浅谈关于目前房地产状态形式理论分析

张尉

摘 要：目前中国的房地产业达到了空前规模的发展，但由于房价增长过快与居民的消费水平不成正比，房地产的泡沫现象很严重，给人民和社会带来一定的隐患，因此国家采取一系列的调控政策如"国九条""货币利率"政策用来遏制房价过快的发展。当前，特别是从2011年下半年以来，房地产市场出现低迷，整体形势不景气。本文主要通过对当前的房地产的价格机制与泡沫形势进行理论分析，揭示客观存在的问题，并提出相关的合理性建议。

关键词：房地产；状态形势；理论分析

1前言

当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，一些地区房地产市场存在的问题还相当严重，主要表现在当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显。因此对房地产泡沫对经济社会带来负面影响应当引起足够重视。

2房地产价格理论与泡沫研究的重要性

房地产是一种特殊的商品，它既是一项耐用消费品，又是一项资产。房地产市场同股票等资本市场一样，容易被人们抄作，并产生泡沫。而房地产泡沫一旦破灭，将对一个国家的宏观经济、社会生活的各个方面造成极其严重的后果。特别是房价的波动已经日益成为一国宏观经济的先行指示器，房价的大幅度上涨可能意味着未来物价与产出水平的高涨，而房价的大幅度下跌则可能预示着未来宏观经济的紧缩甚至衰退[1]。

3.房地产价格与泡沫的理论分析

3.1城市房地产价格影响因素

经过国内外学者多年来的研究，已经明确房地产价格波动与宏观经济基本面之间存在着显著的相关性。对于房地产价格影响因素的理论的定性研究已经很多了，本文首先简单概述了主要的影响因素，着重研究在不同城市经济发展水平、人口、收入等宏观经济基本面下，不同经济因素对不同城市房地产价格的影响程度。

3.2城市房地产泡沫

主要介绍了房地产泡沫的形成原因和测度指标。并根据主要城市的房地产数据建立模型，用以说明不同城市是否存在房地产泡沫。

3.3城市房地产发展的宏观调控政策

主要根据实证研究的结果来分析稳定不同城市房地产价格以及引导房地产投资流向应采用何种宏观调控政策最为有效。

4房地产价格理论

我国的房地产市场的基本特征是：土地供应由政府控制，房地产市场则由市场调节；农村城市化进程不断加快，房地产市场供不应求。房地产价格被房地产需求和供给决定。市场供求是房地产价格形成的最直接原因。其他影响房地产价格的因素都是通过影响房地产市场的供求对房地产价格起作用。因此， “供求价格机制论”成为研究房地产价格的主流理论，国家制定的各种宏观调控政策也基本是从这一理论出发。个别地区的房地产价格远远高于其成本，而“供求价格机制论”则能很好地解释这种现象。

5房地产泡沫研究

5.1房地产价格的运动是非常复杂的现象。它在物业市场上的价格随着房地产市场的供需关系的变化而变化，同时还受宏观经济发展的影响。由于房地产的耐久性、稀缺性等特点，它还会成为资本市场的投资商品，这时它的基础价格就具有了虚拟资产定价的特点。是由未来收益的折现来定价的。而对未来收益的预期是否偏离其实际情况就成了房地产价格是否存在泡沫的肇始。研究房地产价格理论，不得不考虑到房地产价格泡沫对房地产价格的影响。

5.2房地产泡沫的含义与成因

一旦市场预期价格上升，而不管一般均衡价格是否上升，就可能会出现“自我实现预期”的正反馈过程使得市场价格严重脱离一般均衡解。也就是说，由于投机性资产的加入，一般均衡解在一定条件下具有一种不稳定性。从理论上讲，房地产的价格 应取决于房地产的收益与效用。可是，当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值，受多种因素的共同影响，如房地产供给缺乏弹性、房价持续上涨预期、宽松的金融环境、房地产市场信息不对称以及房地产开发政策的引导失误等等[2]。

1）房地产供给缺乏弹性

土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点；当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨，同时在实际的市场运行过程中，就又可能参杂太多的偏离价值的投机活动，最终形成房地产的泡沫。

2）房价持续上涨预期

房地产业是高风险产业， 对经济周期及其敏感。通常在经济复苏时期， 房地产业率先繁荣， 在经济衰退时期， 房地产业也先受到打击。所以， 宏观经济形势运行态势及所处的经济周期会使人们对未来房地产业的经济走势产生繁荣或衰退的预期。在房地产的购买、消费甚至投资中，投资者会形成对房地产价格的预期，这一预期包含着对住宅需求的预期，需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。在投资者个人非理性的从众、跟风行为助长之下，房地产的价格在预期作用下不断攀升，最终形成了房地产泡沫。

3）金融过度支持带来的宽松的金融环境

资产泡沫的存在同时还需要宽松的金融环境。资产“泡沫”形成的共同之处就是有一个相同的宏观经济环境即超量的货币供给或过度的金融缓和。但，超量的货币供给或过度的金融缓和带来的银行信贷扩张就成了资产泡沫形成以致扩张的温床。

4）房地产市场信息不对称

从市场交易各方掌握的信息看，房地产市场容易产生信息不对称问题，即交易各方掌握相关交易的信息状况是不一致的。信息不对称，使得信息劣势方在交易中处于劣势地位。我国房地产泡沫的增多与信息不对称问题严重有很大关系。一是信息不对称容易诱发房地产投机过度。由于我国资本市场不发达，投资渠道较少，使得具有资产性质的房地产容易成为资本追逐和炒作的对象。大量国内资本和国际游资进入房地产市场，制造了虚假的需求信息，引发了虚假的市场繁荣，推动我国房地产价格几年来非理性上涨。在房地产价格不断上涨的过程中，“买涨不买跌”心理不断强化，投机气氛日益浓厚，导致了泡沫的不斷增多[3]。二是信息不对称容易诱发银行业的逆向选择和道德风险问题。在信息不对称前提下，由于我国金融体制尚不健全，在银行信贷市场上，风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者获得了较多的银行贷款，加重了“假按揭”等问题，导致逆向选择产生；由于我国银行尤其是国有银行内控体系尚不健全，银行对借款者的资信状况等缺乏足够重视，盲目扩大房地产信贷业务，导致道德风险产生。逆向选择和道德风险使得大量银行信贷资本进入房地产市场，加速了房地产泡沫的产生。

6结束语

通过以上对目前房地产现状的价格与泡沫的研究得出，我国应通过政策规范房地产市场， 引导有资金实力的大企业进入房地产开发领域， 紧急情况下还可考虑政府直接投资开发房地产， 以增强有效竞争因素， 弱化垄断因素， 使得房地产开发更加符合理性消费的需求， 从而削减房地产泡沫。此外，我国应进一步完善金融体制，并尽快制定和完善相关政策，使房地产市场远离泡沫，房价趋于合理，整体房地产行业朝着健康的方向发展。

参考文献：

[1]刘芳.房.地产与宏观经济关系的研究[D].硕士学位论文，南京理工大学，2009.

[2]王一新，王伟超.利用泡沫理论对中国房地产现状的分析[J]..山西建筑，2007，33（29）：234.

[3]郝建.浅议房地产市场供求及其均衡的实现[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（3）：31.