探讨房地产企业营改增后的税收筹划

宋伟

摘要：由于我国税收制度的不断改进与深入，我国实行了“营改增”税收政策，而对于房地产而言，我国至1994年税收政策改革至今，营改增税收政策的实行，减轻了企业纳税的重担，同时也避免了现在所存税收制度中的循环重复税收现象的产生。由于房地产企业经营管理中的特殊复杂性，“营改增”税收政策的推行同时也给房地产企业加大了税收负担，尤其表现在税收成本上，因此，对“营改增”税收政策的研究与分析对新政策下税收政策的全面筹划具有重大的影响。

关键词：房地产；企业；营改增；税收政策

随着我国“营改增”增值税税收的推行，国家将增值税范围不断地扩大，所以对于房地产企业而言，如何做好“营改增”纳税筹划管理对企业的发展尤其重要，房地产企业将会面临“营改增”纳税政策新问题的出现，所以，必须深入探讨“营改增”对房地产企业的发展的影响，只有把握市场新的机遇与契机，在新政策实施的前提下合理进行房地产税收上的筹划工作，在减轻企业税收负担的前提下，保证房地产企业在激烈的市场竞争中健康全面的发展。

一、房地产企业“营改增”税收政策的改革背景

（一）“营改增”税收政策的颁布

2016年3月24日，财政部颁发了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》税收政策规范，规范中明确规定，从2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业范围归入营业税纳税人行列，并纳入试点范围工作，《規定》内容主要包括企业缴纳营业税向增值税方向改变，为房地产企业和建筑企业提供了过渡新政策。与此同时，同年四月，国务院李克强总理就全面实施“营改增”到国家税务总局、财政部考察工作。

（二）营改增前后房地产税收状况

由于营业税属于价内税，计税基础是以企业含税销售额为基础，而增值税属于价外税，计税依据以不含税的增值部分，若企业取得增值税专用发票，可以抵税。这样就解决了在税收政策中重复计税的问题。在实行营改增新政策之前，主要以房地产营业税5%为主，当营改增政策颁布后，虽然新项目的增值税税率为11%，此次细则将土地价款从销售额中扣除，建安成本及其他服务成本等纳均入增值税抵扣项。经测算，营改增前后的均衡毛利率约为56%，当毛利率水平低于56%时，营改增将改善企业毛利水平。大部分房企毛利率均低于均衡点，所以说，营改增减轻了企业的税收负担，同时对企业的开票管理上和取得发票有了更加的严格的要求。同时，房地产企在预售营业款按照5%的税率预缴税时，当营改增政策之后，只需先按3%的增值税税率预缴增值税，减少了资金的占用，加快流动资金的流通速度，促进了房地产企业的长远发展。

（三）“营改增”税收政策的重要性

我国在2012年1月1日起，推行“营改增”税收试点工作，这种新局势的推行，加大了我国对税收的高度重视。“营改增”指原来企业缴纳的营业税项目，改变成了征收增值税，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。营改增是我国税收改革上的一次重大变革，促进了我国国民经济的发展同时对产业结构进行了巨大的调整，不但有效的防止了重复征税的风险，同时也减轻了企业的负担，完善了现有的税收制度，推广并促进了第三产业的发展，优化产业结构，而且加大了国内企业之间的竞争能力，同时对通货膨胀也有一定的影响。

二、“营改增”政策的推行对房地产企业的深远影响

（一）加强房地产企业对“营改增”税收政策的认识

由于“营改增”政策的推行时间的局限，与房地产企业有关的建筑行业[1]、金融行业、交通行业同时都面临“营改增”政策的试点工作，但是由于房地产企业的管理者以及财务人员对“营改增”税收政策的了解以及认识不够，而且由于过去我国一直加强对房地产企业实行的营业税以及土地增值税这一类型的价内税收管理，对增值税这一方面的了解一直处于薄弱以及不足的地位，因此，当房地产面临“营改增”这一税收政策的实施的时候，将要面临极大地税收风险。

