关于农村集体建设用地使用权流转的思考

张亮

关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。 对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索。我省南京市、苏州市、宿迁市等地都先后出台了地方性文件，对集体建设用地流转的产权管理、流转程序、收益分配等方面进行了明确规定。这些探索和做法为推广集体建设用地使用权的流转提供了借鉴，笔者仅从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。

一、集体建设用地流转中存在的问题

1、法律法规不够完善。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述规定一方面对集体建设用地的流转采取严格限制和禁止的态度，另一方面也给集体建设用地的流转开了一道小口，使破产或兼并等原因造成的乡镇企业用地被动流转合法化。其实质是既承认二级市场的存在，又在一定程度上否定一级市场的合法性，而二级市场必须以一级市场为基础，法律对流转采取的含糊态度很大程度上限制了集体建设用地流转市场的正常发展。……