“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务

昆山东方骏都房地产开发有限公司 邬爱珍

“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务

昆山东方骏都房地产开发有限公司 邬爱珍

随着丁酉年的到来，全面推开营改增不知不觉中已快满一年。这一年，税收新政策层出不穷，全国税务机关金税三期征管系统上线，税务稽查检查方法升级，营改增企业被专项检查等一系列事情，财会人在2016年经历了太多，然后，2017年更多的挑战正在等待着财会人。

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一、房地产企业“营改增”纳税新政策解析

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%），当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

举例：某房地产公司土地价款1.03亿元，参与分摊土地款的建筑面积基数为281000平米，共分三期开发，基中一、二期为老项目，不能抵减土地款，三期为新项目允许扣减，可供销售建筑面积为83769平米。房地产企业增值税采取预缴方式，在竣工备案前增值税按不含税价的3%预缴，假设三期竣工备案前已全部预售，竣工备案后一次性结转收入和计算销项税额，允许扣减土地款的销项税额=（83769÷281000×1.03亿)÷(1+11%)×11%=3042873元。……