养老地产发展的制约因素

李战军

我国的养老地产发展还处在学习探索、试验摸索的初期发展阶段。

在未来二三十年中，我国老龄化将成为全社会面对的严峻问题。这里面既有家庭和社会养老需求的承载问题，也有如何使老年人做到老有所养、所医、所学、所为、所乐的问题。

目前我国养老的空间有市区养老、近郊养老、名胜景区及农村养老。主流的养老方式还是以居家养老居多，约在80%以上。另外政府事业机构养老（价格低廉，供应严重不足，一房难求）和企业养老社区（项目）养老（一般适合于中高端收入老人居住，有供应，但少市场）。城市养老靠国家的部分是退休金和医疗，农村养老目前主要依靠子女和亲属，辅之以国家和集体经济的养老和医疗补贴。

中国房地产业早就看到了我国进入老年社会这一现实带来的挑战和机遇，一大批的企业纷纷研究老年问题，拓展养老地产，搞好老年服务，也取得了一定的社会影响力和企业发展的新空间。

但是总体而言，我国的养老地产发展还处在学习探索、试验摸索的初期发展阶段。政府对养老事业和养老地产的发展，目前也仅仅处在认识提高、经验积累、原则高调、理念落后、措施空洞的起步含糊和政策集成阶段。如最近刚刚提出“延迟退休、渐进递增”的思路。

我们距离国际上先进的居住家庭化、服务机构化、生活社区化的高端境界还有漫长的一段道路要走。就房地产而言，养老地产不能成为以老年人为销售和租赁对象的房地产，这样的房地产营销和物业管理是没有出路的；……