投资性房地产公允价值计量问题探讨*

陈平花

(福建师范大学 经济学院，福建 福州 350108)



投资性房地产公允价值计量问题探讨*

陈平花

(福建师范大学 经济学院，福建 福州 350108)

根据投资性房产公允价值计算的应用现状，分析投资性房产公允价值存在公允价值准入门槛高、计量方法不统一、公允价值信息披露不充分、成为管理层利润操纵的工具等问题。从宏观和微观两个层面提出投资性房地产公允价值计量的发展路径。

投资性房地产； 公允价值； 应用现状； 路径选择

20世纪90年代以来，公允价值计量模式随着衍生金融工具的发展而备受关注，凭借其信息高度相关性优势一度成为会计计量的焦点。直到2008年金融危机的爆发，人们才开始深刻反思公允价值计量模式的不足，投资性房地产作为公允价值计量运用于非金融资产的典型范例自然成为了论证公允价值科学与否的关注点。我国39号准则就公允价值进行了全方位规定包括有序交易和市场、三种估值方法和公允价值的三个层次等内容[1]。目前投资性房地产公允价值大部分处于第二、三层级，其交易市场不像金融市场那样活跃但也是此起彼伏，使得公允价值的确定相当繁杂，虽然采用公允价值计量模式的市场条件还不完全具备但必须承认未来房地产市场必定是公允价值计量模式的主战场。

一、投资性房地产公允价值计量应用现状

(一)应用现状概述

首先，从公允价值的使用频率来看，自2007年准则颁布以来，沪深A股市场中投资性房地产公允价值计量的公司数量虽不断增加但仍未得到充分应用，这也是众多学者数据分析得到的结果。截止2016年6月1号，沪深A股市场共有2 858个上市公司，拥有投资性房地产的公司1 256家，其中属于房地产行业的有131家，而拥有投资性房地产的上市公司中采用公允价值计量的不到100家，其中属于房地产行业的不超过25家，投资性房地产公允价值计量模式的应用范围依然偏窄。

其次，就公允价值的确认方法来说，据已披露评估方法的上市公司年报信息可知主要采用三种确定方法，一是利用专业房地产评估机构的评估价格，二是根据第三方公布的调查报告获取的价格，三是参考类似市场价格自行确定公允价值，笔者从拥有投资性房地产的公司中随机抽取10家调查发现，采用市场类比法的有9家，聘请专业机构评估的有1家，由此可推测目前我国投资性房地产公允价值确定方法以自行评估和专业评估为主。

再次，在信息披露方面，大部分上市公司均能够按照信息披露编报规则的规定披露投资性房地产相关内容，例如金隅股份、海南航空、华业地产等在年报中就披露了投资性房地产的金额、公允价值的依据、评估方法等内容，一些企业在变更后续计量模式时也充分做出说明并出具会计政策变更审计报告，例如泰禾集团、美盈森等企业；但仍有部分企业对于公允价值的确认条件、转换条件等并未全面披露，例如方大集团、津滨发展等上市公司2015年报就没有其相关信息说明，中国高科和力帆股份也未对公允价值进行充分披露，信息披露编报规定还未完全落到实处。另外，通过翻阅这些上市公司审计报告发现其几乎是无保留意见标准报告，也未见注册会计师对公允价值发表任何意见。

最后，在会计人员任职资格方面，笔者同样以之前调查的10家上市公司为样本，发现这些企业基本要求会计从业人员拥有本科以上会计或财务管理专业学历并持有会计从业资格证书，但会计人员岗前培训和在职培训的次数不多，对于公允价值知识普及更是少见。

(二)投资性房地产公允价值计量问题分析

通过对投资性房地产公允价值应用现状的整理发现公允价值计量在投资性房地产中的运用并不尽如人意，出现准入门槛高、计量方法不统一、公允价值信息披露不充分、成为管理层操纵利润的工具等问题。

