业主代表大会法律实践问题探索

业主代表大会法律实践问题探索

庞先伟

西南财经大学，四川成都611130

摘要:现阶段我国正处在全面改革的深化阶段，在这一重要发展时期，各个领域的发展都如火如荼的进行，在业主代表大会的法律实践问题层面也要能得到充分重视。本文主要就业主代表大会的类型及法律地位加以简要阐述，对业主大会的内外部法律关系及法律实践问题详细分析，最后就业主代表大会法律实践问题成因及完善策略深化探究，希望此次理论研究对业主代表大会的法律实践现状能起到一些改善作用。

关键词:业主代表大会;法律实践;问题

中图分类号:D922．181文献标识码: A

作者简介:庞先伟(1978－)，男，四川成都人，西南财经大学教师，研究方向:经济法、计算机信息技术。

一、引言

业主的组织化对现代住宅小区有效治理及和谐稳定有着积极意义，而对业主大规模的集体行动及组织化实现就存在着诸多的困境。业主大会代表主要就是通过物业管理小区全体业主及业主代表所组成的自治组织，这可以说是物业管理小区全体业主的最高权力机构，加强对业主代表大会的法律实践问题的理论研究，对业主代表大会的健康长久发展就有着实质性意义。

二、业主代表大会的类型及法律地位分析

(一)业主代表大会的类型分析

业主大会主要就是全体业主实行的自治组织，从理论上来说业主代表大会是全体业主参与的大会，在实际的情况上还存在着一定的不同，一些规模大以及业主多的物业小区，全体业主大会的召开就有着其困难性。业主代表大会的类型是多样的，主要能够分成定期会议以及首次会议和临时会议这几种类型，其中在首次会议层面是业主创立大会，首次大会召开主要是对物业小区入住率达到了一定比例或是虽没有达到相应比例，但在房屋出售经过了一段时期进行召开的会议［1］。另外就是定期会议，这主要就是在一定时期内所召开的业主大会;而临时会议则主要是在特殊原因下为对紧急事务的处理所召开的临时会议。

(二)业主代表大会的法律地位分析

业主代表大会从法律地位上来看，理论上还存有相应的争议，主要有几种说法，首先就是业主大会非法人团体说，这一说法认为不宜赋予业主代表大会合法人人格。其主要的理由就是对作为法人管理团体而言，能够以自己名义对外为法律行为，没有具备法人资格管理团体就不能够以自己名义以业主之名对外为法律行为。管理团体因为具有法人资格会比较容易获取金融机构的融资，在这一方面似乎比较缺乏依据。还有是业主代表大会法人团体说，这一说法认为要赋予其业主代表大会独立人格，从而让其能够具有法人性，从而有着诸多实益。这就体现在业主大会有着法人人格在自身就能够成为权利义务归属点，能够以自己名义对外为法律行为，还有是业主大会会因有法人资格就较为容易获取金融机构融资等［2］。除此之外，还有就是业主代表大会不具有民事主体资格说，这一说法主要是认为业主代表大会是对物业实施自治管理的群众性组织，从物业管理法律关系当中只有业主具有民事主体资格，业主代表大会及业主委员会是不具备的。

三、业主代表大会内外部法律关系及实践问题分析

(一)业主代表大会内外部法律关系分析

从我国的物业管理涉及到的市场主体的情况来看相对较多，业主代表大会的内外部法律的关系层面，在内部法律关系上业主大会和物业使用人的关系上，业主是房屋所有权人，这对特定区域内物业进行管理就要能够依靠各业主自治机构，从我国的物权法的规定当中就能够获悉，业主是能够进行设立业主大会以及选取业主委员会的，还有规定是业主大会以及业主委员会的决定对业主有着约束力，所以不只对业主大会产生了作用，同时也有着反作用。从我国的发展情况来看，业主大会及业主委员会成员只是所有权人，除此之外其他非所有权人就不能够参与到业主代表大会中来，并且对物业的管理事务也没有表决权［3］。从业主委员会和业主代表大会的关系层面来看，首先业主委员会不是法人也不是独立非法人团体，其只是民事主体是大会执行机构。业主代表大会有着民事权利能力是物业管理区域最高意识机构。

另外，从业主代表大会的外部法律关系层面来说，业主大会和物业服务企业间的关系上，物业服务企业是对物业实施的企业化及专业化的管理，根据物权法的相关规定能够看出，业主能够进行对建筑物及附属设施自行管理，也能够委托物业服务企业等进行管理。物业服务和业主代表大会间有着雇佣者和被雇佣者的关系，所不同的是被雇佣者还有着一定的权力来约束雇佣者。业主代表大会和物业管理行政部门间的关系上来看，在我国的物权法以及物业管理条例上都有着相关规定，业主代表大会是群众性自治组织并非基层政府组织，这和政府部门并没有相应联系，只在业务上行政指导监督关系有着具备。

(二)业主代表大会法律实践问题分析

我国的业主代表大会的法律实践方面还存在着诸多问题有待加强完善，从立法层面来看主要就是立法的模式存在着缺陷，例如:在立法法中有一条规定，“基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律，制定法律的权限归全国人

