北京市保障性住房项目区位布局的现状、问题及改进策略研究

刘新华　张春辉

[摘 要] 通过以实证分析为主要分析方法，从自然位置、交通条件、基础设施配套、公共服务设施配套、周边景观配套和与其他社区融合等六个方面研究了北京市保障性住房项目区位布局的现状和存在问题，从保障性住房项目的住户角度出发，以TOD理论为基础，提出合理化建议：北京市应充分发挥公共交通系统的引导功能来改善北京市保障性住房项目的交通条件，并提高住户的出行便利程度；应在公共交通系统沿线可达性较强的区域内配置购物、居住、工作、公园、卫生设施等公共服务设施，从而方便人们进行各种活动；在保障性住房项目周边，应鼓励沿着公共交通车站及廊带采用“填入式发展”的方式配建各种其他类型的住房项目。

[关键词] 北京市；保障性住房项目；区位布局；合理化建议

[中图分类号] F293 [文献标识码] A

Abstract： The study analyzes current situation and problems for distribution of projects in security housing in Beijing in terms of natural position， traffic condition， infrastructure， public service facilities， the surrounding landscape and the integration with other communities based on empirical analysis. It has put forward rationalization suggestions based on the households and TOD theory. The government should give full play to the guiding function of the public transport system to improve the traffic condition and increase the degree of travel convenience； equipped with public service facilities in terms of shopping， live， work， park and sanitation facilities along the public transport system in the accessibility region， so as to do all kinds of activities； encourage to build other projects by means of public transportation station and filling in development.

Key words： Beijing， projects in securing housing， distribution， reasonable suggestions

一、问题的提出

从当前社会经济发展的总体背景来看，由于住房问题关系民生，“居者有其屋”的美好理想关系到全面建设小康社会和社会主义和谐社会目标的实现，因此，保障性住房建设问题注定成为国家和政府关注并着力解决的社会热点问题之一。根据北京市保障性住房规划的近期目标，“十二五”时期正是北京市大力发展和建设保障性住房的关键时期，北京市在“十二五”时期要建设和收购各类保障性住房100万套；发放租金补贴家庭10万户；竣工各类保障性住房70万套。如果再加上“十一五”期间建开工建设的3648万平方米各类保障性住房项目，北京市保障性住房项目的区位布局已基本形成。但是这样的区位布局有没有真正保证保障性住房住户的居住权利呢（即住户不仅有房住，还住的较为便利、较为满意）？有没有避免因交通不便利、生活不便利、教育不便利和医疗不便利等诸多问题出现所引发的不居住（即空城）或只晚上居住（即卧城）的现象呢？显然，现有的研究缺乏实践调查的资料来回答上述问题，从而也就没有办法从根本上解答现有保障性住房体系运行效率到底如何的问题。

根据房地产经济学的基本概念，区位有两个方面的含义：一方面指某一事物的位置；另一方面指该事物与其他事物的空间联系。据此，房地产的区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位可分为天文区位和自然地理区位，社会区位可分为经济地理区位（也称为经济区位）、文化区位和政治区位等。从房地产的价值和居住角度看，房地产的自然地理区位和经济地理区位是其中最为重要的区位要素。一般来说，房地产的自然地理区位不容易改变，而经济地理区位容易改变，因此，当一宗房地产的自然地理区位确定下来后，房地产的经济地理区位的改变将在很大程度上影响房地产的价值和房地产的居住福利。

本文的目的是在理清北京市保障性住房项目自然区位布局的基础上，进一步从保障性住房项目的交通条件、基础设施配套、公共服务设施配套、周边景观配套和与其他社区融合等方面研究它的经济区位布局，从而为改进北京市保障性住房项目的区位总体布局提供数据支持和政策建议。