1.公允价值准入门槛高，运用条件苛刻

我国新会计准则允许投资性房地产后续计量采用公允价值模式，但对其计量模式的选用条件十分苛刻，公允价值准入门槛高。一方面准则规定当且仅当投资性房地产存在活跃的交易市场并且有确凿证据表明取得的公允价值真实可靠时才能采用公允价值计量模式；另一方面强调一经采用公允价值模式不得变更为成本模式。这也成为投资性房地产公允价值计量模式并未受到“重用”的症结所在。虽然从2007年开始实行公允价值计量，但直到2009年仅有中航地产一家房地产公司开始实行公允价值模式，那些投资性房地产数量众多且存在活跃交易市场的企业因为过于严苛的使用条件只能保守地采用成本模式计量，如万科集团、张江高科等。更令人匪夷所思的是一些同时在A股和B股或者是A股和H股上市的公司也在两个市场上分别按成本模式和公允价值模式计量。基于成本的角度分析，他们在H股或B股市场获取公允价值的成本已经发生，按理是最有条件采用公允价值计量模式，然而除了交通银行、中国银行、中信银行外，大多数A+H上市公司还是选择在H股采用公允价值模式而在A股则采用成本模式[4]。中国作为新兴经济体国家的典型，其房地产市场本就不够活跃，再加上如此严苛的规定难免让人产生不鼓励公允价值模式的错觉。另外即使这些公司选择了公允价值模式但未来市场存在着大量风险和不确定性使得公允价值的确定难上加难，这些严苛的条件造成房地产公司宁愿采用相关性较低的成本模式也不愿为公允价值花费更多的成本，推进公允价值在投资性房地产的运用显得十分吃力。

2.公允价值计量方法不统一，计量成本高

CAS3明确规定投资性房地产公允价值计量模式必须在满足特定条件时方可使用[5]，但对于公允价值计量模式如何使用以及公允价值如何确定等问题并没有统一规范，这就造成投资性房地产公允价值计量方法多样化、确定方法不尽相同的局面。目前投资性房地产确定方法主要有三种，但不论采用何种方法均存在主观判断的可能，尤其是第三种途径获得的公允价值主观色彩更为浓烈。由于公允价值确认方法的差异性，采用不同方法的公司财务数据必然难以比较，何况那些同时采用两种以上计量模式的公司，不仅加大了评估本，而且严重降低了投资性房地产的可比性。另外，一些上市公司通过聘请专业房地产评估机构取得公允价值，高昂的评估费用加大了公司经营成本；一些可能会参考同类房地产价格信息做出评估，但这些信息的收集也需要一定的财力物力，更不用说采用公允价值计量后的纳税调整等时间和人力成本了。这样一来，理性的企业必然选择成本模式计量，投资性房地产公允价值计量模式的不充分应用也就变得理所当然。

3.公允价值信息披露不充分

企业会计准则规定采用公允价值计量模式的企业必须充分披露公允价值计量方法、依据、评估机构、评估报告等相关信息，但目前上市公司公允价值信息披露情况依然不够充分明晰。首先除了北京城建，几乎所有涉及投资性房地产的公司均没有充分披露投资性房地产自身状况，例如地理位置、分布状况、租金、租期、租约等信息就没有在年报中得以体现，对投资性房地产采用公允价值计量模式的合理性和客观性也就有待考量。其次，公允价值确定方法的信息披露不够完整，公允价值计量准则要求企业在年报中披露其计量层次，对于采用二、三层级的还要说明其估值技术和输入值[6]，例如中国高科的投资性房地产公允价值是参照同类市场和专业机构评估的结果，但在其2015年报中并未披露公允价值确定的估值技术、输入层级等内容；其他上市公司例如北京城建、东江环保等也是如此。最后，第三方对企业投资性房地产公允价值确定情况也未充分说明，最为明显的是会计师事务所出具的审计报告从未对公允价值发表意见，使得公允价值可靠性进一步削弱，投资性房地产公允价值的确定十分复杂，涉及主观判断的因素很多，这将通过利润表项目中的公允价值变动损益影响报表利润[7]，如此重要的会计数据理应引起注册会计师的足够关注，但事实并非如此，难免存在信息披露不充分的嫌疑。