（二）实行“营改增”税收政策时，对房地产税收成本带来风险

我国房地产企业的业务范围比较广，但是土地成本和建安成本占很大的比例。营改增后对房地产企业的土地取得成本会有更严格的要求，有些土地取得成本不一定能在销售额中扣除，加大了房地产企业合作的风险性。建筑企业的税收负担会转移给房地产开发企业，而有建筑部门的房地产企业则无法转移，会受到较大影响；建筑工程劳动力来源主要是劳务队以及劳务公司，劳务公司的税负最终还是企业负担，加大了企业的资金投入。营改增后建筑公司采购的材料和劳务费不能获得增值税发票或者抵扣有限，则会使增值税的进项额变小，抵扣税款减少，增加了房地产企业负担；对于建筑行业的挂靠企业，实行营改增后加大了税收成本和资金成本。

（三）“营改增”的实施，给我国房地产企业带来税负影响

我国对房地产行业实行的“营改增”，在一定程度上避免了房地产企业的重复纳税问题，对不能抵扣的的现象进行了控制，减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。同时对采购控制、财务管理不规范的企业，由于进项税额抵扣不足，也有可能会提高企业的实际税负。

（四）房地产“营改增”政策的推广具有一定的税务风险

“营改增”政策并不是对原有政策的修改，而是一种新型制度体系的实施，不但替代了原有机制，而且在实施过程中也有一个适应过程，所以企业将会面临多重危险或遭遇。由于新政策的实施，进项税的抵扣直接影响房地产的税负，而且企业获取增值税发票的局限性，可能会导致一些企业的代开现象、虚开现象[2]，为企业带来严重的税务风险。而对于房地产开发的新老项目的界定划分，对于能否抵扣的界限，也需要财务人员具有全面了解，也有可能会导致将新老项目进项税混淆抵扣，造成税务风险。

三、对“营改增”新政策的背景下房地产企业税收筹划所采取的措施endprint

（一）做好“營改增”准备工作

做好“营改增”房地产企业税收筹划准备工作，为“营改增”房地产企业税收筹划工作的顺利进行奠定坚实的基础。所以，树立税务意识，对生产环节高度重视，并对每一环节所产生的费用，必须索要发票。其次，控制好库存材料，防止原材料的滞存。与此同时，做好税额抵扣工作，对增值税发票做好审核监督工作，加大企业管理人员的培训工作，提升管理人员的专业水平以及综合素养的同时确保管理和财务人员对“营改增”税收的理论知识基础。

（二）规范财务核算

增值税税制下，对企业财务核算的规范性要求很高。现行税法规定，一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，企业应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

（三）注重供应商的选择

为了“营改增”政策工作的顺利进行，必须最大限度的做好进项税额抵扣工作，所以在供应商上选择必须慎重，除了对产品的质量必须符合国家标准以外，必须结合税收政策，对供货商进行筛选。按照招投标法的要求，对重要采购项目实行招标管理，严格把关供应商资质。

（四）熟悉并认识税收筹划的本质，加强风险控制，规范操作，避免财务风险

房地产“营改增”，不但保证了房地产可以充分灵活运用增值税抵扣，在减少重复纳税的前提下，降低了房地产资金投入成本，所以做好税收筹划工作非常重要，故此必须做到以下几点：首先，做好企业税收筹划工作，企业大大小小的支出都必须做好取得获取进项税工作，已达到减少企业资金成本的投入。从项目立项——土地取得——大小采购——合同订立——销售各环节，结合预算，做好税收筹划。其次，合理调控房地产项目与市场之间的供给需求关系，避免楼盘滞销。最后针对“营改增”政策的实施过程做好预防措施，加强税收内部管理与风险控制，做好税收筹划工作，同时按照税法要求规范操作，避免财务风险的出现。

四、结束语

“营改增”税收政策的实现，以协调社会经济负担与国家经济之间的矛盾为目的，由于企业在激烈的市场环境中会面临各种威胁，同时也会遭遇一定的挫折，只要进行合理正确的税收筹划工作，才能促进企业的健康可持续发展。

参考文献：

[1]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015，15（19）：177-178.

[2]徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界，2016，8（11）：328-328，330.

（作者单位：长沙芙蓉城市投资有限责任公司）endprint