商品房预售资金监督管理

冼文俊

摘 要：商品房预售资金监督管理是监督房产开发企业建筑资金流向，防止房产开发企业因非法挪用资金而造成工期延误甚至烂尾工程的情况。本文将以梧州市商品房预售资金监督管理工作为例，做如下分析。

关键词：商品房预售资金，监督管理

一、商品房预售资金监督管理的重要性和必要性：

（1）完善的监管制度有利于保障人们的根本权益：目前我国房地产市场去库存压力形势严峻，房地产企业资金链紧张，信贷风险和项目风险隐患增大。由于我国对房地产开发企业预售资金还未能实现有效监管，预售资金易被开发企业挪作他用，一旦市场出现问题极易引发开发企业资金断链，工程建设停滞，不能按期交房。城市化进程的不断推进正引发房产开发企业之间的激烈竞争，由于某些房地产公司的不正当经营，目前，梧州市已有14个房地产项目出现停工，有1000多人上访，其中亿辉公司、广汇公司等开发企业因间接融资开发项目，挪用售房款滚动还贷，导致项目烂尾，侵害了购房者的合法权益，并引发群众集体上访、银行坏账处理和司法介入等现象，严重影响社会稳定，扰乱房地产市场秩序。

（2）预防房产企业不法人员贪赃枉法：激烈的市场竞争下，房产企业由于自身经营不善而导致的资金链断裂、资不抵债的情况也越来越多，为预防房产企业不法人员借预售之名行非法融资之实，就需要第三方监管部门对商品房预售资金进行合理的监控，在明确资金流向的基础上监督房产企业的市场行为。

二、商品房预售资金监督管理的主要内容：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《新建商品房预售资金监管办法》、建设部建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、住建部办公厅《房屋交易与产权管理工作导则》有关规定，于2015年12月梧州市局拟订了《梧州市商品房预售资金监督管理办法》，（以下简称《办法》）。以下就是《办法》的主要内容：

（1）预售资金监管的定义、范围及监管部门：

A：《办法》第二条规定，本市城市规划区国有土地范围内批准预售的商品房，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。

B：《办法》第三条规定本市房地产行政主管部门是本市商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），梧州市房地产交易中心（以下简称监管机构）负责商品房预售资金的具体监管工作。

C：《办法》第四条规定，商品房预售资金监管，是指房地产开发企业在申请商品房预售许可前，与监管机构、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议，商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管账户，按确定的预售资金重点监管额度，实行重点监管。

（2）预售资金重点监管额度的确定和各节点提取的重点监管额度：

A：《办法》第十条规定，按照项目销售价格总额的10%确定预售资金重点监管额度，超出重点监管额度的预售资金应当用于有关的工程建设。

B：《办法》第十六条规定，监管项目取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业申请使用重点监管额度资金，各节点相应的重点监管额度资金拨付数额不得超过以下最高限额：节点一：监管项目建成层数未达到规划设计总层数的一半，拨付数额不超过预售资金重点监管额度总额的30%；节点二：监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半且未封顶，拨付数额累计不超过预售资金重点监管额度总额的50%；节点三：监管项目结构封顶，未取得市规划建设主管部门核发的竣工验收备案表，拨付数额累计不超过预售资金重点监管额度总额的70%；节点四：监管项目取得市规划建设主管部门核发的竣工验收备案表后，全额拨付剩余的重点监管额度资金。

（3）开立和解除商品房预售资金监管账户：

A：《办法》第九条规定，房地产开发企业应当按单个预售许可申请项目设立商品房预售资金监管账户，同一商品房项目分多次申请预售许可的，应当分别设立商品房预售资金监管账户。

B：《办法》第二十条规定，监管项目取得市规划建设主管部门核发的竣工验收备案表，可向监管机构申请解除商品房预售资金监管。监管机构受理申请后，经审核符合解除监管条件的，应当在3个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》，通知监管银行解除预售资金监管。

三、商品房预售资金监督管理的基础：

（1）政府的高度重视和大力支持：这是整个商品房预售资金监督管理工作的前提和基础，目前，我国政府已越来越认识到商品房预售资金监督管理工作的重要性，以梧州市为例，自今年3月1日起，市政府多次主持召开了专题会议进行研究，删减合并条款内容重复部分，梳理条款文字表述，共修改了33项内容。该《办法》自拟稿至定稿，共16次移稿，现已结合梧州市实际多次修订完毕，于2017年5月16日市政府頒布实施。这足可见政府对商品房预售资金监管工作的高度重视和大力支持。

（2）房产开发企业和银行对监管工作的大力配合：房产开发企业和银行作为商品房预售资金的主要流向，两者必须要积极配合监管工作，才能保证监管工作顺利开展，随着市场经济的不断发展，房产开发企业与银行应更多的与政府监管部门密切合作，净化监管环境，提升监管水平。

（3）严格遵守国家法律和市场规范：国家法律和市场规范是监管工作的指路明灯，监管部门只有在遵循国家法律和市场规范的前提下，才能更好的履行自己的监管工作，使监管工作既合法、又合理。

四、如何进一步提高我国商品房预售资金监督管理工作水平：

（1）国家要进一步完善现行的商品房预售资金监督管理办法：包括事前监管机制，即做好商品房预售管理，对不符合规定的商品房不允许投入市场；事中监管机制，即开发企业不能自行存入购买人的预收款，同时要严格审查企业申请使用的预售资金；事后监管机制，即加大对违法行为的查处力度，严格相关人员责任追究制度。

（2）既要统筹全局，又要把握工作重点：监管部门要逐步细分复杂的监管工作，在统筹全局的基础上把握工作重点。只有在明确工作重心的情况下，每个人的工作才能做到主次分明，负责人的监管责任才能更加明确而具体。

（4）与现代信息管理技术相结合，提高监管工作的科学性和合理性：现代信息管理技术对提高监管工作效率和质量具有非常重要的作用，随着我国科学技术的不断发展，功能更强大、使用更简单的信息管理软件可以做到对预售资金的实时监控，准确的分析结果可以帮助监管人员更快的锁定监管问题。

（5）“以人为本”：重视人才对监管工作的作用，是21世纪我国人才发展战略的重要体现，监管部门应做到“以人为本”，不断提高监管人员的社会责任感，让监管工作的每个细节都能在人为控制下更加完善。

结语：综上所述，商品房预售资金监督管理对净化房产销售环境、保障人民利益、维护社会稳定具有非常重要的作用。目前，我国的商品房预售资金监督管理工作仍需进一步改进，房地产企业和商业银行都要切实的履行自己的社会责任，配合政府的监管工作，为打造稳定、健康的房产销售环境贡献自己的力量。

参考文献：

[1] 雷兴虎，蔡科云.中国商品房预售制度的存与废—— — 兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论，2008，（1）.

[2] 李炳辉.商品房预售资金监管法律制度研究[D].中国政法大学硕士论文，2006.

[3] 何红锋著.房地产开发企业资质管理的现状、问题及对策[J].经济论坛，2005，（18）.

[4] 张薇.完善我国商品房预售制度的思考[D].北京：北京交通大学优秀硕士论文，2008.

[5] 张涛，陈颖梅.张怀清.房屋预售制度的国际比较[J].金融纵横，2006，（1）.