4.公允价值模式成为利润操纵的工具

企业自主决定投资性房地产后续计量模式本就为管理层利润操纵行为提供机会，再加上监管体系不完善，公允价值计量实现盈余管理的现象更加猖獗。准则明确规定投资性房地产后续计量模式的变更按会计政策变更处理，可以从成本模式变更为公允价值模式但不得从公允价值模式变更为成本模式，实际中这些上市公司通过投资性房地产、存货、自用性房地产之间的转换间接实现后续计量模式变更达到粉饰报表的目的。在活跃市场中，采用成本模式计量必须按期计提折旧和摊销，这一过程中投资性房地产账面价值不断偏离实际价值，从而其升值部分会被隐藏起来导致账面会计盈余的减少；当市场不活跃时，出于维持良好业绩的需要，上市公司就会通过“合理途径”将成本模式变更为公允价值模式从而释放出隐藏的会计盈余，达到平滑利润的目的，一旦经营状况好转时，他们又会重复这些动作，如此循环往复实现盈余操纵。例如平安银行合并深发展银行后，直接将投资性房地产由公允价值模式变更为成本模式[8]；国旅联合股份有限公司也随意将公允价值模式转换为成本计量模式，而后又改为公允价值计量模式，然对于这些行径国家并未采取相关惩处措施。

5.投资性房地产公允价值运用缺乏复合型人才

随着市场经济飞速发展，复合型会计专业人才成为推进公允价值计量的需要，复合型人才是指拥有系统知识结构、较高职业道德水平和专业技能的人才，但无论从哪个方面来说，我国会计人才资源十分有限。首先在知识结构上，我国会计人员大部分缺乏系统专业知识和终身学习的意识，资格证书的继续教育也只是流于形式，会计人员队伍几乎仅限于公司日常活动，缺乏最新会计专业知识，很难适应国际化进程中的公允价值计量准则。其次在职业道德水平上，遵纪守法、爱岗敬业、保守商业秘密本应是会计人员最基本的素质，但目前会计舞弊造假、抽逃资金等现象不断发生，会计人员职业操守受到严重质疑。由于公允价值存在大量人为估计，在缺乏统一指引的背景下，管理层基于利己动机极有可能进行盈余操纵，此时道德水平低的会计人员易于被管理层所左右进而提供虚假信息。最后在专业技能方面，公允价值计量准则抽象性和复杂性极高，对于投资性房地产模块只是简单说明，需要会计人员提高随机应变和风险识别能力，这已经对会计人员提出较高要求；另外投资性房地产公允价值确认存在大量职业判断，特别是对第二层级和第三层级估计更是需要专业评估判断能力也给投资性房地产会计人员带来了巨大挑战。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性

(一)成本计量模式凸显的局限性

投资性房地产成本计量模式是基于交易实际价格或成本计量而不考虑市场价格波动影响的历史价值模式，这种计量模式的历史性特点几乎不能正确反映房地产市场价值信息，财务报表的编制就是为了为决策提供有用的信息，在这一目标指引下，成本计量模式对投资者来说显然意义不大。一方面，这种计量模式缺乏相关性，难以满足现实市场中通货膨胀和物价波动的需要，其所反映的财务信息不能充分反映资产现实价值，不利于企业把握投资性房地产真实价值从而做出合理决策。另一方面，并不是所有的历史成本都很容易取得，一些房地产项目由于长期形成的良好声誉也会提升房地产价格[2]，使其交易价格并不能充分反映其真实价值，而且在投资性房地产与自用性房地产和存货之间相互转换时，成本计量模式并不能真正反映其经济实质。成本计量模式所导致会计信息失真的特点必然要求公司寻求一种能反映其真实财务信息的新计量模式。

(二)公允价值计量模式的优越性

企业会计准则规定允许投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，这是同国际会计准则实现趋同的重要举措也是根据我国近几年投资性房地产市场状况做出的正确决策。相较于成本计量模式，公允价值模式因其所提供信息的相关性、准确性和及时性特点具有不可比拟的优越性。

