房地产调控与土地供应问题研究

辛晓莉

摘 要：在社会经济不断发展的情况下，人民的生活水平不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，由于人们的需求变化节奏比较快，为了满足人们的生活需求，房地产商抓住了良好机会，并大力投资，使得房地产事业迅猛发展。但是，在房地产发展的同时，也给房地产市场带来许多问题，从而制约了经济的发展。为了促进国家经济的平稳发展，为了缓解房地产市场问题，国家利用土地供应政策对房地产进行宏观调控，在一定程度上也促进了土地的合理利用，也提高了土地资源的利用率，进一步调控了房地产市场发展。

关键词：土地供应；房地产；市场调控；关系

一、国家实施的土地供应政策

由于房地产事业的迅猛发展，对土地的占用量非常大，为了保护我国的土地资源，实现土地资源的合理配置，让有限的土地资源发挥巨大的作用，国家出台了土地供应政策。在国家政策实施的过程中对房地产市场进行宏观调控，从而促进我国各地区经济的健康稳定发展。

从国家实施土地政策的目的来看，土地政策的实现方式需要靠国家的法律手段和经济手段来实现，法律手段让每一个公民按照国家的要求进行实施国家政策，而经济手段则是影响国家经济发展的“有形手”，此外，在国家行政手段的辅助下，能够全面推动我国土地资源的合理分配。再通过国家的宏观调控政策，进而促进市场调节在资源配置过程中的基础性作用。我国的土地供应者只有国家政府。也就是说，土地的所有权是政府，而使用权才是农民或这房地产商，对土地的分配情况，只有国家政府说了算。而国家通过对土地进行控制来对房地产市场调控；其次，我国的土地供应政策具有可调节性。目前，我国的土地供应政策主要是指对城市工业建设用地和房地产开发用地的调控，之前，我国的土地资源是不动产资源，如今，在土地政策改革后，土地资源逐渐成为一种可流动性资源，这给房地产开发提供了方便，在推动我国经济发展的同时提高了人民的生活水平。

二、土地供应政策对我国房地产市场的影响

自国家土地供应政策实施以来，土地供应政策对房地产事业的发展产生了极大的影响，国家通过土地供应政策的灵活性，给房地产事业的发展提供了广阔的平台，对房地产市场产生了深远的影响。

土地供應政策对房地产市场的影响主要有两方面，其一，土地供应政策对房地产的价格有一定的影响。由于房地产的开发与土地密切相关，之前人们对土地的重视程度不够高，但在国家出台了土地供应政策之后，人们的土地意识逐渐增强，土地价格越来越高，这给房地产事业的发展造成极大的影响，也间接影响了房价的上涨，因此，使得房价居高不下。其二，自土地供应政策实施以来，土地的使用量受到一定的限制，为了确保耕地面积和森林覆盖面积，国家所提供的工业开发土地数量相当有限，在供不应求的情况下，房地产所使用的土地数量越来越少，价格也相应的提高，进而导致了房价的上涨。如果政府对土地的使用数量不加限制，那么，房地产价格也将会有所下降。但实际情况表明，国家的土地供应政策只对房地产事业产生影响，这在一定程度上对房地产事业起到宏观调控的作用。

根据市场的供求关系，当房地产开发数量越多，房子出现闲置的情况，就会导致房子供过于求，此时房价会大幅下降，相反，如果政府提供的土地数量比较少，房地产开发的数量有限，导致市场上的房子数量出现供不应求的情况，房价就会急剧增漲。但事实却不是这样的情况，国家通过土地供应政策进行宏观调控房地产开发，尽管房地产事业的发展比较稳定，但由于房地产商的大力投资和人们对住房的购买竞争，使得房价依然居高不下，从这一方面看，国家的宏观调控并未取得立竿见影式的效果。为了能让房地产事业朝国家预期的方向发展，就需要国家根据市场的现象进行分析，然后总结问题出现的原因，并提出相应的解决办法，进而从根本上影响房地产事业，解决房地产事业发展中的问题。

