谈商品房屋面与墙面渗漏的维修方法

葛彦斌

(江阴市住房保障和房产管理局产权监理处，江苏江阴　214400)



谈商品房屋面与墙面渗漏的维修方法

葛彦斌

(江阴市住房保障和房产管理局产权监理处，江苏江阴214400)

摘要:通过分析江阴市商品房屋面与墙面渗漏现状，从洋瓦坡顶屋面、卷材平顶屋面、面砖墙面、涂料墙面四方面，提出了屋面与墙面渗漏的维修方法，取得了良好的施工效果。

关键词:屋面，墙面，渗漏，维修方法

从2000年开始，江阴市的房地产行业进入快速发展期，大量楼盘如雨后春笋般在城区及各个街镇不断涌现，快速新增的商品房屋不仅满足了人民群众对住房的需求，也圆了人民群众的购房梦。但是，在商品房屋的日常使用过程中很多业主反映不少楼盘都不同程度地存在屋面及墙面渗漏的问题。屋面墙面渗漏不仅损坏室内装修材料，而且顶面墙面潮湿的环境给霉菌繁殖带来了便利的条件［1-3］，因此迫切需要找到合适的方法对屋面墙面渗漏进行有效地治理［4-6］。

1　江阴市商品房屋面墙面渗漏现状分析

本文以江阴市西乡一镇一街道的商品房为研究对象。截止2016年1月，江阴市西乡共有物业项目56个，建筑面积为3 107 171．02 m2，共计19 837套房。在房屋的日常使用过程中，业主和物业公司报修的主要项目有屋面渗漏、墙面渗漏、电梯故障、供水水箱故障、落水管堵塞、下水管堵塞、化粪池管道堵塞、外墙砖脱落、围墙倾斜开裂、防盗门破损、门禁系统失灵、车闸系统升级改造、小区池塘清淤等，70%以上的报修项目集中在屋面及墙面渗漏上。

2　维修方法

商品房屋面墙面渗漏维修时首先要区分屋面是洋瓦坡顶还是卷材平顶，墙面是涂料墙面还是面砖墙面，要根据不同的情况选择相应的维修方法。

2．1洋瓦坡顶屋面渗漏维修方法

夏港新港公寓小区建造于2004年，为5层混合结构的房屋，屋面为洋瓦坡顶屋面。2012年年初部分业主反映该处房屋屋面及墙面漏水导致室内墙体发霉、地板起翘。经查勘，我们发现屋面渗漏的原因主要是业主在安装太阳能热水器时踩碎了部分瓦片，导致屋面破坏，局部油毛毡积水、腐烂，雨水通过混凝土屋面板渗入室内。对于洋瓦坡顶屋面渗漏的维修，我们常用的做法是搬移瓦片，清理基层，更换部分油毛毡，最后铺瓦，同时更换破碎的瓦片。洋瓦坡顶屋面渗漏的维修相对来说是比较简单的。

2．2卷材平顶屋面渗漏维修方法

临港新城顺达金融大厦建造于2011年，为16层钢筋混凝土结构的房屋，屋面为卷材平顶屋面。2014年8月物业公司反映该处房屋屋面多个地方存在不同程度的渗漏。经现场查勘，发现渗漏的原因是部分卷材搭接处开裂、局部卷材起鼓、局部刚性防水层开裂、部分节点处处理不当，如排气孔及女儿墙等部位防水层翘曲。考虑到顶层是机房，对防水要求较高，仅做局部防水处理效果不好，我们采取的措施是，铲除原有屋面的柔性防水卷材，先对刚性防水层开裂处进行高压化学注浆封堵，再清理干净基层，严格按规范要求铺设SBS改性沥青卷材，尤其注意排气孔四周及女儿墙等阴角处的细节处理。该处房屋屋面卷材全部重铺之后效果良好，至今未再反映渗漏。

