我国西部地区大中城市商品住宅价格影响因素分析——以南充市为例

黄 欣，王如渊，龙翔云，祁玉蓉

(西华师范大学 国土资源学院，四川 南充 637000)

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售．20 世纪80年代初，中国大陆城镇住房开始了对福利分配制的配套改革．1998年6月29日，国务院决定，停止实物分配福利房，推行住房分配货币化制度，同年7月，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，改革的指导思想是稳步推进住房商品化、货币化与社会化，加快住房建设与改革，通过刺激住房消费，使住宅业成为新的经济增长点，住房商品化开始大规模的推进．2003年，房地产业被确立为国民经济支柱产业．在此背景下，商品住宅价格开始不断上涨，全国商品住宅销售均价从1998年的2 063 元/m2上涨到2007年约3 596 元/m2［1］，2006年深圳房价达到8 830 元/m2，2007年北京、广州、深圳房价突破10 000 元/m2，2009年上海房价超过20 000 元/m2．高房价问题成为公众关注焦点，同时也成为学界研究讨论的热点问题．学者们的研究一般集中在房价走势、房价上涨成因、房地产相关政策、房价收入比、房价影响因素等方面．研究表明我国的房地产市场逐步稳定，商品房价格上涨速度变缓［2-3］，房价收入比下落，迫近国际公认的倍数［4］，但有学者认为一些特大城市房地产市场比较合理，如上海市［5］．我国商品住宅价格上涨的基础原因是中国土地出让制度和税费制度缺陷以及国家出台的宏观调控政策治标不治本［6］，房地产市场的需求旺盛，建设成本增加，住房供应结构矛盾，投资性购房增长过快，房地产融资模式和预售制度，经济高速增长等也是重要原因［7］．商品房需求量的增长会提高土地价格，而土地价格的提高又会引起住房价格的提高［8］．房地产市场中存在着货币政策的房价传导机制［9］，但也有学者认为货币政策调控房地产市场效果不显著［1］．还有研究成果表明，房地产调控政策的效果并不是一定的，有效与否受到其影响公众预期形成效果的影响［10］．其它因素如居民消费价格指数、商品住宅开发投资、贷款利率、人均生产总值、商品住宅销售面积、城镇居民人均可支配收入等与商品住宅价格有较高关联度，其中城镇居民可支配收入、人均生产总值是商品住宅价格的主要影响因素［11］．此外，商品住宅价格的影响因素还具有相当的地区性，不同地区的城市，影响因素各有差异．如供求关系是南京房价变化的主要因素和决定因素［12］;住宅实际建造成本和实际国内生产总值，特别是住宅实际建设成本对北京商品住宅价格有显著的影响作用［13］;商品房需求、商品房市场的均衡性是造成重庆商品住宅价格变动的主要成因［14］．

但是，以上研究对象主要分布在我国沿海经济发达地区，并且主要以特大城市为对象，对于我国西部大中城市商品住宅价格的研究相对缺乏．南充市地处我国西部欠发达地区，具有我国西部欠发达城市的基本特征．自1998年以来，南充市城市快速扩张，城市人口从1998年的45．35 万人增长到2013年的106．28 万人，商品住宅价格从1998年641 元/m2，上涨到2013年4 716 元/m2左右．因此，对南充市商品住宅价格的研究，可以反映我国西部欠发达地区大中城市商品住宅价格变化的内在规律和影响因素．

1 南充市商品住宅基本特征

图1 1998-2013年南充市房地产投资总额Fig．1 The total amount of real estate investment from 1998 to 2013 in Nanchong

1．1 房地产投资持续增加

1998年—2013年这16年来房地产投资额保持稳步增长(图1)．2006年国六条的出台拉开了房地产调控的序幕，住宅开发结构得到一定调整．2008年受金融危机和汶川地震的影响，房地产市场进入观望阶段，投资有所减少．到2011年受一些限购政策的影响，房地产前景不太被看好，投资额大幅度降低．总的来讲，人们对商品住房的刚性需求还是比较大的，房地产市场也在稳步发展．