1.能够准确反映投资性房地产真实价值

我国投资性房地产这一特殊产业市场自2002年起持续升温，众多学者认为我国投资性房地产仍不存在活跃市场，其不规律变动的价格变动并不与其真正的成本价值相匹配，而此时如果还是采用传统的成本计量模式就很难正确反映投资性房地产的真实价值，而在公允价值计量模式下，其价值是由交易双方进行公平自愿的协商确定并不取决于交易是否真实发生，因此投资性房地产采用公允价值计量能够向信息使用者提供更加准确、有效的信息。另外，公允价值后续计量模式是确认其公允价值计量损益而不涉及资产的折旧摊销问题，这也在一定程度上减少企业管理者利用折旧摊销的酌情处理权进行盈余管理的可能性，使资产负债表账面价值更能反映其真实信息。

2.能够提供决策有用的信息

由于公允价值信息具有及时性和相关性的优势，无论管理者或者投资者均能根据财务报表所提供的信息做出明智决策。从投资者角度说，投资性房地产在成本计量模式下是按照过去发生的成本费用计量，而投资性房地产的实际价值不仅包括过去所反映的历史价格还包括由于经济因素等方面影响而形成的价差。我国房地产市场自2002年开始快速发展，房地产经济泡沫现象十分严重，直到2013年下半年房地产市场价格才稍稍下降，现阶段又呈现出反弹趋势，这样一种投资行为反映在财务报表中，成本计量模式往往很难反映其真正投资价值。而且即使房地产市场一直处于平稳状况，由于其地理位置、楼层高度、容积率等各方面因素也使得成本模式与公允价值模式形成反差，难以满足投资者投资决策的需要。从管理者的角度看，企业战略发展必将使企业走上国际化道路，参与国际环境中的竞争合作，而现行的国际会计准则对于投资性房地产采用公允价值计量模式，投资性房地产采用公允价值计量则更加真实公允地反映财务信息，提高国际会计信息可比性以及决策相关性。另外，经营管理者也能够根据公允价值计量及时提供的真实信息对市场和未来趋势做出合理判断从而进行更加理智的决策。

三、投资性房地产公允价值计量模式的路径选择

投资性房地产公允价值计量是我国会计计量史上得一个创新也是一场革命，对成本计量模式产生很大冲击，推进投资性房地产计量模式的变革要求不断完善现行的公允价值计量体系，克服种种障碍。

(一)从宏观层面抓紧完善现行公允价值计量体系

作为完善公允价值计量准则的宏观主体，国家应当根据实际情况从四个方面着手调整现有的公允价值计量准则及其指南。一是适当降低公允价值使用门槛，放宽对公允价值计量的限制，积极鼓励和引导投资性房地产公允价值计量。二是为防止因降低公允价值准入门槛带来的公允价值计量模式滥用、误用等问题，应当充实投资性房地产公允价值应用指南包括具体的使用条件、计量方法和操作流程并辅之与相关案例分析使公允价值计量工作有章可循。三是加强政府监管，抑制利润操纵行为，公允价值计量模式作为上市公司粉饰报表手段已经是一个不争的事实，要杜绝这一行为，财政部应当通过联合证监会等相关机构对公允价值运用动机、运用步骤和运用偏差等进行全方位监管，对动机不纯或运用不当亦或信息披露不规范者，应当加大惩处力度。同时应当加强对评估机构和会计师事务所的独立性检查，建立第三方估值及审计制度，规范运作行为，利用第三方力量加强公允价值透明度和准确度。四是建立房地产交易信息共享平台，非活跃的投资性房地产市场使其公允价值获取面临着高成本问题，建立一个集政府、房地产企业、证监会及金融机构为一体面向大众的房地产信息交易系统可以减少房地产市场信息不对称现象，规范市场运营管理，提供公开化市场信息，方便企业或评估机构收集与自身项目相关的交易信息从而降低公允价值获取难度，在提高公允价值可靠性的同时降低相关取得成本。另外应加大会计人员教育投入，培养一批专业能力强、道德水平高的会计人才，在会计人员的初级、中级或高级教育阶段，普及非活跃市场公允价值计量业务知识，强化道德水准，为公允价值运用储备人才。

