旧城改造开发模式探究

李浩全

摘 要：自从改革开放以后，我国的经济获得了飞速发展，城市建设也蓬勃开展起来，在这种形势下，旧城区已经满足不了人们对城市功能的需求。由于我国大力倡导可持续发展的理念，城区规划人员愈发重视在旧城区改造开发中以人为本理念的实现。随着我国城市化进程的不断加快，用何种手段进行旧城改造和开发受到人们的广泛关注。

关键词：旧城改造；开发模式；措施

中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）18-87-2

0 引言

由于社会的进步，我国许多地区都在如火如荼的进行旧城改造工作，旧城改造不仅影响着政府和开发商的利益，也与人民的利益息息相关。旧城改造不但可以改善城市形象，加快城市的现代化步伐，而且可以促进整个社会的稳定健康发展，构建和谐社会。尽管我国很多地区的旧城改造取得了丰硕的成果，但是也遇到很多无法回避的问题，我们应当在认清存在的问题的基础上，探究改造开发的科学模式。

1 当前影响我国旧城改造开发的因素

1.1 经济效益是关键因素

旧城改造关系到政府、开发商、人民群众等各方的利益，但进行旧城改造开发的主要负责方是开放商和政府，但是近年来我国房地产业发展的速度不断加快，开放商的地位愈发突出，房地产业生存的根本保障就是盈利，而且受到市场经济的影响，经济利益是主导因素。在这种背景下，开放商会大力对土地进行开发利用，在某种程度上土地的循环利用可能会受到限制。因而，虽然有各种各样的因素都会对旧城改造开发造成影响，但经济效益是最为关键的因素，它决定着能否顺利实现旧城改造开发的目标[1]。

1.2 多主体共同参与

最初旧城改造开发所需要的资金主要依靠国家财政拨款，近些年来旧城改造开发的投资人发生了很大变化，社会各个阶层的人士都参与到了这个项目中，企业、外商都会为旧城改造开放项目进行投资，基本上改变了长久以来过于依赖国家财政的状况。与此相对应，这种情况也改变了旧城改造开放的参与方式，即由单一走向了多元，政府、开发公司、社会组织甚至个人都可以参与进来。

1.3 利益的多元化

我国实行社会主义市场经济体制，任何经济活动都要与市场经济体制相适应，它的价值规律对经济行为起着重要的调节作用，其特征就是决策朝着更加多元化的方向发展。旧城改造开发会涉及多个投资主体，各个投资主体参与投资的着眼点不同，使得他们对利益的追求呈现出差异，有的投资方最重视的是经济利益，有的投资方最重视的是文化利益，还有的投资方最重视的是综合效益，因而利益的公平分配至关重要，只有利益分配公平了，各个投资方才会尽最大努力致力于旧城改造开发[2]。

2 现阶段我国旧城改造开发存在的不足之处

旧城改造开发一方面是一个城市进行局部更新的手段，另一方面是一个城市改善它整个社会环境的方式。我国旧城改造开发工作取得了很多成绩，不少城市因为旧城改造开发工作做得好使其焕发出了新的生命力，而且改善了人们的生活环境，然而，有些城市在旧城改造开发过程中也出现了很多不容小觑的问题，具体表现在以下几个方面：

首先，缺乏原创精神，照抄照搬国外的经验。部分城市进行旧城改造开发的时候完全模仿国外的建筑形式，过分的崇洋，而没有考虑自身的地域特色和文化特色，导致很多旧城改造开发后出现了千城一面的情况[3]。

其次，虽然现在旧城改造开发的参与主体增多了，可是起主导作用的大多数时候仍然是政府以及开发商，作为城市真正主人的居民的参与度较低，他们的意见得不到应有的重视，导致旧城改造开发工作缺乏人性关怀，没有切实做到以人为本。

最后，我国许多城市都存在着把原先具有深厚历史文化内涵的古建筑拆除，然后在原有位置上建造新建筑，追求所谓的现代化、国际化。从长远来看，这种做法实际上不利于城市的发展。因为古建筑往往承载着灿烂的文化，盲目的把它们拆除了，就等于破坏了历史文化遗产，一座城市的历史风貌可能会荡然无存[4]。