1．2 南充市商品住宅市场销售特点

南充市商品住宅供给量和销售量总体稳步增长．根据南充市新建商品房网上备案系统的统计数据显示，2013年南充主城区共推出新房源29 528 套，同比增长64．42%;推出面积达282．27 万m2，同比增长54．92%;全年共成交房源32 523套，同比增长36． 63%;成交面积318．84 万m2，同比增长31．75%;成交金额144． 71 元，同比增长45．74%;成交均价4 716．346 元，同比增长9．48%．

图2 是南充市2009—2013年的商品住宅供给与销售情况． 从数据来看，2009年住宅销售量和供给量基本持平，2010年至2011年供给量大于销售量，住房还有剩余． 2011年是个转折点，由于2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(新国八条)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1．1 倍，房地产开发力度开始减弱，2012年新房供给量大幅度降低，而大量的首置、首改的刚需客户群体的购房，使得供给量不足销售量，2013年情况有所好转，新房推出量与销售量都大幅增长．

图2 2009-2013年南充市商品住宅新推房源和成交量Fig．2 House resource and trading volume of commercial housing from 2009 to 2013 in Nanchong

商品住宅成交价格逐年上升．由于限购政策的影响，2012年相对于前两年上升幅度比较缓慢，但由于刚性需求的购买环境，2013年商品住宅价格涨幅有所上升．

2 南充市商品住宅影响因素分析

为了探究影响商品住宅价格的因素和对其的影响大小，本文借助计量模型，对南充市商品住宅价格的影响因素进行定量分析．

2．1 变量选取与数据来源

为了解南充市商品住宅价格变化与影响因素的关系，本文选取南充市经济指标、市场需求、房地产行业发展规模、房地产行业绩效、房地产业对南充市经济贡献五类指标．其中，经济指标包括城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费支出、人均国内生产总值;市场需求包括城镇居民人均住房建筑面积;房地产行业发展规模包括房地产行业职工平均工资、房地产开发投资额、完成投资额、房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积;房地产行业绩效:建筑企业利润总额;房地产业对南充市经济贡献:建筑企业税金总额．

研究使用的房价数据来源于南充统计年鉴、南充房产网、南充房产信息网，以及对南充市商品住宅楼盘的实地调研．其研究时段为1998—2013年．

2．2 模型设定

设定多元回归模型:

式(1)中，y 为商品住宅平均销售价格(元/m2)，x1为城镇居民人均可支配收入(元)，x2为城镇居民人均消费支出(元)，x3为人均国内生产总值(元)，x4为城镇居民人均住房建筑面积(m2)，x5为房地产行业职工平均工资(元/人)，x6为房地产开发投资额(万元)，x7为完成投资额(万元)，x8为房屋建筑施工面积(万m2)，x9为房屋建筑竣工面积(万m2)，x10为建筑企业利润总额(万元)，x11为建筑企业税金总额(万元)，β0、β1、β2、β3、β4、β5、β6、β7、β8、β9、β10、β11为偏回归系数，μ 为随机误差项．

2．3 模型的估计

借助Eviews 软件，采用OLS 方法，得到样本最初的回归方程:

式(2)中，R2=0．988 1，可决系数很接近于1，说明模型对样本的拟合度很高． F =189．34 ＞F0．05(11，4)=5．95，P=0．000 065 整体效果的F 检验通过，回归方程显著，故认为商品住宅价格与上述11 个解释变量总体线性关系显著．给定显著性水平α=0．05 时，t 的分布临界值为t0．025(4)=2．776，但变量x1、x2、x3参数估计值均未能通过t 检验，因此，解释变量间可能存在多重共线性．为了消除模型的自相关和多重共线性，作逐一剔除不符合要求的解释变量，得到:

