城镇土地分等定级的方法实施

□ 唐梦涵

随着我国经济的快速发展以及各地城镇化的迅猛发展，正确发挥城镇土地的作用对提高城镇土地的经济及综合效益，有效处理土地的供需矛盾，显得尤为重要。合理并科学地进行城镇土地分等定级不仅可以更科学有效地进行土地管理，更为城镇土地的更好发展提供可行依据。

一、城镇土地分等定级概述

不同的社会、自然、经济条件等，影响城镇土地形成各自的地域差异，为了更宏观地从整体上表现出土地差异，运用定量和定性相结合的方法对土地进行分等定级，评定土地等级，由于影响因素的多元性，结合区位论和地租理论，根据实际情况有侧重地选择不同的评定因素因子，运用综合评定，经过聚类分析、级差收益测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地等别。

二、城镇土地分等定级评价指标体系

土地形成条件以及土地的质量是对地域差异的主要体现，土地分等定级是对此的基本反映。土地评价单元作为基本的空间单位是土地分等定级评价的基础。因此，先将土地划分为土地评价单元，再进行后续的评价工作。单元划分的方法主要有:主导因素判定法、叠置法和动态网格法。

由于社会经济活动相对频繁，基础设施相对完善，各类设施众多，导致城市的系统极其复杂，相应的对土地级别影响的因素也较多，然而在进行评定时，为了能使结果更有代表性，要选取必要的因素，原则是:影响大，对分级具有重要作用的因素;覆盖面广，适用于城市各类用地的因素。

基于此所建立的评价指标体系，能更好地反映土地在自然、经济、社会上的综合效益的差异。

三、城镇土地分等定级影响因素分析

(一)自然因素。自然因素是城市形成的基础要素，为城市提供不可或缺的用地条件，影响城市的职能及规划布局，从而对当地经济发展起到不可忽视的影响。

(二)区位因素。城镇土地区位不仅受到自然条件的约束，更受到经济、交通等地理位置的影响。经济对区位的影响，主要指在一个特定的经济区内，所处的位置与周边其他城镇居民点在经济上的关系。而交通对于区位的影响是指城镇内的交通线路和交通设施的关系。

(三)社会因素。土地的供给影响土地价格，所以供给潜力对城市土地评定等级有重要意义。城镇的基本建设投资导向直接受国家宏观控制和区域发展政策的影响，一般土地极差地租越高，基础设施越完善，这个城市的建设资金获得的越多，相应的行政等级越高。

(四)经济因素。包括城镇集聚规模、基础设施、用地产出水平和经济发展水平。城镇的基本特点是高聚集性，人口和产业都向城市聚集集中，当集中到一定水平，便产生了规模聚集效益，即成本和利润不再呈线性关系，形成规模生产和经营，对于扩大生产规模，进行产业转型有很大作用。城镇区位，聚集规模影响城市经济发展水平，间接体现城市的综合实力，约束土地价格。

可以看出，在众多影响因素中，经济因素占的比重最大，这是因为经济制约着一个地区的发展，影响城市规模，从而影响着土地价格。

四、城镇土地分等定级方法简述

(一)运用GIS技术对土地进行分等定级。将GIS系统想象成一个组合积木，每个控件都是各种各样不同部位的积木，根据不同的需要，将积木搭起实现不同的系统。应用GIS原理与技术方法，依据系统结构层次将其实现过程分为数据输入、模型分析、数据分析、图形输出等4个模块。

(二)模糊数学的方法。在土地分等定级过程中，各种复杂的因素都要考虑到，并且由于各因素相互影响相互关联，它们之间的界限也难以清晰划定，所以适合运用模糊数学的方法对土地进行分等定级。

(三)数理统计的方法，主要是运用回归分析法。回归分析法科学性强，严谨，不易受主观影响，能较客观地反映实际情况，对土地分等定级有着较好的改进效果，而且相比其他方法更易操作，有着其他方法不可比拟的优势。

(四)层次分析法(简称AHP法)。这是一种定量与定性相结合的决策方法，把复杂的问题结构化，从复杂众多的因素中筛取最重要的关键性评判指标，主要有城镇的繁华程度，交通条件，基础设施，环境状况，基础状况等指标，这些皆起到关键性作用，由于各指标非独立存在而是相互制约和影响，根据制约关系分解成多层次，然后请有关专家对每一层次的因素进行客观判断并打出相应分数，按层次划分作出层次分析图。

由于传统的分级方法有人为赋值的主观性，使得客观性大大减弱，于是便有了与数理统计相结合的创新方法，此类方法运用统计学相关知识和原理，借助SPSS等软件，操作简单，大大提升了可操作性，并且不存在主观臆断等缺点。四种方法中，基于GIS系统的土地分等定级方法最为普遍，说明GIS在土地分等中地位越来越重要，不久的将来，GIS将是进行土地工作的基础，它将成为重要的技术手段和分析支持。结合数学，统计学等内容，学者对于城镇土地分等定级的方法有很多创新，减少了传统的特尔菲法，成对比较法等主观成分，大大加强了客观性，可实用性和简洁性。

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