二、北京市保障性住房项目区位布局的现状及问题分析

（一）数据来源

本文实证分析的数据来源主要为历年的《北京市房地产统计年鉴》和笔者所做的实地调查及调查问卷。笔者首先通过《北京市房地产统计年鉴》确定出北京市保障性住房项目的具体数目，然后在此基础上选择有代表性的项目进行调查。结合前述区位的概念定义，本文将调查重点放在了北京市保障性住房项目的自然区位和经济区位上，并从区位条件的以下六个方面（含自然位置、交通条件、基础设施配套、公共服务配套、周边景观配套、与其他社区融合）进行数据采集。本次调查共在北京市15个保障性住房项目（15个项目分别为：朝阳区的保利嘉园和悦和园；通州区的大方居和东亚瑞晶；顺义区的浅山香邑；昌平区的溪城家园、天通西苑三区、旗胜家园和天巢园；海淀区的君安家园、铭科苑和智学苑；丰台区的长安新城和红狮家园；大兴区的大兴新城康庄）发放问卷270份，收回有效问卷240份。这15个项目选择的原则如下：endprint

1.根据2013年《北京市房地产统计年鉴》，北京市的保障性住房类型包括以下四种：廉租房、公租房、经济适用房和限价商品房。因此，本次调查的15个项目包含了上述4种保障性住房类型的全部。

2.本次调查涵盖大部分保障性住房项目密集建设区县，主要包括朝阳、通州、昌平、海淀、顺义、丰台和大兴等6个区县。

3.以调查问卷数据作为基础数据，同时采用实地调查数据进行印证和校正。

（二）评比量表设计

本次调查一般采用评比量表应答式问题来衡量保障性住房项目住户对本小区区位条件的感知，相应的评比描述和打分的对应关系如表1所示：

表1 评比描述与打分的对应关系表

因此，某保障性住房项目住户对某区位因素的评比打分越低，表示越满意该区位因素；打分越高，表示越不满意该区位因素。由于不同住户对某区位因素的打分不同，因此，每个保障性住房项目的某区位因素的得分为所有被调查住户打分的平均值。根据平均值的可能情况，我们重新定义打分分数和评比描述的对应关系，如表2所示：

表2 评比描述与打分区间的对应关系表

（三）数据结果分析

本次调查从自然位置、交通条件、基础设施配套、公共服务设施配套、周边景观配套和与其他社区融合等六个方面研究了北京市保障性住房项目区位布局的现状和存在问题，数据分析显示的结果如下：

1.自然位置。根据《北京市房地产统计年鉴》的数据和实地调查数据，可以发现，北京市75%以上的保障性住房项目分布在包括朝阳、通州、昌平、海淀、顺义、丰台和大兴等在内的6个区县，中心城区布局很少。这种位置布局结构导致一个突出的现象发生，即大多数北京市保障性住房用户在开始入住保障性住房时，还比较满意它的位置，但是住了一段时间后，满意度就普遍下降，并由此引发保障性住房的空置和出租问题。

问卷调查数据揭示出上述的问题（如图1所示）：60%的住户在刚入住时对保障性住房项目的位置是比较满意的，感受一般的比例仅为33%；但在入住一段时间后，则发生改变（如图2所示），只有33%的住户对小区位置比较满意，而60%的住户则变成感受一般了。进一步从调查的打分结果来看，15个项目中有12项目的住户的位置满意感受下降，占比为80%。

图1 15个保障性住房项目住户刚入住时的位置感受图

图2 15个保障性住房项目住户现在的位置感受图

2.交通条件。调查数据显示北京市保障性住房项目的交通条件均比较好。具体从项目的道路状况、公交状况、地铁状况和小区专线状况四个方面来看：（1）15个项目中有11个项目拥有3条及以上的道路出入小区，占比73.33%；仅有3个项目道路状况不佳，占比20%。（2）15个项目中有14个项目拥有3条及以上的公交线路，占比93.33%；只有1个项目公交状况不佳，仅有1条公交线路，占比6.67%。（3）15个项目中有7个项目拥有1条地铁线路，占比46.67%，有5个项目拥有2条地铁线路，占比33.33%；仅有3个项目周边没有地铁线路，占比20%。（4）15个项目中有5个开通小区专线，占比33.33%。

调查数据进一步显示，较好的交通条件布局使得67%的保障性住房用户认为居住在保障性住房项目中，其出行还是比较方便的。

3.基础设施配套。根据调查，93.33%的住户认为所居住保障性住房项目的基础设施配套在中等偏上水平（如表3所示）。因此，北京市保障性住房项目的基础设施配套条件是比较好的，不存在急需改进的方面。