2．3面砖墙面渗漏维修方法

临港新城泰和江南小区建造于2010年，为12层钢筋混凝土结构的房屋，外墙面为面砖墙面。2014年年底物业项目交接验收时部分业主反映房屋屋面及墙面存在渗漏的问题，经实地查勘，发现墙面渗漏的原因是部分面砖灰浆不饱满，勾缝不实，雨水通过面砖灰缝上的裂缝、孔洞渗入墙内，且墙体为多孔砖砌筑而成，雨水在渗入墙体时流入砖孔内，使得雨水从渗水处一直流到底层，从而导致上层进入雨水下面几层也会渗水，以及大雨停后数日外墙依然渗水。对于此类面砖墙面渗水的维修，我们常用的方法是用裂缝修补剂加普通硅酸盐水泥按1∶3．5拌制成修补膏，将面砖之间灰缝上所有的裂缝、孔洞填密实，干燥后用JS防水剂涂刷两遍。

2．4涂料墙面渗漏维修方法

璜土龙城福第小区建造于2011年，为15层钢筋混凝土结构的房屋，外墙面为涂料墙面。2015年5月物业公司反映该处房屋屋面及墙面存在渗漏的问题，经查勘，发现墙面渗漏的原因是墙体出现裂缝，雨水通过裂缝渗入墙内。对于此类涂料墙面渗水的维修，我们常用的方法是，对于小于1 mm的裂缝，在裂缝处满批2遍～3遍腻子，形成1 mm～2 mm厚的具有较高强度和弹性的腻子层;对于大于1 mm的裂缝，需将裂缝扩展成“V”或“U”形槽，槽内批嵌弹性腻子，且至少分两次批嵌，待弹性腻子彻底干燥后用JS防水剂涂刷两遍。当然，上述方法比较适合于没有保温板的外墙涂料墙面渗水的维修。对于有酚醛树脂复合板、膨胀聚苯板等保温板的外墙涂料墙面，也可先采用上述方法，若效果不理想，则要认真分析渗漏原因，必要时要打开保温板，在渗漏点注浆、涂刷JS防水剂，最后粘贴保温板，做好外墙面的防水。

3　结语

房屋屋面及墙面渗水容易使建筑物内钢筋锈蚀，降低房屋结构的耐久性，同时渗入的雨水会破坏业主室内的装修，使墙面及地板发霉，降低住房的舒适性。房屋设计人员在商品房设计时要充分做好房屋的排水设计，施工单位要严格按照规范施工，从源头上减少房屋屋面及墙面渗水的隐患。对于在房屋实际使用过程中出现的屋面及墙面渗水的情况，我们要采取一些有效的方法来进行维修。本文所介绍的屋面及墙面渗漏维修方法虽然取得了良好的效果，但每一种方法都有其适用性，在商品房屋面墙面渗漏维修的实际应用中，应具体情况具体对待。

参考文献:

［1］ 李同光．建筑楼面产生裂缝问题浅析［J］．科技与企业，2013 (3):241．

［2］ 张兆黔．建筑楼面产生裂缝成因及主要技术措施［J］．民营科技，2016(1):190．

［3］ 赵刚，邓军生．某屋面渗漏维修技术［J］．施工技术，2015 (3):107-109．

［4］于洋．浅谈物业管理中屋面防水维修需要注意的几个问题［J］．辽宁行政学院学报，2005(6):227-229．

［5］苏靖宇，纪明．金湾花园住宅小区屋面渗漏的分析及维修［J］．天津电力技术，2005(2):31-32．

［6］ 张洁．沥青油毡屋面渗漏的原因分析及维修方法［J］．包钢科技，2004(4):70-71．

中图分类号:TU746

文献标识码:A

文章编号:1009-6825(2016)17-0105-02

收稿日期:2016-04-02

作者简介:葛彦斌(1982-)，男，助理工程师

Discussion on commercial housing roof and wall leakage repairing methods

Ge Yanbin
(Department of Housing Property Supervision，Jiangyin Administration Bureau of Housing Guarantee and Property，Jiangyin 214400，China)

Abstract:Through analyzing Jiangyin city commercial housing roof and wall leakage status，starting from aspects of top slope roof，coil flat roof，brick wall，painting wall，the paper puts forward roof and wall leakage repairing methods，and achieves good construction effect．

Key words:roof，wall，leakage，maintenance methods