也谈一方婚前购买、婚后还贷的房产归属问题

程道忠

摘 要 随着市场经济的发展，人们的生活水平的逐步提高，越来越多的人投资房产，贷款购买房屋。随着房价的逐年攀高，房产的归属会随着夫妻双方离婚或一方死亡等情况的出现，导致相关当事人之间的矛盾加剧，成为了社会热点问题。

关键词 婚前购买 婚后还贷 房产归属

中图分类号：D923.9 文献标识码：A

随着市场经济的发展，人们的生活水平的逐步提高，越来越多的人投资房产，贷款购买房屋。随着房价的逐年攀高，房产的归属会随着夫妻双方离婚或一方死亡等情况的出现，导致相关当事人之间的矛盾加剧，成为了社会热点问题。在最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》解释（三）（以下简称婚姻法解释（三））出台前，实践操作中的做法各不相同，导致出现了很多问题。婚姻法解释（三）出台后，由于公众对此理解的不同，各种认识观点不一，引起了社会热议。笔者针对婚姻法解释（三）的相关规定，谈谈个人对此的理解以及在公证实务中的操作的做法：

（1）婚姻法解释（三）出台前，在对于这种一方婚前购买、婚后还贷的房产的归属问题，各方当事人各执已见、针锋相对。有的意见认为：房子应归购买一方比较合适，婚后用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房子的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好妥当，取得房产的一方可以在离婚后继续归还银行贷款。房屋的升值部分，如有不同意见则可由房屋评估部门进行评估，评估价格减去一方婚前支付的首付款剩余部分作为夫妻共同财产；还有一种意见认为：一方婚前以个人名义办理购房贷款，并以个人财产支付首期房款，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，分两种情形予以认定：一是如果于婚后取得房屋所有权，即使登记于一方名下，也应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于婚前一方所支付的首期付款等款项如何认定和处理，实践中有不同的意见。有些同志认为，婚前一方支付的首期付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半。这种做法便于操作，受到法官们的欢迎。但学者们认为，婚前支付的首期房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。对于尚欠的银行贷款，应当作为夫妻共同债务，由双方负担。二是如果所有权于婚前取得，且登记于购买一方名下，但于婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还贷款的，房屋应认定为购买一方个人财产。婚后以共同财产偿还的贷款，一方应予返还本金及相应增值部分利益。实践中还有一种回避房屋权属问题，直接对房屋的现有价值进行评估，然后根据首付和还贷比便进行分割的做法。

上述种种意见做法，随着婚姻法解释（三）的出台，尘埃落定。婚姻法解释（三）第十条明确规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是说，关于房产的归属，首选要看双方是否对此有协议，如有，从其协议；如果没有，无论婚前取得的房产证还是婚后取得房产证，一方婚前贷款购买的房产都应归产权登记方所有。仅仅按照房屋产证取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，因此离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。同时，在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担。

（2）在公证实践中，如遇到一方婚前购买、婚后还贷的房产在产权登记方死亡后发生继承，如何处理？例如一对夫（李某）妻（张某），李某婚前按揭购买房屋，产权登记在购房李某名下，李某因意外事故死亡，张某现对该房产申办继承权公证，对此公证能否受理，如何处理？有的公证员认为关系复杂，审查起来太难，不宜受理；有的认为直接作为产权登记一方的个人财产，出具继承权公证书。笔者认为，不应当做简单化处理，可视情况决定是否受理，具体做法如下：

一是首先审查夫妻双方是否对此房产存在协议约定。如果存在协议并约定该房产为张某的个人财产，则不应当受理此项公证；如果约定为李某的个人财产，则应当受理，按照继承公证的操作流程进行审查办理。

二是夫妻双方对此没有约定，则应当依据婚姻法解释（三）的规定，认定为李某的个人财产，办理继承公证。办证中还是存在两种情况：一是已还清了银行按揭贷款。张某的还贷作为李某对其的债务，在笔录中提示其他要求继承的申请人在继承后应当偿付此债务；二是上按揭贷款在李某死亡时尚未还清，李某不仅对张某存在债务，对银行的债务更加具体，因为继承人在没有还清银行贷款的情况下，无法解除此房产的抵押，也就没有办法在房管部门办理产权转移登记。因而公证笔录中不仅要提示其他要求继承的申请人偿付对李某的债务，还要提示所有要求继承的申请人优先偿付银行的债务。当然，上述做法可能导致各继承人之间发生新的纠纷。稳妥的做法可以是在办理继承权公证后，综合考虑债权债务问题，为各继承人办理遗产分割协议公证，在协议中明确约定遗产份额、债务的承担等问题，尽量避免当事人因继承引发新的纠纷。

总之，随着投资房产情况的增多，对于一方婚前购买、婚后还贷的房产的归属问题，将在实践中越来越多的出现。处理时不应当简单化、一刀切，应当视情况具体对待。在公证个案中，可能还有如何认定协议效力等这样那样的问题，更要求公证人员熟练掌握相应的法律法规，避免错误公证书的出现，维护公证当事人的合法权益，预防纠纷，促进社会的和谐稳定。