沈阳市保障性住房发展的对策建议

何红 沈阳工程学院

沈阳市保障性住房发展的对策建议

何红 沈阳工程学院

本文针对沈阳市保障住房存在的问题进行分析，提出发展沈阳市保障性住房的对策建议。

沈阳市 保障性住房 对策建议

一、沈阳市保障性住房建设现状及存在问题

2009年年末前，沈阳市通过保障性住房等安居工程，共解决了29.9万户低收入家庭的住房问题；2010年，沈阳市解决近4.67万户家庭的住房问题；2011年，完成保障性住房5.5万套，2012年，沈阳市完成保障性住房建设3.68万套，2013年，完成保障性住房3.89万套；2014年，沈阳市计划新增保障性住房2.37万套，目前已完成2.31万套。综上所述，截止到目前，沈阳市共完成保障性住房建设约49.95万套，很大程度上解决了沈阳市住房困难家庭的住房问题。但目前沈阳市保障性住房的供应量无法满足保障性住房实际需求，存在较大的供需缺口，并且保障性住房的管理体系仍存在着政策不完善；建设资金少，融资渠道单一；准入退出机制不完善，缺乏信息管理系统，监管难度较大等问题。

二、沈阳市保障性住房发展的对策建议

1.加大保障性住房建设力度，拓宽融资渠道。目前，沈阳市保障性住房的建设累计至2013年年末，沈阳市已完成保障性住房建设约为47.64万套，而通过对沈阳市保障性住房需求预测得知，累计至2013年年末，保障性住房的实际需求量约为72.20万套，即2013年末沈阳市保障性住房供需缺口约为24.56万套，保障覆盖率为18.34%，而沈阳市保障性住房需求的保障比例为27.8%，实际保障性住房覆盖率小于应该达到的保障性住房覆盖率，沈阳市保障性住房的实际供给量无法满足需求量。因此，应加大沈阳市保障性住房建设力度，更好地解决沈阳市居民住房困难问题。目前沈阳市保障性住房资金来源单一，基本是由政府投资进行保障性住房的建设，民间参与度极低，政府财政压力极大，直接导致保障性住房建设资金不足，建设量不足以解决住房需求群体。因此，需要拓宽融资渠道，尝试新型融资模式，优化融资方案，吸引鼓励更多社会资本参与到公共租赁住房的建设中，加大保障性住房的建设量。沈阳市可以创新融资模式，例如引入PPP融资模式，通过协议的方式，建立沈阳市起公共部门与私人部门之间的合作关系，协议对双方的责任、义务做出详细的规定与说明。在新型的融资模式下，合作企业负责保障性住房项目建设问题，包括设计、技术、管理等方面，而政府部门更多地是监管的角色。通过这种融资模式，一方面，能够引入市场资金，减轻政府部门财政压力，充分利用民间资金，为保障性住房开辟多元化的融资渠道、分散金融风险；另一方面，企业能够享受相关优惠政策与利益，最终实现公私双方共赢，最终促进保障性住房的健康持续发展。

2.完善保障性住房政策。沈阳市政府及相关管理部门应当制定并完善保障性住房的相关政策，包括财政、税收、金融、土地等方面。只有完善的政策制度，才能更好地引导沈阳市保障性住房健康发展。在财政政策方面，沈阳市政府需要细化对保障性住房的财政支持政策，不仅要以国家的宏观政策作为依据，同时要结合沈阳市财政情况，制定符合沈阳市发展需求的政策。在税收政策方面，对于愿意建设保障性住房的企业，沈阳市政府可以通过减免税收的政策，鼓励开发商积极参与，同时，开发商在建设商品住房的同时，建设一定比例的保障性住房，在政府审核通过，且低收入家庭已经入住后，可按保障性住房建筑面积给予税收优惠，同时政府对开发商给予补贴作为利润补偿。在土地政策方面，首先，沈阳市政府每年可以按一定比例划拨土地，作为保障性住房建设用地；其次，政府可以降低或者减免愿意建设保障性住房企业的土地出让金；最后，设立专门通道提高保障性住房建设土地审批流程。

3.完善租金定价机制，加强租赁管理力度。公共租赁住房作为沈阳市保障性住房体系最重要的组成部分，直接影响沈阳市住房保障效果。沈阳市需完善租金定价机制，加强租赁管理力度，以保证租金定价的合理性和可操作性。在租金方面需要根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差别化，根据承租人支付能力的差异性对其提供相应的补贴，政府应该积极探索更完善的公共租赁住房租金补贴制度，借鉴廉租住房的租金补贴制度，再此基础上根据不同收入阶层的制定不同补贴额度，切实保障“夹心层”的利益。

4.完善准入及退出机制。保障性住房准入及退出制度是否完善，直接影响到沈阳市保障性住房是否实现其真正的保障价值与意义，因此，完善公共租赁住房准入退出机制，对沈阳市公共租赁住房的建设发展至关重要。沈阳市以国家政策为指导，2014年起公共租赁住房和廉租房并轨运行，统称公共租赁住房，公共租赁住房的保障范围变为城市中等偏下收入和最低收入住房困难家庭。在公共租赁住房的准入及退出方面，实施“大同小异”式管理模式。其中“大同”是指公共租赁住房申请及退出环节的程序、管理方法、制约方式是相同的，以便提公共租赁住房的管理效率；“小异”管理是指在申请及退出环节，应当针对申请对象情况，实行差别化管理。

5.健全监管机制，加强监管力度。沈阳市应当把建立从市级到区级的住房管理机构，保障群众利益放在第一位，并联合基层社区单位共同做好保障性住房的申请、审核、公示和轮候工作，尤其是准入审批这一程序，更应该与公安、税务、工商、司法等部门联合一同监督管理，同时公安司法部门应被赋予一定的强制执行力，以此来减少和避免职责不分政出多头的现象，各级单位应做好自己相应的本职工作。各个单位应有详细的工作流程和管理操作流程，应完全严格遵守管理办法的原则来进行申请、审核、公示、轮候的工作程序，同时非必要的繁杂程序应予以简化，只有这样，才能提高办事效率和各部门的之间协调。最后，各地政府应培养一批专业的管理人才以做好保障性住房管理工作，加强审核准入程序的力度，真正做到保障性住房分配的公平公开。

三、结论

保障性住房作为改善民生的重要组成部分，健全保障性住房相关政策制度、完善保障性住房运营管理机制，有利于沈阳市保障性住房建设健康稳定发展，以满足沈阳市住房困难人群的住房需求。

［1］李祥伟. 保障性住房准入退出研究及其管理信息系统建设，南京工业大学，2012.6.

［2］张婷婷，栾世红，我国保障性住房体系发展状况及趋势分析，辽宁经济，2014（5）

何红（1973.11-），女，辽宁新民，沈阳工程学院，讲师，注册房地产估价师，研究方向：房地产经济。