式(3)中，模型的拟合优度高，被解释变量和解释变量之间的线性关系显著，且在5%的可信度下各变量的前参数估计值都通过了检验．

2．4 结果分析

经过计量模型分析，剔除未通过检验的变量x1、x3．变量x1、x3在模型估计过程中t 值均未通过检验，说明城镇居民人均可支配收入和人均国内生产总值对商品住宅价格没有影响或影响不明显，或没有表现出规律性，说明南充市商品住宅价格与经济发展水平没有直接关联规律性．这表明在西部地区，城市商品住宅价格已经脱离了与经济发展水平的适应性．

通过检验的9 个变量中，城镇居民人均消费支出这个地方经济指标对房价的影响最大．城镇居民人均消费支出每增加1 元，商品住宅价格上涨2．80 元/m2，说明购房支出对房价的影响较大，间接说明南充市的房价较为偏高．

城镇居民人均住房建筑面积对商品住宅价格有一定影响，但影响程度不强．城镇居民人均住房建筑面积大小可以反映出当地居民对商品住宅的需求．当人均住房建筑面积较高时，表明需求量相对较小，反之当人均住房建筑面积较低时，表明需求量相对较大，居民人均住房建筑面积每增加1m2，商品住宅价格会上升0．738 元/m2．目前南充市的居民人均住房建筑面积是33．6m2，而《中国民生发展报告2012》公布数据显示，2011年我国家庭平均住房面积为116．4m2，人均住房面积为36m2．由此可见南充市居民的人均住房面积低于全国水平，南充市商品住宅需求量还是存在的，但可增长的空间比较小．

行业发展规模方面，房地产行业职工平均工资每增加1 元，商品住宅价格降低0．731 元/m2．商品住宅价格最近两年变动幅度不大，比较平稳，房地产行业职工平均工资与商品住宅价格是反向关系．房地产开发投资额每增涨1 万元，商品住宅价格会下跌0．253 元/m2，并且完成投资额每增涨1 万元，商品住宅价格会下跌0．006 元/m2，说明南充市房地产市场从供给角度不宜进行大规模投资，但从需求方角度，对降低购房者的购房支出比例是有益的．房地产房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积和商品住宅价格都是正向关系，影响系数分别为0．288 和0．13，说明南充市商品房市场还有一定需求量没有得到满足．但结合图1 分析，2012年、2013年大量的房地产投资已经让房地产市场需求量得到大量满足，南充市房地产市场发展空间变小．

行业绩效方面，建筑企业利润总额每增加1 万元，商品住宅价格会上涨0．42 元/m2．建筑企业税金总额增加了1 万元，商品住宅价格反而会降低0．484 元/m2．房地产税收对住房价格有负向影响，对房价有一定抑制作用．但是，房地产税收所起的作用相对较弱．刘畅［15］、李莜［16］的研究也印证了此结论．

3 结论及建议

城镇居民人均消费支出、城镇居民人均住房建筑面积、房地产行业职工平均工资、房地产开发投资额、完成投资额、房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积、建筑企业利润总额、建筑企业税金总额等因素影响研究对象城市的商品住宅价格变化，其中城镇居民人均消费支出是最主要的影响因素;其次是房地产行业职工平均工资、城镇居民人均住房建筑面积、建筑企业利润总额、建筑企业税金总额这4 个因素;房地产开发投资额、完成投资额、房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积对商品住宅价格影响相对较小．

城镇居民人均消费支出、城镇居民人均住房建筑面积、房屋建筑施工面积、房屋建筑竣工面积、建筑企业利润总额与商品住宅价格呈正向关系，房地产行业职工平均工资、房地产开发投资额、完成投资额、建筑企业税金总额与商品住宅价格呈反向关系．

因此，从消费者角度看，要降低商品住宅价格，就要减少购房支出，不急于购房．政府及相关部门应合理利用税收等手段，做好房地产调控工作，以促进房地产市场健康发展;同时允许增加房地产开发投资额，从而增加供应量，缓解供需平衡，降低商品住宅价格．从房产开发者角度看，需控制房地产开发投资和增加建筑企业利润总额．

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