土地供应总量对房地产开发的数量产生决定性的影响。由于我国是个农业大国，由于种植技术还不是很先进，因而，土地在我国的农业种植方面起到非常重要的影响作用。国家大部分土地用在农业种植方面，而对于工业用地和房地产开发土地的数量受到限制，在有限的土地资源数量影响下，房地产的数量比较有限，不利于房地产数量的大幅增加，进而出现供不应求的现象，因而导致房价持续上涨，间接影响人们的生活水平。此外，房地产事业与其它企业不同，由于房地产事业是个长期发展的事业，它的效益要在房子投入使用后才能见效，而这种情况通常需要一两年左右的时间。因此，当房地产可用的土地数量有限时，就会影响房地产的生产和结算结果；其次，房地产的价格会受到土地供应量的影响。人们有一种普遍的心理，对于数量多的产品，人们不会争着去买，而对于数量比较少的产品，人们往往在跟风与从众心理的影响下，也会去凑热闹，当参与的人数越来越多时，产品的价格将会持续上涨。房地产的价格上涨也源于此，如今，城市人口越来越多，住房也成为人们考虑的问题之一，而房地产开发数量减少也会对人们产生一定的心理影响，导致人们消费方式发生变化。进而影响房地产价格。

不同土地的供应形态会形成的不用的激励和引导，最终的结果是产生不同土地的资源配制。在这个经济行业竞争迅速的时代，对土地供应结构的深入了解能够促进房地市场的发展。不同类别住宅用地的供应结构对应的是不同类别住宅的产品结构。住宅产品供应结构中包括：高端商品住宅、普通商品住宅、中低价商品房、经济适用房、廉租房5种形态。其中，商品住宅属完全市场化产品；普通商品住宅是在开发及销售中减免部分税费的商品房；经济适用房、中低价商品房也属商品房，但带有明显保障色彩；廉租房则完全属于社会保障产品。但无论哪一种住宅结构，在当下社会经济的发展中，人们的需求量都非常大。在房地产出现供不应求的情况，房价就会持续上涨，居高不下，间接影响了人们的生活水平。对住房结构的发展而言，由于社会集中的人群多是中等收入的人，因此，房地产市场应大力发展中等消费的住房，从而解决人们买房困难的问题。

房地产市场在我国经济发展过程中起着非常重要的作用，近几年，房地产在我国快速的发展起来，也改善了人们的居住环境，随着经济的发展，人们的生活水平不断提高，对住宿环境的要求不断增加，房地产商对房地产市场的大力投资进一步推动了房地产市场的发展。但是，在房地产快速发展的同时，也产生了许多问题，房价上涨问题严重，使得人们买房困难，国家为了促进经济稳步发展，进而采取一系列的措施对房地产市场进行调控，为了能够取得显著效果，国家在我国国情的基础上，出台了新的土地政策，通过土地供应方面的调节来实现对房地产市场的宏观调控。从而有利于房地产市场的稳步发展。另外，通过完善房地产市场制度和相关法律，并严格实施执行，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保障市场合理发展，让供方合理开发、依法竞争，让群众买得放心，买得安心。在我国的房地产税法当中，惩戒措施相对宽松，导致有些不法分子心存侥幸心理，钻法律空子，扰乱房地产市场。所以，完善房地产税法应以惩处措施为重，保障法律成果能真正落实到房地产税收当中，为我国的房地产市场健康发展提供法律保障，让我国房地产市场能够平稳又快的发展。

三、结语

总而言之，房地产市场的发展对我国经济的发展有很大的影响，而土地供应政策则会在房地产市场的发展方面起到很大的制约作用，为了让房地产市场能够稳定的发展，就需要国家紧密关注土地政策实施后的房地产市场发展情况，在发现房地产市场问题的同时，还要找到问题的原因，并提出相应的措施，进而解决问题。让土地供应政策为房地产市场的发展过程中发挥更大的作用。

参考文献：

[1]陈端永.新常态下青岛房地产市场现状分析与思考[J]. 中国统计. 2016（04）

[2]胡东婉，袁尧，杨刚.金融支持对房地产市场发展的影响——基于中国经验的理论分析与实证检验[J]. 金融与经济. 2016（06）

（作者单位：山东省安丘市国土资源局）