解析营改增后房地产企业的税收筹划

吕向一 卜天琦

（大连财经学院 辽宁大连 116600）

解析营改增后房地产企业的税收筹划

吕向一 卜天琦

（大连财经学院 辽宁大连 116600）

随着经济的发展与社会的进步，房地产行业得到了迅速的发展，房地产行业作为我国市场经济的重要组成部分，其发展会对人们生活以及社会发展产生不同程度的影响。从目前房地产行业的发展状况看，“营改增”政策的实施能够有效地避免重复征税，增强其经济效益。但是，由于房地产行业自身发展存在一些弊端，“营改增”政策的实施对房地产企业也产生了不同程度的负面影响。本文将从我国“营改增”背景进行分析，进而对“营改增”政策实施后对房地产企业的影响加以阐述，最后提出“营改增”后房地产企业的税收筹划的可行性建议，以供参考。

营改增；房地产企业；税收筹划；意义；影响

营业税和增值税是我国财政主要征收税种，是国家财政税收的重要组成部分。目前，我国制度正进行着经济型向服务型的转变，而营业税改增值税(以下简称“营改增”)是我国经济转型的主要内容。其不仅能够有效完善我国的流转税制度，而且还能够有效地减少重复收税问题。除此之外，“营改增”之后无论课税对象是哪一种，都进行统一征收增值税，有效地解决了税收征管困扰，有助于税收的顺利开展，在提高征管效率的同时减轻了纳税人的负担，从而优化了产业结构。因此，“营改增”不仅是经济发展的需求也是国家发展的需求。

1 营改增税收措施的背景

我国2012年在全国范围内推行“营改增”试点，加大了税收改革力度。“营改增”主要指的是营业税改增值税，其中营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

在我们国家，“营改增”改革主要分为以下三个阶段：1）第一阶段，部分地区部分行业进行“营改增”试点, 2）第二阶段，2013年实现全国地区部分行业“营改增”试点；3）第三阶段，在全国范围内所有行业实行“营改增”。从2016年5月1日起，国家将全面实施营改增政策，并且将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业。从而我国实行的20余年的营业税从此退出了历史的舞台。

2 “营改增”税收政策对房地产企业的影响

2.1 经营管理难度上升

从我国实行“营改增”税收政策后，对各行各业都产生了不同程度的影响，其中对房地产行业产生的影响最大。在未实行“营改增”政策时，缴纳营业税时，税收元素相对固定，经营管理工作比较单一，“营改增”后税收元素因人员素质不一样存在可变可控的特点，经营管理难度上升。其主要有以下两个方面因素：第一，产品定价难度上升。“营改增”后颠覆了以前的产品定价模式，增值税实行价外税，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整，执行新的定价标准，对房地产企业的定价能力、定价方式提出了更高的要求。第二，营销策略选择难度上升。“营改增”后，房地产业受视同销售范围有所扩大、混合销售税率不同等影响，营销方案需随之变化。如同为家具、家电类商品，随精装房一并销售的家具、家电类商品，按照混合销售的有关规定，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动时赠送的家具、家电类商品，则按财税文件的有关规定视同销售货物，进项和销项税额都适用17%的税率，可见营销策略不同，最终的纳税金额就不同，高水准的营销策略才能使企业更多获利，因此需要提高营销水平。

2.2 营业收入和营业成本双降

根据相关的调查研究表明，55.6%的房地产企业营业收入下降，主要是“营改增”前房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据，“营改增”后税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据，不含税价格比含税价格下降9.9%，仅为原来的90.1%，导致营业收入下降。如某房地产企业，6月份营业收入实现6994万元，“营改增”后不含税营业收入为6301万元，下降693万元。房地产业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本及其他各类供应成本，“营改增”后，根据财税文件的有关规定，土地成本、建筑安装成本符合一定条件可以抵扣，加之营业成本需要价税分离，有部分可以抵扣的税务成本，剔除后总体成本下降。如房地产企业的土地成本占到全部成本的30%～40%，是开发成本中最大的一块，“营改增”后这部分可以扣除对房地产企业一部分利润；再如某房地产一般纳税人企业，5～7月份营业成本715万元，“营改增”后不含税营业成本644万元，再扣除可以抵扣的进项税额2万元，成本为642万元，下降73万元。因此说，“营改增”政策实施以后，房地产企业营业收入和营业成本在一定程度上有所下降。

2.3 纳税人计税方法不同税赋增减不一

“营改增”政策实施以后，房地产企业的总体税赋都有所下降。被调查房地产企业5～7月缴纳增值税919万元，如未“营改增”应缴纳营业税1050万元，“营改增”后少缴税131万元，总体税赋为6.8%，比1～4月税负下降0.7个百分点。小规模纳税人与简易征收方式缴税的一般纳税人多数税负下降；一般计税方式缴税的一般纳税人五成税赋增加。

2.4 发票管理难度加大

我国全面实行“营改增”政策后，大部分房地产企业普遍认为“营改增”后发票管理难度上升。表现为“增值税专用发票”办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等的处理方法均与普通发票有很大区别，办理不正确，可能导致核算错误，甚至承担法律责任，并且若果发票遗失现象，需要到税务机构进行现场备案和处理，比较麻烦。除此之外，“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证方式有网上认证和到办税服务厅现场认证两种，由于网上认证对办税人员的素质要求较高以及年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，目前办税人员多选择到办税服务厅认证的方式，办理效率较低。

3 营改增后房地产企业的税收筹划的建议

3.1 对放到地产业务人员普及营改增知识，提高业务技能

目前房地产行业的发展现状可以看出，行业内部在管理方面还存在着一定的弊端。我国全面推行“营改增”政策以后，部分房地产行业未能给予足够的重视，从而造成房地产行业在经营流程上存在不规范的现象。因此，实行“营改增”政策后，房地产行业必须要采取有效地措施规范自身的经营行为，调整相关的工作流程，从而才能适应新的税改政策，由于房地产行业的工程量相对比较大，并且工程项目的持续时间相对比较长，从房地产项目开始施工到正式出售，一般情况下都要3年以上，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，以减少企业经营成本。

3.2 把握政策导向，利用税收优惠政策

房地产企业要对“营改增”内涵进行充分的了解，抓住“营改增”的机遇，对“营改增”政策进行灵活的应对，培养增值税抵扣意识。虽然“营改增”对于缓解企业赋税效果不是很明显，但是其政策对于企业的影响仍然是利大于弊。基于此，房地产企业要想实现企业利益的最大化，应该从以下几个方面做起：第一，采取合理的措施转嫁税负，促使企业能够有效地适应市场变化；第二，根据自身的特点，利用税收的优惠政策，有效的享受国家出台的相应优惠政策；第三，建筑施工企业的财务部门也要充分掌握和熟悉“营改增”政策的相关的配套措施。

3.3 进行纳税培训，完善财务管理机制

加强对财务人员和企业其他相关人员的纳税培训，上至管理层，下至具体执行层都应充分掌握政策要点，避免由于人为因素导致操作失误，造成税负增加。完善会计核算方式，提高财务管理水平，预先进行税收测算，将税收风险降至最低。

4 结语

综上所述，“营改增”是有效减轻企业赋税的一项财务措施，实施的主要目的是为了能够有效避免劳务和财务重复增收营业税与增值税的问题。与此同时，“营改增”之后也给施工企业带来了不同程度的负面影响。基于此，房地产企业一定要全面认知自身的问题，并有针对性的解决问题，有效地降低税收成本，增强房地产企业的市场竞争力，从而促进房地产企业的可持续发展。

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2096-4110（2017）02（a）-0087-02