表3 15个保障性住房项目住户对基础设施配套的感知打分表

4.公共服务设施配套。调查数据显示北京市保障性住房项目的公共服务配套是比较不完善的，由此导致住户普遍感觉日常生活的便利程度一般，并建议应该多配套商业服务设施，以增加其生活的便利度。具体来说，存在以下问题：（1）大多数保障性住房项目周边尽管有一些商业、便民和金融配套；但是超过一半（约占53.33%）的保障性住房项目住户认为其购物方便程度一般；（2）大多数保障性住房项目医疗、教育和文体配套均不太完善，包括：配套的医院或医疗卫生场所等级不太高，不能满足小区住户较高层次的医疗服务需求；配套的教育设施交通不太便利，数目也不多，不能满足保障性住房项目的需要；超过一半的项目没有配套文体场所，居民普遍感觉其休闲娱乐不太方便。

5.周边景观配套。根据调查，北京市保障性住房项目的周边景观配套并不是很理想，大多数项目缺乏娱乐广场或者距离较近的公园。数据显示尽管被调查的15个项目周边均配套有公园，但是，步行至公园的时间在30分钟以内的项目仅有5个，占比为33.33%；其余项目的步行时间均超过30分钟，占比为66.67%。而调查问卷却反映保障性住房住户需要较近的娱乐广场和公园来改善小区的周边环境，提高其日常生活的质量和舒适度。

6.与其他社区融合。根据调查，15个保障性住房项目中有14个项目周边均配建有商品住宅小区，因此，具备一定的与其他社区融合的条件，但是保障性住房住户普遍对公共服务设施配套的满意度并不是很高，这可能与社区融合发展有较大关系，即这些公共服务配套设施（比如教育、文体场所等）还比较分割，尽管有配套，但还不能很好地共享于保障性住房项目。

7.简短结论。结合前述调查分析，本文得到以下基本结论：（1）北京市保障性住房项目区位布局的现状并不乐观。大部分住户在初始入住保障性住房项目时，由于有房子住，而对项目比较满意；但是入住一段时间后，伴随入住所发生的各类问题，如通勤时间较长、教育不方便、就医不方便、生活不便利等就接踵而来，导致其对保障性住房项目的区位布局评价逐渐降低。（2）在6个影响保障性住房项目区位布局的因素中，除了交通条件和基础设施配套2个因素住户普遍认为较为完善且感受比较满意之外，对其他4个影响因素：位置、公共服务配套、周边景观配套和与其他社区融合等住户大多认为不太满意，并普遍认为需要进行改进。（3）尽管北京市保障性住房项目住户普遍认为项目的交通条件较为完善，但由于保障性住房项目本身的自然位置不是很理想，因此，大部分的保障性住房项目住户的通勤时间仍比北京市的平均水平要长。endprint

基于上述北京市保障性住房项目区位布局现状及存在问题的分析，本文认为，为了切实提高北京市保障性住房项目住户的生活质量和居住满意度，进而提高北京市保障性住房体系的运行效率，有必要对其区位布局的改进策略进行研究。

三、北京市保障性住房项目区位布局的改进策略分析

（一）文献回顾和基本理论

从现有的文献来看，保障性住房项目区位选择的研究大致可以分两大类。一类是保障性住房项目区位选择的影响因素分析，如郑思齐等（2010）根据保障性住房的空间布局理论，分析了国际经验，并提出了改善保障性住房项目区位布局的制度激励方式。周素红等（2010）从土地利用的成本角度出发，选择广州市某典型保障性住房项目为例，分析了保障性住房住户的居住与就业空间不匹配现象，并得出了需在中心城区相对分散配备一定数量保障性住房项目的结论。丁旭（2012）构建了保障性住房项目的适建性评价方法，提出了影响适建性评价的三个因素，并以杭州为例展开研究，从而为保障性住房项目的区位选择提供了科学依据。曾广录等（2013）则从实证分析的角度，探讨了保障性住房项目区位选择的主要影响因素，并进一步分析了它们与保障性住房项目的住房福利的关系。另一类是保障性住房项目区位选择的建设模式分析，如BelindaYuen（2007）以新加坡组屋为例，建议保障性住房项目应在交通条件较好的地段进行选址建设。杨靖等（2009）、吕艳等（2010）、汪冬宁等（2010）、陈淑云等（2014）则以TOD（transit-oriented development）理论为依据，认为可发展以公共交通为主导的保障性住房项目的建设模式。