(一)从微观层面促进公允价值计量体系发展和实施

投资性房地产公允价值计量模式的发展不仅需要宏观力量把握大局，还需要从微观个体出发，将公允价值计量体系落到实处。这就需要从中介机构和企业两个角度谈起。

首先从中介机构的角度出发，应当建立和完善评估体系并实现资产评估机构与会计师事务所的充分对接与沟通。一方面资产评估机构应当建立优秀的专业评估团队，掌握科学严密的房地产评估知识，熟练公允价值评估过程，能够灵活运用各种模型并快速得出可靠的公允价值结果。同时应当加强行业自律自省，严格按照国家规定的准则进行专项评估，合理保证评估机构的独立性，避免管理层干预评估过程从而影响评估结果。另一方面，会计师事务所应当建立公允价值专项审计工作并对审计结果发表独立性意见以提高公允价值的相关性和可靠性，事务所不仅需要熟悉公允价值和投资性房地产相关规定，了解公允价值评估流程，信息披露制度等，还应当具备专业的公允价值知识体系和职业道德，客观公正评价公允价值的合理性。最后应当促进注册会计师与资产评估师就估值技术、估值假设及估值过程等问题的协商工作，实现公允价值信息合作共享机制，这样不仅能提高中介机构信息收集工作效率还能通过合作监督来增强评估结果的公信力和准确度。

其次从企业的角度出发，应当严格执行公允价值相关准则，强化信息披露的同时通过定期培训来提高从业人员专业技能和职业素养。一方面，企业应当严格按照39号准则规定，在财务报表附注中披露投资性房地产项目的地理位置、抵押、质押和使用状况，重点披露投资性房地产公允价值计量相关信息包括选择公允价值模式的理由、确认条件、确定方法、确定依据以及对公司财务的影响等，涉及确定方法的还应具体披露其确定过程、输入值选取、模型设定以及输入值层级等，对于由成本模式变更为公允价值模式的企业还应当说明其变更理由、变更条件以及变更后的金额等内容。另一方面，应当完善企业内部控制制度，培育健康的企业文化和财务理念，定期组织企业会计人员培训工作，深刻领会公允价值准则及应用指南的精髓，熟练掌握不同计量方法的原理、步骤等职业技能从而做出正确职业判断，在提高业务水平的同时应当开展职业道德教育，实现会计人员遵纪守法，保证公允价值的真实健康。

[1]彭岩松.投资性房地产公允价值计量模式应用研究[D].太原：山西财经大学财政金融系，2015.

[2]郑晨晖.公允价值计量在我国投资性房地产中的应用研究[D].成都：西南财经大学会计学院，2013.

[3]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析[J].教育研究(社会科学版)，2012(6):65-69.

[4]叶建芳，李挪娜.从投资性房地产看A+H上市公司的“多此一举”[J].财会学习(社会科学版),2008(6)：60-61.

[5]黄婷.公允价值在投资性房地产中的应用研究[D].重庆：重庆理工大学会计学院，2015.

[6]刘晏辰.公允价值计量在投资性房地产中的应用研究[D].北京：财政部科学研究所，2015.

[7]陈纪.上市公司公允价值计量应用现状研究[D].成都：电子科技大学经济与管理学院，2010.

[8]张甜.公允价值模式在投资性房地产中的应用研究[D].厦门：厦门大学会计学系，2014.

[9]刘凤玲.公允价值计量在我国的应用研究[J].河北科技师范学院学报(社会科学版)，2016(2)：116-121.

(责任编辑：杨燕萍)

Discussion on Measurement of Fair Value of Investment Real Estate

Chen Pinghua

(School of Economics，Fujian Normal University,Fuzhou Fujian 350108,China)

According to the application of the fair value of investment property, there existing some problems, for examples, the fair value of investment property is high, the measurement method is not unified, the disclosure of fair value information is not sufficient, and it becomes the tool of management profit manipulation. This paper poses the development paths from the macro and micro levels about the fair value measurement of investment real estate.

investment real estate； fair value； application status； path selection

10.3969/j.issn.1672-7991.2016.04.017

2016-11-04 ；

2016-11-25

陈平花(1992-)，女，福建省宁德市人，在读硕士研究生，研究方向为企业经营预算。

F233

A

1672-7991(2016)04-0106-05