“营改增”后不动产工程新旧项目的对比

胡重毅

摘要：我国对于不动产实行“营改增”后，不仅对房地产行业带来了巨大的影响，也在很大程度上对制造型企业构建固定资产产生了影响。文章以增值税一般纳税人为研究对象，将一般纳税人营改增后不动产工程新旧项目进行对比，通过案例，分析“营改增”对减轻税收负担，避免重复征税的作用。

关键词：营改增 固定资产 不动产

一、政策简介

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；二是在时间上必须是2016年5月1日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；三是在会计上按固定资产核算；四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。

为准确掌握文件精神，下文将区分不同情况，从实际操作层面角度将现行政策对不动产抵扣的时间性差异特征展开讨论。……