3 改造开发旧城的科学模式探析

3.1 坚持以人为本的思想

在相当长的一段时期内，人们认为之所以要对旧城进行改造开发是因为社会经济发展以及建设城市的需要，这种看法没有错误，然而它忽略了更为重要的一点，那就是旧城改造开发实际上是为了满足城市人民不断增长的物质需求、精神需求、环境需求。党中央倡导的科学发展观，应当成为指导各地旧城改造开发的根本原则，我国各个地区要想做好城市建设，旧城改造开发必须始终坚持以人为本的思想。

3.2 政府主导和市场化运作结合

旧城改造开发属于城市基础设施建设，提供人们生产生活必须的条件和公共物品是政府的职责，因而，旧城改造开发理应由政府实施。具体来说，政府的主要工作就是科学规划以及筹措资金。政府应在充分调研，认真衡量人民群众根本利益的前提下，制定出科学合理的改造开发规划。另外，政府也要采取有效的措施筹措资金。不过在市场经济时代，不能采取计划经济时代的方式，完全依靠国家进行财政拨款，地方政府应当以自己所掌握的土地资源作为依托通过市场化运作来筹集资金。所以，政府主导和市场运作两者应当结合起来，对于没有开发的国有土地或者旧城占有的土地，政府都可以利用土地市场，面向社会进行拍卖，牢牢掌握级差地租和土地的增值收入等，将这部分资金投入到旧城改造开发。

3.3 调动居民参与旧城改造开发的热情

旧城改造开发最大的受益人应当是居民，因而，居民有权利参与到旧城改造開发工作中。政府和开发企业要采取可靠的手段鼓励居民参与旧城改造开发，比如政府可以大力宣传旧城改造开发的益处，为居民建言献策创建良好的平台；开发企业对于参与修复旧城的居民给予一定经济上的奖励等。居民的广泛参与，不仅可以避免居民与改造开发人员的矛盾，还可以增强城区的复原力，提高居民在心理上对新城的认可度。

3.4 因地制宜

我国很多地方的旧城改造开发都面临着拆迁安置困难、建设配套设施花费多的问题，解决这些问题的有效途径之一就是进行旧城改造开发的时候做到因地制宜。政府和开放商在进行实地调查后，制定高标准的改造开发方案，方案中应当说明哪些旧城适合改造成商业步行街、哪些旧城适合建设居住小区等等；此外，还可以巧妙用土地换房屋或者用房屋换土地的形式，从而平衡好各方利益，总而言之，因地制宜有利于避免开发改造的盲目性，提升新城的使用价值，从而获得良好的社会效益。

4 结语

旧城改造是一项艰巨并且复杂的工作，不可能在短时期内解决所有问题，为此，各地政府应当制定灵活的政策，并对旧城改造进行一定的扶持，譬如对于参与旧城改造的开发商给予减免税费和土地出让金的优惠等等，这样做有助于调动各方参与旧城改造的热情。旧城改造不仅需要政策上的大力扶持，还需要科学的规划，妥善处理好经济、社会、环境等矛盾，运用行之有效的开发模式，只有这样才能确保高效的完成旧城改造开发工作。

参 考 文 献

[1] 蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014，02：56+59.

[2] 彭涛.旧城改造中的利益博弈与政府法治——以渭南市临渭区旧城改造为例[J].人文杂志，2014，06：117-123.

[3] 丁一，王红梅，沈明，王海云，刘光盛，程迎轩，卢阳禄.广州市旧城更新改造模式的优选研究[J].城市规划，2014，05：15-21+34.

[4] 胡喜生，祁新华，王明达.旧城改造中居民安置空间模式的研究[J].贵州大学学报（自然科学版），2011，04：96-100.

[5] 谢浩.旧城改造新模式研究[J].住宅科技，2011（05）.

[6] 吴林淋.关于旧城改造中房屋拆迁问题的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[7] 霍晓刚，钟培源，姚忠禄，胡晓鹏.银川市旧城改造进行式[J].宁夏画报（时政版），2013（02）.

[8] 赵书山.旧城改造过程中应正确处理的几个关系——以东莞“三旧改造”为例[J].南方论刊，2011（05）.