大及其常委会。”但从我国现有的业主代表大会组织体系来看，还是在二零零三年所颁布的物业管理条例中的规定，而物业管理条例是行政法规，主要就是规定业主代表大会这一基层群众自治性的组织制度，物权法在业主代表大会上有着相应的制定但在具体的条款表述上还比较模糊［4］。

再有就是地方上的立法相对比较混乱，自治性原则没有充分突出，业主代表大会以及业主委员会的法律地位没有得到明确化，在矛盾上也愈来愈激化，主要是体现在业主代表大会不能够以自己名义对外实施法律行为，在市场主体上不能得到有效确立。再有就是业主自治组织权威不能得到有效实现，业主自治组织的运作比较缺乏有效约束等。再有就是业主代表大会和业主委员会的关系没有得到明确，互相间没有形成完整管理和制约机制，这就造成职权不能有效明确等。业主委员会的权力过大，以及在监督制约机制层面的缺乏等，最终就会造成业主委员会和普通业主间容易产生利益冲突。

四、业主代表大会法律实践问题成因及完善措施探究

(一)业主代表大会法律实践问题成因分析

从业主代表大会的法律实践问题成因来看，主要是基层民主自治立法指导思想上的直接民主制，这样在法律规范上就不能容纳制度化的业主代表大会。还有是三大基层社会性自治制度当中对业主自治法定要求的严格成因，主要就是社区居民自治和村民自治以及业主自治作为最为典型的自治类型，和当前所推行的村民委员会组织等自治规则相比较而言，在物权法以及业主大会及业主委员会指导规则上的业主自治规则表现出的要比较严苛一些。

另外，就是业主自身的局限，主要体现在业主的参与积极性不够，受到福利观念的影响等。业主的自治能力还需要进一步提升，再有就是在合理的运作机制层面相对比较缺乏，缺乏有效的监督机制，群体性的业主无法有具体监督业主委员会的工作，在业主代表大会层面也并非是常设置机关，行政管理机关也没有足够人员对众多业主委员会实施监督［5］。

(二)业主代表大会法律实践完善措施探究

第一，对业主代表大会的法律实践完善措施的实施首先要能对业主代表大会的民事主体资格得以确立，对民事主体地位明确后就要对内部机构间关系得以理顺，这就需要明确业主委员会是业主大会的执行机构，在法律地位及权利都来源于业主大会。从立法上要对业主代表大会非法人组织地位进行明确，充分考虑其成立的目的，主要就是为改善人民群众的生活及工作环境的，进行维护业主合法权益。还要能够对业主代表大会的职责加以明确化，主要就是代表业主雇佣及解聘物业服务单位，再有是倘发生诉讼就根据业主委托，业主代表大所有业主参与诉讼。从这一层面来看，把业主代表大会定位于非法人组织就能够满足所设立的目的。

第二，业主代表大会的监督体系的构建方面比较重要，要进一步强化业主和业主代表大会对业主委员会的有效监督，我国的住宅小区将会向着大型化的方向进行发展，而业主普遍参与自治管理的意识上不强，这就要充分发扬民主来实现业主的自我管理及服务。对业主代表大会召开和表决机制的改革要能够得到进一步强化，降低业主大会召开人数及表决人数比例要求，这样就能将业主的参与度得到有效提升［6］。同时也要能够设立独立的监督委员会，主要负责监督业主大会及业主代表大会的决议和执行等，通过权力分立来形成业主大会管理模式。

第三，对业主代表大会的组织机构要能够进一步得到完善，这是业主大会发挥自身作用的组织基础，从决策机构的建立上主要保障区分所有权业主成员权行使，业主代表大会的会议通过决议来对全体业主进行约束，业主大会会议是形成业主决议的制度保障。对行政主管部门的职责要能够得以有效明确，可在行政主管部门内设立专门的住宅小区事务委员会，并聘请专业人员来从事业主管理相关法律法规和宣传工作。在监督的职能上主要就是监督业主委员会及业主代表大会，对违反法律及法规决定的，事务委员会就要进行对决定撤销或者是改正［7］。

第四，对业主代表大会的运作机制要进一步得到完善，在决策上的高效率要能够得到有效体现，从投票权方面要能完善对其计算。在组织化的监督层面作为是新设立的监督机构，能够区分业主监事委员会和其它机构的不同，业主监视会对本物业区域物业管理监督工作的具体计算方法等都要能够具备决策权以及实施权［8］。在监督的方式上也要能够得到有效明确，业主委员会的工作汇报及对业主委员会的检查情况要及时的公布给全体业主，对监事组织的设立最为主要的目标就是让业主委员会在工作透明公开中进行。

五、结语

总而言之，针对当前我国的业主代表大会的法律实践问题，在具体的解决上要能够从多方面进行实施，通过多样化的手段来加强业主代表大会的科学完整性，使其自身的作用得到充分发挥。业主代表大会作为小区物业管理的核心，这也是民主自治意愿表达的重要载体，在具体的自治管理过程中，要对管理的程序完整的体现，在方法上要能够科学化的实施，这样才能推动整体业主代表大会的健康发展。

参考文献［］

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