房地产项目收购与转让中的法律风险与防范

摘要：房地产行业自从出现以来便得到快速发展，不但对人们生活造成很大影响，同时也对社会经济发展起到很大促进作用。在房地产发展过程中，项目收购及转让是经常涉及到的一个问题，而在房地产项目收购与转让中可能会有一定法律风险存在，对房地产项目收购与转让十分不利，因此应当对其中存在的法律风险进行分析，并且提出有效防范措施，从而使房地产项目收购与转让能够较好进行。

关键词：房地产项目；收购；转让；法律风险；防范

中图分类号： D922.181文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）23-0179-02

作者简介：陈琳（1972-），汉族，福建人，本科，高级经济师，中交海西投资有限公司法务部，经理，研究方向：基础设施和房地产投资风险控制与管理。

随着当前房地产市场快速发展，房地产行业间市场竞争也越来越激烈，因此房地产发生过程中涉及的房地产项目收购与转让问题也越来越多，为能够使房地产项目收购与转让有效性及安全性增强，相关工作人员应当在分析法律风险基础的上，提出有效措施加强防范，从而使风险降低及消除。

一、房地产项目收购过程中法律风险及防范措施

（一）房地产项目直接收购方式

1.房地产项目直接收购方式中存在的风险

第一，项目的现状风险。比如项目的地理位置以及交通条件等，另外还包括拆迁状况不明确，这些因素的存在均会导致风险产生。

第二，项目与法定条件不符而产生风险。相关法律法规规定，对于收购项目而言应当与以下法定条件相符合：其一，依据出让合同约定所有土地使用权出让金支付，并且得到土地使用权证书；其二，依据出让合同约定实施投资开发，对于房屋建设工程而言，应当将投资总额25%以上完成，对于成片开发土地而言，应当使工业用地或其它建设用地条件得以形成，在房地产转让时已建成房屋，并且应持所有权证书；其三，对于通过划拨方式得到土地使用权者，在房地产转让时，应当依据国务院规定，向具有批准权的人民政府上报进行审批，并且应当保证审批通过。

2.房地产项目直接收购方式风险防范措施

首先，对房地产项目合法性进行审查。在房地产项目直接收购过程中，应当对房地产项目相关各种合同及审批文件进行审查，对于可能存在风险应当充分考虑。在收购过程中，应当对房地产项目资产权进行审查，注意是否清晰、明确，还应当考察土地使用合法性、获取方式以及用途等相关方面，还应当审查是否依法办好有关审批手续，还应当对其建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及施工许可证进行审查。

其次，确定是否与法定转让条件符合。在项目收购过程中，应当注意审查开发投资总额完成情况，是否达到25%以上，其中不包含已交纳土地出让金。

第三，对项目开发情况进行调查。对项目开发情况进行调查，注意是否有未完成拆迁且需受让方对拆迁费用承担风险存在；对项目规划情况进行调查；对项目相邻近关系进行调查。

（二）通过股权收购而对项目间接收购方式

1.股权收购方式风险分析

对于该收购方式而言，其存在风险主要及时标的公司对外担保风险，或者负债风险。当前国家在《担保法》基础上实施《物权法》，依据实践过程中所存在一些新问题及新情况，对国外先进经验充分吸收，补充、修改并且完善担保物权制度，使担保财产范围有所扩大，并且增加一些新规定。一方面而言，这些法律规定使企业融资渠道得到很大程度拓展，另一方面而言，在企业收购过程中在公司资产状况判断方面也增加一定难度。

2.股权收购方式风险防范对策

第一，对目标的公司基本资料进行考察。比如公司经营是否正常，公司股东主体是否适合，转让标适合与否，对外转让合法性。对于这类信息，可到公司所在地公司登记机关对工商登记详细档案进行查询而得到，并且要到目标公司进行核实，注意是不是和工商登记相一致。

第二，考察目标的公司资质等级以及年检情况。对于房地产开发企业而言，对其资产考察应当实施年检制度，不同等级企业均在开展房地产开发业务过程中均应当保证处于规定业务范围之内，在承担业务方面不可越级进行。所以，房地产项目股权收购过程中，需要建设行政主管部门对目标公司资质等级以及年检情况进行核实，同时要将其能够承担资质确定。

二、房地产项目转让过程中法律风险及防范措施

（一）直接转让项目方式

1.直接转让项目中法律风险分析在房地产项目转让过程中，由于其自身特点因素，要求转让方在转让项目时，必须已经将法定要求投资完成，否则将会被当作土地炒卖行为，不但会有转让合同无效风险存在，甚至还会有非法倒卖土地使用权罪等有关刑事风险存在，对房地产项目转让将会产生十分不利影响。

2.直接转让项目中法律风险防范措施

首先，应充分了解行政变更复杂性以及税费负担。对于直接转让项目方式而言，一方面是该方式手续比较复杂，影响立项开始，对房地产项目中相关环节逐一对相关变更手续进行办理，其环节主要包括项目建设选址意见书、土地使用权证、用地规划许可证以及建设工程规划许可证与施工许可证等内容，甚至有些还可能存在用地面积、容积率以及土地用途等相关经济技术指标被调整风险；另一方面为在转让过程中所需缴纳过户费用比较多，其所包括的主要有契税、营业税以及印花税与地方教育附加税等。

其次，在项目转让过程中应当注意将法定投资要求完成，从而保证能够与转让条件相符合。否则，转让合同可能会由于违反法律中强制性规定而失去法律效力。

第三，防止刑事风险出现。刑事风险的发生对房地产项目转让将会产生非常严重影响，在房地产项目转让过程中应当对非法转让及倒卖土地使用权罪等方面加强注意，从而防止刑事风险产生。

（二）项目公司转让方式

1.项目公司转让方式中存在的风险分析

若项目本身与法定转让条件不符合，则项目公司转让可能有被认为“利用合法形式掩盖非法目的”风险存在。在实践过程中，有些地区土地管理部门联合工商部门制定一些项目公司名单，而这些公司基本上都未将项目开发投资任务完成，在法律上对这些公司作出规定，不允许其转让股权。在笔者看来，这种做法缺乏法律依据，这主要是由于两者之间存在不同法律关系，而在项目转让合同中的为项目或者土地使用权；股权转让合同标的为股权，其受相关部门法一定约束以及调整，若法律无明文规定则无法转让股权，在这种情况下不可将其作为项目转让。

2.项目公司转让方式中风险防范措施

首先，出于审慎考虑，对于纯粹项目公司转让而言，其仅仅具备单一项目，特别是全部股权转让，仍然应当对项目法定转让条件有关限制加强注意。

其次，对于与法定条件不符合相关项目，应当以项目具体情况为依据，在当前法律框架之下，可选择灵活务实方案进行变通：其一，可选择增资扩股方式，其所指的就是利用增资扩股方式，在房地产项目开发过程中能够为其所需资金提供更多融资，以便使房地产项目开发得到更多资金；其二，可实行商品房报销方式，通过该方式的运用能够使受让方权利义务实现转化，使其成为包销合同中包销方权益及义务，从而避免自身风险出现。

三、结语

在房地产项目收购与转让过程中，为能够使相关工作得到较好开展，使收购及转让得以顺利进行，相关工作人员必须要对实际工作中存在法律风险进行分析，并且通过有效对策进行防范。

[参考文献]

[1]杨明.房地产项目收购与转让中的法律风险与防范[J].中国律师，2010（5）.

[2]童立.房地产项目公司股权转让的法律风险与防范[J].上海房地，2014（7）.