以在建房屋抵顶工程款性质及纠纷处理探讨

贾金刚 杨 波

(1.原沈阳军区建筑设计院,辽宁 沈阳 110000； 2.北部战区空军工程代建第四项目部,辽宁 大连 116000)



以在建房屋抵顶工程款性质及纠纷处理探讨

贾金刚1杨 波2

(1.原沈阳军区建筑设计院,辽宁 沈阳 110000； 2.北部战区空军工程代建第四项目部,辽宁 大连 116000)

探讨了以在建房屋抵顶工程款的性质，从在建房屋抵顶合同的有效性与建设单位延迟交付房屋所应承担的法律责任两方面，分析了在建房屋抵顶工程款的常见纠纷及处理依据，最后提出了一些对在建房屋抵顶工程款的思考。

在建房屋，工程款，合同，房地产

0 引言

在房地产开发过程中，由于建设方资金紧张而以在建房屋抵顶工程款现象时有发生。被抵顶的在建房屋被施工单位抵押筹集资金亦不鲜见，这就造成在建房屋抵顶所涉及的法律关系非常复杂，在实践中必须十分谨慎，以维护各方当事人合法权益，避免金融风险。

1 以在建房屋抵顶工程款的性质

《新华词典》对“抵顶”一词作如下解释：“把物品的所有权和使用权全部用来担保换取所需权利”，可见抵顶为担保物权的一种。但抵顶和抵押又有所不同，具体到在建房屋主要为：抵顶为建设单位将在建房屋归属权和处分权转给施工单位，待工程竣工验收合格后过户给施工单位由其处置，简单地说即以房顶账；抵押为建设单位将在建房屋作担保，在没有给付工程款能力时将房屋作价拍卖，用以偿还工程款。

从以上抵顶的定义及与抵押的比较来看，房屋抵顶可以看作在建房屋的预售(给施工单位)。建设部《城市房地产转让管理规定》第3条明确规定：“本规定所称房屋转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……(四)以房地产抵债的……”从中我们可以得出结论：以在建房屋抵顶的实质是房屋买卖，即建设单位以在建房屋作价为施工款，施工单位以建设单位欠其工程款作为房屋的对价。

2 以在建房屋抵顶工程款的纠纷处理

司法实践中，以在建房屋抵顶工程款常见纠纷主要有两种：一是在建房屋抵顶合同是否有效；二是建设单位延迟交付抵顶房屋所应承担的法律责任。

2.1 以在建房屋抵顶工程款合同是否有效

在建房屋作为不动产其所有权的转移是以变更登记作为生效要件，也就是说，未变更登记，房屋所有权人仍为建设单位。但这并不影响抵顶合同的效力[1]。

1999年最高法出台的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。但合同标的物所有权及其他物权不发生转移。2007年实施的《中华人民共和国物权法》第15条更是明确规定：不动产物权登记只是物权变动的生效要件，而不影响合同效力。相反，登记以有效的合同为前提，即登记依赖于有效的合同，但登记本身不影响合同的效力。

2.2 建设单位延迟交付房屋所应承担的法律责任

由于种种原因，即使在建房屋达到变更登记交付的条件，建设单位延迟交付的现象也时有发生。如若在建房屋抵顶协议书有违约责任的约定，从其约定即可；而恰恰很多施工单位对延迟交付考虑不周，签订抵顶协议时并未约定违约责任，此种情况发生，不同的判例会产生不同的结果。

一种意见认为在建房屋抵顶工程款实质为房屋买卖，则延迟交付的违约责任适用于最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律规定的解释》第17条：商品房买卖逾期交付使用的，按逾期交付期间由主管部门或者有资质的房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准确定违约金数额[2]。

以上看法有一定的正确性，但过于片面。房屋抵顶合同确为买卖合同，但在建房屋抵顶的目的为施工单位尽快收回工程款。因建设单位原因延迟交付房屋实际是延误了施工单位将房屋变现为工程款，建设单位理应承担延迟交付工程款的违约责任。况且房屋抵顶合同作为《建设施工合同》的变更条款本属于施工合同的一部分，建设单位按照《建设施工合同》通用条款(承包人按同期银行贷款利率支付拖欠工程款)或者专用条款(双方明确约定违约责任)的约定承担违约责任更为合理，对施工单位亦更公平。

3 关于在建房屋抵顶工程款的思考

3.1 抵顶这一担保物权应该写入物权法

抵顶严格来说为一种绝对的担保物权，但2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》所规定的担保物权仅为抵押、质押和留置三种，尚未对抵顶作出法律规定。将抵顶作为担保物权写入新修订的《中华人民共和国物权法》很有必要。

3.2 房地产开发商应慎用抵顶筹集工程款方式

抵顶所涉及的法律关系非常复杂，考虑不周很容易出现纠纷并造成资金风险。房地产开发牵涉面广，如以抵顶这一方式筹集工程款，出现纠纷很难及时化解，不仅会给各方带来巨额经济损失，还会破坏企业形象甚至造成恶劣政治影响，因此应慎用抵顶这一筹集工程款的形式。

[1] 张淑君.以房抵顶工程款合同转让的有效性探讨[J].中外企业家,2011,27(6):92-95.

[2] 韩世远.建筑物责任的解释论[J].清华法学,2011,20(5):32-34.

Discussion on the character and solution to dispute of building house compensating for project payment

Jia Jingang1Yang Bo2

(1.ArchitectureDesignInstituteofFormerShenyangMilitaryRegion,Shenyang111000;2.The4thConstructionManagerProjectDepartmentofAirForceoftheNorthernTheaterCommand,Dalian116000,China)

This paper discussed the nature of with building houses for engineering funds, from the effectiveness of building houses for top contract and should bear legal responsibility of construction unit to delay the houses delivery two aspects, analyzed the common disputes and treatment basis with building houses for engineering funds, finally put forward the thinking of houses for engineering funds.

building houses, engineering funds, contract, real estate

1009-6825(2017)11-0235-02

2017-02-08

贾金刚(1978- ),男，博士，助理工程师； 杨 波(1979- ),男，硕士，工程师

TU712.1

A