（二）合理化的改进策略分析

根据文献回顾和调查显示的保障性住房项目住户对区位布局的改进诉求，本文以TOD理论为基础，提出以下对北京市保障性住房项目区位布局的改进策略。

1.根据TOD理论，充分发挥公共交通系统的引导功能来改善北京市保障性住房项目的交通条件，并提高住户的出行便利程度。根据调查，开通小区专线车是大部分保障性住房小项目欠缺且迫切希望改善的交通条件，其次，多在小区周边开设公交线路也是住户普遍需求的。因此，当前对北京保障性住房项目区位布局进行改进的首要措施就是进行公交布局的调整和改进，通过公交站台的合理规划与设立，从而在保障性住房项目周边形成一些公共交通枢纽，并通过开通小区专线来接驳公交枢纽和地铁线路的方式来形成保障性住房项目的公共交通系统，从而从根本上方便其出行，进而提高城市中心优质公共服务设施的可达性。

2.根据TOD理论，在公共交通系统沿线可达性较强的区域内配置购物、居住、工作、公园、卫生设施等公共服务设施，从而为北京市保障性住房项目住户创造一个舒适的公共服务网络，并利用公共交通系统便利地到达各个公共服务重要的据点，从而方便人们进行各种活动。根据调查，大部分保障性住房项目住户倾向于在多种位置配置商服设施，并在项目周边区域配套公园和文体场所，因此，当前对北京保障性住房项目区位布局进行改进的第二个重要措施就是在保障性住房项目公共交通系统沿线的可达性较强的区域内进行各种公共服务配套和周边景观配套，从而真正方便保障性住房项目住户的日常生活。

3.根据TOD理论，为北京市保障性住房项目提供一个多样化的居住型态，在保障性住房项目周边，鼓励沿着公共交通车站及廊带采用“填入式发展”的方式配建各种其他类型的住房项目；或者在公共交通车站或廊带周边的原有其他住房类型旁，采用“填入式发展”的方式配建各种类型的保障性住房项目。根据调查，大部分保障性住房项目住户是渴望进行社区融合的，而推动社区融合也是当前国际上进行保障性住房项目建设的趋势之一，因此，当前对北京保障性住房项目区位布局进行改进的第三个重要措施就是结合公共交通优先的理念，在公共交通系统较发达的区域内配建保障性住房项目，或者在改进和形成保障性住房项目周边公共交通系统的情况下，配建其他类型住房项目，以此来推动居住社区融合，增强保障性住房用户和其他社会阶层的沟通和联系，真正促进居住社区的和谐发展。

[参 考 文 献]

[1]陈淑云，曾龙.基于TOD模式的混合居住型保障性住房选址研究——以武汉市保障房选址为例[J].湖北社会科学，2014（5）

[2]曾广录，曾汪泉.保障性住房建设满意度影响因素的实证分析——基于五省会城市住房保障对象的调查[J].财经理论与实践，2013（11）

[3]丁旭.保障性住房适建性评价及其空间区位选择——以杭州市为例[J].城市规划，2012（9）

[4]吕艳，扈文秀.保障性住房建设方式及选址问题研究[J].西安财经学院学报，2012（9）

[5]郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010（9）

[6]汪冬宁、汤小橹等.基于土地成本和居住品质的保障住房选址研究——以江苏省南京市为例[J].城市规划，2010（3）

[7]杨靖等.保障性住房的选址策略研究[J].城市规划，2009（12）

[8]周素红.保障性住房的空间失配研究——以广州典型社区为例[C].中国地理学会百年庆典学术论文摘要集，2009

[9]Belinda Yuen. Squattersnomore： Singaporesocialhousing [J].Global Urban Development Magazine，2007，（11）

[责任编辑：潘洪志]endprint