多行为，也能够让我国的房地产价格评估人员的整体素质水平得到非常明显的提高。

房地产价格评估人员的管理制度具体来讲，需要包含如下两方面：一方面，持证上岗，即房地产主管部门对所有的价格评估人员展开统一培训、统一考核，制定统一标准，对那些通过努力取得资格证的人员颁发资格证，而对于没有经过培训或者是没有通过考核的人员不发证，也就不允许上岗。另一方面，佑价员等级制度。估价员等级一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。估价业务比较简单的一般由估价员办理；助理估价师办理较为复杂的估价业务；估价师办理那些有相当难度的或有争议的估价业务；高级估价师不仅要办理高难度、有争议的估价业务，还要在实践中不断总结经验，并上升为理论，以指导估价工作和提高估价质量。

4.结合我国国情，制定出具有中国特色的估价方法

因为现阶段，我国用于房地产价格评估的方法基本上都是借鉴国外，虽然通过不断的改进，与我国的国情基本相符，但是毕竟不是源于我国，所以与我国国情有很多不适应之处。这就需要相关部门加以调查研究，结合我国国情，制定出具有我国特色的估价方法，不仅能够满足我国现实需求，还能够符合国际惯例。这是现阶段，我国房地产价格评估系统面对的最为严峻的问题，也是亟待解决的问题。

三、结语

综上所述，可知相关部门需要正视房地产价格评估系统存在的问题，对于这些问题有关部门要进行充分市场调研，而后有针对性的采取相应的对策。同时还需要做好长期努力的心理准备，因为我国房地产行业很多方面都不够成熟，要想完善价格评估系统，必定会牵涉到其他方面，需要很长时间。

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