一线地价狂飙 小城库存高企

少数一线城市的地价疯狂飙涨，大量小城市的库存居高难下——中国房地产市场的两极化正让这个世界第二大经济体面临的风险日益增加。北上广深四大一线城市的房地产投资占了全国总额的11%，但其楼市的疯狂远不足以推动经济可持续复苏，反而增添担忧。

大和资本市场的地产分析师Jonas Kan说：“一线城市的项目整体上保障了需求以及平均售价上升的空间，但对于开发商来说，并非所有一线城市项目都利润丰厚，而且一线城市项目对管理水平要求更高。”

官方数据显示，过去三年中，中国地价的增幅远超房价的上涨。越来越多的开发商，包括进取的豪宅发展商融创中国，都曾表示过担忧。然而，全国平均数字遮盖住了一个更令人担心的事实，那就是部分小城市的土地市场，包括江苏无锡，都已经凝滞了。开发商为供应过度所累，没有补充库存的动力。即便他们想这样做，银行也不会批出贷款。Jonas Kan说，2015年11月末三线城市消耗库存平均需要19.6个月，同期二线城市需要11.2个月，一线城市需要 8.9个月。

一线城市地价火箭式上升，而小城市则库存沉重，这压缩着房地产行业的平均净利空间。据上市开发商的中期报，这个空间已被压缩至不足10%，为历史新低。

惠誉银行业分析师Grace Wu指出，中国的银行面临的最大威胁是房市下行，因为这些银行都非常依赖地产物业作为抵押品。Grace Wu估计，以物业抵押借出的贷款，包括住宅按揭和公司以物业抵押贷款，占了中国整体贷款的40%，如果将未获得正式银行批出贷款的借款人所作的非贷款融资也计算在内的话，这个比例甚至可高达60%。

银行高度暴露于楼市风险中，这意味着一旦地价开始下跌，并拉低楼价，银行那些加快累积的坏债，将会快速飙升。这也会让那些以物业作抵押贷款的人陷入困境。土地出让金是中国地方政府的主要收入之一。一份国家审计报告显示，截至2012年末，中国地方政府依靠土地出让金偿还了37%的欠债。

央行数据显示，截至9月末，物业贷款余额占整体21.9%。过去四年这个比例一路攀升，虽然主要银行一直在讲要减少楼市对其业务构成的风险。北京大学经济研究所副所长冯科说：“这意味着一直通过非银行渠道——包括P2P平台进行投资的私人投资者，正在离场。但银行必须批出更多贷款，因为政府不希望楼市崩溃。”