不妨以公共政策调节楼市分化

张敬伟

这是一个令人焦虑的季节。

股市动荡、CPI呈现异象、PPI下滑、进出口数据也不好看、宏观经济运行不容乐观……

但是，楼市在这一个季节的表现却逆势而火。

易居房地产研究院针对北上广深等30个典型城市监测统计发现，二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中，四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近五年来的新高。易居研究院数据显示，2015年第二季度，30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米，环比增长11%，同比增长16.2%，成交均价创出历史新高。

由此可以看出，中国楼市从一线城市、二线城市到三线城市，呈现出明显的三个等级。

第一等级的一线城市，在近两年楼市萎靡的调整中，依然表现出常态的温和走热态势。

据悉，在全国楼市大盘不景气下，只是量价偶尔有所波动。即便是二三线城市忍不住集体松绑限购时，一线城市依然维持着矜持的限购政策。北上广深四大城市，由于不乏人流涌入，更由于独特的资源和政策优势，人们既然选择在这些城市工作和生活，就免不了成为这些城市源源不断的刚需群体、、

简言之，第一等级的一线城市，对其他城市的购房群体具有虹吸效应。

但总的住房消费盘子是一定的，因而第一等级城市楼市的热，对应着第二、第三等级楼市的不温不火和低迷乏力。

有数据显示，第二等级的城市似乎也火了起来。这其中有一揽子楼市利好政策的刺激，亦有一线城市的良性传导，当然也包括了对三四线城市住房需求的虹吸、但二线城市能否跟着一线城市持续走热，仍待观察。市场犹记，在上一波楼市低迷中，引领降价销售和房企跑路的恰是被称为“一线半城市”的杭州。可以说，二线城市在上个周期的楼市虚热中，虽非成为所谓的“鬼城”，但也积聚了不少泡沫。泡沫是否挤尽颇值得怀疑，又在地方去行政化和稳定房市的新政策催化下，在原来楼市基础上可谓借尸还魂。

第二等级的楼市变量值得政策面警惕深思。如果说第一等级的楼市走热属于常态之举，那么第二等级的楼市若热到一线城市的程度，中国楼市怕是又要重蹈上一周期的覆辙。虽然现在面临着稳增长的压力，但宏观经济也不可陷入到依赖楼市增长的窠臼中。因而，二线城市的楼市量与价，值得密切关注。尤其是这些城市的决策者，还应将更多的政策关切放在产业转型升级上，更好地落实好中央简政放权等一揽子改革举措上来。对于楼市，应有健康的政绩观，譬如保质保量完善保障房建设，落实好政策面给予刚需群体的利好 当然，也要切实做好金融创新，在风险可控的前提下，尽可能消化地方债和银行坏账。

而三四线城市，是中国楼市的第三个等级、这个等级的城市里有“鬼城”，黑灯现象也很严重。最令人担忧的是，这类城市积累了太多库存，小库存是最迫切的任务。但是，这些城市不仅库存难消，而且还有新建房在启动。这些城市的治理者，对于楼市的依赖已成惯性，很多楼盘都是地方政府主导下的招商成果，因而给予地产商更优惠的给地和融资条件，可以说楼市小库存已经不是市场行为，而是最后由政府兜底。但这类城市可释放的刚需已释放完毕，改善住房群体需求也不旺盛。第三等级楼市，要恢复正常不是时间问题，而是结构性矛盾必须化解。老矛盾不解决，新矛盾再积累，三四线城市的楼市很难健康起来，当然也就不会有活力。

另一值得关注的现象是，一二线城市的量价齐升，也未必是楼市信心的全面复苏。北上广深四大城市，二手房的需求量大幅增长，远高于新建住房的销量。这折射了购房者理性的住房预期，即购现比持房待涨更重要、

在经历十多年的楼市快速发展后，中国家庭自购房拥有率远超新兴市场乃至发达国家。有些中产以上家庭，甚至拥有三套以上的房子、、独生子女们，大抵都拥有不菲的不动产。这些为未来计的中国式购房模式，已经提前消费了未来刚需诉求、若相关政策不予调整，三个等级城市的楼市都缺乏后劲。值得一提的是，政策更新正在启动，譬如生育政策的宽松，还有房地产信息系统的互联互通，以及纳入立法规划的房地产税等等。总之，一个周期的楼市不均衡需要市场杠杆调配，形成的利益固化则需要财税等公共政策的主动调节。

总之，楼市也好，股市也罢，只是宏观经济运行的两大要素，而非宏观经济的全部。全民关注楼市股市，政策资源在“两市”耗费太多，绝非正常。任何正常的经济生态，都不可能被虚拟经济所左右。否则，危机就会悄然来袭。