社区O2O将颠覆房地产行业

文｜叶雷

社区O2O将颠覆房地产行业

文｜叶雷

社区O2O的“线下的商务机会”将不再局限于物理的“社区”，有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种社区O2O的商业模式。

市场需要劲爆的故事：花样年旗下子公司彩生活2014年6月上市后，股价呼啸而上，静态市盈率达70多倍；万达商业地产只是将原计划上市的旅游地产资产替换为部分O2O资产，估值立马翻了一倍；小米的雷军斥资1亿元投资一家名为you+国际青年社区的创业公司，只是因为这家公司的公寓项目是以打造“年轻人线下社交平台”为特色……扇动“蝴蝶效应”的翅膀,就是社区O2O。

社区O2O开启的新时代

在房地产领域，历史演化的逻辑有四步。第一步是有了“商品房”的概念，单纯为了满足人们“住有所居”的需求。第二步是有了“社区商业”的概念，以5分钟步行为范围，将人们的购物形态从大商场转换为邻里型购物,房地产行业进入一个拼“配套”的时代。第三步是O2O概念的提出，同样源于美国，让互联网成为线下交易的前台，房地产行业进入一个拼“以人为本”的时代。第四步是伴随着移动互联网的发展，社区O2O以互联网思维的形式全新出现，房地产行业将进入一个拼“服务体验”的时代。影响将如何？至少目前彩生活明确提出了“零物业费”的理想，房地产不得不重视“大数据”“众筹”这些新玩意儿了，大商场这一诞生于20世纪50年代的商业神庙也正在持续衰亡……

人类每一次的时代转换，都是以科技的重大发明为标志。一方面，科技的重大发明促进生产力的巨大发展，物质财富进一步丰富，人的需要层次进一步提升，“社区商业”时代满足的是人们的生理需求，O2O时代满足的是人们的心理需求，社区O2O满足的将是人们的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”，移动互联网将使终端网络、内容网络、关系网络、服务网络互连互通并基于这种连接社会协同，包括人在内，所有的一切都既是终端，又是内容、关系和服务，时代变换加速进行，产品对产品的颠覆、行业对行业的颠覆，最终必将演进为时代对时代的颠覆。互联网巨头、商业巨头、房地产巨头为何纷纷都加入对社区O2O的角逐，只因为这将是一个新的时代。在这样一个新的时代，再谈论商业地产、商业综合体、购物中心等实体商业，似乎就有点“土鳖”了。

社区O2O对商业模式的冲击，我们只需要看美国著名的百货零售集团梅西百货的“攻略”就会明白传统商业的“无奈”：支持Apple Pay、当日送达、线上购买线下取货、专职建议师、现场互动屏幕直接下单、购物App、图像搜索、手机钱包、RFID应用和扩展、Shopkick 逛街应用、智能试衣间、梅西数字出版、梅西桌面搭配……在本质上，梅西百货的这些并不是创新，而是为了生存而不得不采取的融入社区O2O的对策。移动互联网时代，“社区”早就超过了社会学的概念，但“社交”的本质没变；社区O2O的“线下的商务机会”也将不再局限于物理的“社区”。有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种社区O2O的商业模式，但毫无疑问，未来一定是属于社区O2O的。

房地产转型的机遇

对于电商来说，“社区”可买的东西显然不止“油盐酱醋茶”，凡是居家需要的、个人生活需要的，都会是畅销的。一个城市的三口之家，每年消费的佣金提成最低300元，那么，圈住10万户，就能赚3000万元，这还没算平台衍生出来的众多收益，那么，如果圈住100万户、1000万户呢？可见，社区O2O是一个多么大的“金矿”！

2014年12月末，中国社科院发布的《社会蓝皮书》显示，“90后”大学毕业生可能成为不买房一代。很多人吐槽“不是不买房，是买不起房”，但这确实可能是“老眼光”：“买不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不买房”，而是“为什么要买房”“买什么样的房”，所以《人民日报》这次说对了，“是观念进步”。“90后”是谁？他们是数字世界的“土著居民”，是生存需求已经不再强烈的一代，互联网思维已经内化到他们的骨髓，没有理由不享受生活。租房为什么不能是一种更好的选择？我国也必然逐渐像美国一样，随着经济新常态的持续，除了买房时的成本与税费，买房后的房产税、保险、社区费等都可能随之而来；随着新型城镇化战略的实施，租售比也必然下降，租房比买房更便捷，面对高房价，喜欢“隔段时间就换换空气”的年轻人，买房为什么还要成为首选呢？

理论上，房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业。但在长期“买地—盖房—卖房—赚钱”的模式下，房地产业主要是以第二产业的面貌出现的。但是，当社会进化到“不买房一代”成为社会主流的时候，第二产业的模式还能奏效吗？即使是物业出租，如果不考虑生活的便捷性，不真正将房屋设计为“数字土著”的家，能吸引得到租客吗？作为第二产业的房地产的“黄金时代”的终结，是不可逆转的趋势。“上帝关上一扇门，必然会为你打开一扇窗”，卖房赚钱的门越来越窄，但植入互联网思维之后，依靠“运营+服务”的第三产业的“黄金时代”必将开启。房地产业从重到轻，彻底变为服务业，这就是生存之道、发展之道。

