基于房价收入比的郑州市商品住宅价格分析

邢丹凤

〔郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州450001〕

一、引言

自1998 年商品住房改革开始，郑州市商品房市场逐渐形成，在2003 年划定中原城市群之后，郑州市房地产市场得到快速发展。之后，郑州房地产市场投资额居高不下，房价随之持续上涨。本文主要从房价收入比这一指示类指标来说明郑州市住宅房地产市场价格是否处于合理区间，是否存在过度开发，价格偏离程度究竟有多大，现阶段的房价是否在普通居民的承受能力范围之内。

二、郑州市商品住宅的历年投资额及房价变化

1．2001 年—2014 年住宅房地产投资额变化

投资额的变化是对目前市场需求的反应，也是对未来市场发展预测的一个表现。通过对近年来郑州市住宅房地产市场投资额变化的分析，以及和郑州市经济增长率的对比，可以看出郑州市住宅房地产市场运行的大体状况，是否存在过度投资。表1列出了2001 年—2014 年郑州市商品住宅的投资额及同比增长率。

表1 郑州市2001 年—2014 年住宅房地产开发投资额 单位:亿元

从表1 可以看到，自2001 年开始郑州市住宅房地产投资额一路上扬，绝对增长明显，投资额的增长幅度变化大致可以分为两个阶段。第一个阶段，2001 年—2008 年，高速增长期。这个阶段年平均增长率保持在25%以上，2001 年增长率最低，2008 年最高，达到50．1%。2001 年—2008 年郑州市的年度生产总值平均增长率为13．89%，远远低于37%的住宅房地产年投资额平均增长速度。2008 年之前，无论是国家政策还是地方政策都是利好房地产业发展的，这就促使大量资金涌入房地产行业，加之投资渠道单一，房地产市场投资火爆，市场发展前景良好。……