社区O2O的转型实验

互联网的精神就是开放，社区O2O的想象无限，也对一切创业者开放着，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”；顺丰大面积铺设名为嘿客的线下连锁店；还有以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。然而，房地产与“社区”有着天然的“血缘”关系，房地产开发商凭借其强大实力，以互联网思维孵化的每一个项目都可能独当一面，特别是房地产开发商自带的物业公司，更是社区O2O的天然入口，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租等，一项服务就可将居民拉上社区O2O的“贼船”。更重要的是，物业公司是互联网时代居民最便捷、最值得信赖的“落地点”，所以不惧互联网龙头掌握了大量客户资源，不惧互联网龙头控制了多数用户的流量入口。社区O2O时代，物业公司将不再是鸡肋。

房地产商当然难以戒掉“卖房”的瘾。要想将房子卖给“不买房一代”，谈何容易。幸运的是，房地产遇上了众筹。目前，房地产众筹大约有三种模式，一是投资理财型，大家有钱赚，本质是推广；二是营销推广型，朋友圈营销传播品牌；三是金融产品研发，分解购房者的首付压力。然而，置于社区O2O的概念之下，这三种模式都因为风险太高，现在的火爆避免不了终将沦为噱头的必然。众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。如果从卖房的角度，房地产众筹应该回归互联网思维，是基于共享、参与、掌控基础上的“自建住房”，应该是买房者先选地、先设计、先出钱，房屋还没开建就已经卖出去了。居住地产如此，养老地产、旅游地产也都应该如此。对开发商来说，房地产众筹不仅是一个“自建住房”的过程，更是构建社区O2O的天然过程。

从运营、服务的角度，彩生活毫无疑问具有代表性，花样年的总裁潘军甚至说“只做两件事”：一是提供专业服务、二是搭建社区平台。“未来，我们希望能免除业主的所有物业费，并在海量业主用户群基础上，通过增值服务创造一种全新的物业公司盈利模式。”因为“在业主和物业管理公司之间有太多的服务可以深度挖掘，像购物需求、理财需求、租售需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等，这些需求仅其中一个或许就是一个巨大的宝藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物业缴费、维修、社交、餐饮等服务于一身的彩生活网站，更在国内465个住宅小区内推行其彩之云App应用，全面贯通社区的O2O业务。

社区O2O不仅仅是商业模式

纵观人类社会的发展史，商业对社会发展的推动作用有目共睹。因为商业能够创造利润，所以技术推动社会进步往往选择以商业模式为起点。购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化，移动互联网时代消费者购物的四个新特点，催生商家集群效应的社区化商业将向社区O2O的商业模式发展。目前，完成社区O2O交易闭环的路径，虽然都以社区为单位，以家庭为入口，但有两种探索模式，一种是以小区无忧、社区001、叮咚小区为代表的“线上社区+线下整合”顺向实现O2O的模式，另一种是以刚刚获得6000万元天使投资的新潮小区为代表，走的是“软件+硬件”“广告+服务”模式，通过线下的LED屏进行强势推广，向线上软件导流，通过线下到线上逆向实现O2O。

“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”。《时代的变换：互联网构建新世界》一书将互联网时代的“媒介更新人文”概括为四个方面：思维模式更新，从理性时代到感性时代；时间感更新，从慢时代到快时代；空间感更新，从科层时代到扁平化时代；目标感更新，从奋斗时代到娱乐时代。所以，基于“品质、价格、内涵”的体验，将决定成败。社区O2O是一种商业模式，更是一种人文生活方式，能否在社区O2O的丛林中生存并崛起，关键就看对人文生活方式的理解。我们都是别人的机会，所有人也都是我们的机会；如果我们不能成为别人的机会，我们就没有机会。“创新有一种说法，领先半步叫超越，领先一步就是死”，互联网构建新世界的逻辑就在那里，我们所需要做的就是，从空间和时间中准确找到自己的位置，在互联网构筑的数字世界中找到自己的方向，存活在那种趋势和逻辑中，把不属于那种趋势和逻辑的东西抛弃掉，最终基于社区实现线上和线下的平衡。

社区O2O毫无疑问是刚需、高频类产品,更易吸引用户,并更适合用互联网的方式寻找盈利模式。有人的地方就有家，有家就有社区，社区就是一道天然的“护城河”。阿里巴巴首席执行官陆兆禧说：“六亿的农村用户可以再造一个淘宝，再造一个阿里。”所以，我们也看见电商巨头纷纷将眼光投向农村，试图再来一个“农村包围城市”。那么，社区O2O，我们眼光显然也不能只盯着城市。互联网时代，没有对手，真正的对手只有自己。

编辑：嘉文380373587@qq.com