房地产管理中的多项目开发模式分析

摘 要：近年来我国的房地产事业得到了飞速的发展，这也促进了房地产管理体系的不断完善和健全。目前在房地产的开发中，多项目开发模式越来越受到房地产企业的青睐，这是因为其可以缩短开发周期，提高开发效率。但是受很多因素的限制，当前房地产多项目开发模式在实际的操作中还存在一定的问题，现本文就在分析常用的几种多项目管理模式的基础上，来分析其存在的问题及对策，希望能够为更好的完善房地产多项目开发模式提供一些帮助。

关键词：房地产管理；多项目开发模式；问题；对策

在市场经济的推动下，房地产行业在国民经济中占据的地位越来越重要，房地产市场日趋成熟，房地产的开发方式也越来越多，多项目开发模式就是其中一种，这是房地产企业追求更大发展和更多利润的重要途径。其不但是促进房地产行业更好发展的需要，更是适应市场竞争和促进国民经济发展的必然要求，更是提高房地产投资者利润水平的重要保证。可以说，在未来的房地产管理中，多项目开发模式是房地产开发的必然趋势。但是多项目开发模式对房地产企业的各项要求也很高，尤其是在市场政策不断调整的情况下这种模式还存在一定的不足，以下本文就重点围绕多项目开发模式进行探讨分析。

1 当前常用的多项目开发模式

目前我国也已经形成了一些规模和实力很强的大型房地产企业，这些企业拥有较为富足的资金，有能力进行房地产开发规模和自身资本的扩张，具备实施多项目开发模式的条件。一般来讲，目前这些大型房地产企业所使用多项目开发管理模式多为以下三种模式：

1.1 矩阵式管理型

矩阵式管理型指项目部是执行的主体，在管理上企业集团直接对区域公司实行监管，设计、拓展和销售等职能将由总部职能部门直接管理，具体一般性业务则由区域公司自行管理负责。而项目部由各职能部门抽调专人进行组建，项目成员一方而对部门经理负责，也要对项目经理负责。这种管理模式的优势是对外界环境的变化做出迅速的反应，避免了资源的闲置和浪费，但不足之处是人员所要受的双重领导。

1.2 职能管理型

智能管理型是完全由各职能部门根据项目不同开发阶段来介入项目的管理。集团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这种管理模式的优势是分工的高度集中和专业化，能把内部资源最大限度的反复利用起来，不足之处是对外界的环境变化反应速度慢，部门之间协调过多，造成决策缓慢的现象发生。

1.3 项目管理型

项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。

2 房地产管理中多项目开发管理模式的不足

当前部分房地产企业已经开始采取多项目开发模式作为经营发展策略，也取得了一定的成果。上述三种模式的操作存在一定差异，房地产企业应该结合实际，合理选择并灵活这些模式。但值得一提的是，在多项目开发模式逐渐被越来越多应用在房地产管理中的同时，其所存在的一些不足也逐渐显现出来，这为房地产行业今后的管理带来了一定的不便。具体来讲，当前房地产管理中多项目开发模式所存在的问题主要体现在以下几点：

首先，与单一项目开发模式相比，多项目开发模式的管理人才更为匮乏，这是因为我国房地产行业中采取多项目开发模式的发展时间较短，管理人员在这方面的研究较少，也没有太多相关经验。人才匮乏成为当前影响房地产多项目开发管理模式顺利实施的主要因素。其次，房地产企业各个部门之间缺乏有效沟通。多项目开发模式下房地产企业需要同时运行多个项目，这增大了各个部门之间的工作量，同时也为其相互之间的有效沟通和协调提出了更大的要求。而当前受管理模式和管理水平的限制，各部门之间还很难达成有效及时的沟通协调状态。再者，多项目开发模式的相关流程和考核制度都不够规范，这为房地产开发项目的实施质量监督管理带来一定不便，也降低了房地产企业内部人员的执行力，不利于房地产企业的健康发展。最后，当前房地产企业的各个职能部门在工作中大都服从项目经理所做出的决策，很难独立自主的发挥自己的职能作用，这对于管理更加复杂的多项目开发模式运作来讲是极为不利的。

3 提高多项目开发管理模式应用水平的对策

3.1 明确战略发展目标

房地产开发企业的发展战略包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划等。战略发展规划是企业发展的方向标，在确定市场发展规划时，要明确发展的目标是什么，明确了目标方向后，在确定区域发展规划时，要进一步分析目标城市的商品房空置率和第三产业比重，还要确定进入的先后顺序等。在确定产品发展规划时，要明确产品的模式以及项目的规模，各档次产品的比例等。各类问题都必须在多项目开发初期予以明确。否则盲目性扩张将引发管理上的混乱。

3.2 优化资源配置

合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括政府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。只有做到这一点，才能使有限的资源发挥最大的价值，这样一方面可以防止资源浪费，另一方面也减少了因某些资源的短缺，从而影响企业的长足发展。

3.3 建立并完善规章制度

健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全而和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。

结束语

总之，就目前的形势来看，多项目开发模式势必成为未来房地产行业的主要发展趋势，因此加强对其的有效管理也就显得越来越重要。上文中所提出的关于多项目开发模式应用的相关问题以及对策，是笔者结合自己的体会总结出的。笔者认为，要想解决这些问题，促进多项目开发模式更好的运作，就要求房地产企业做好战略发展规划，加强人才队伍建设，优化资源配置，制定并完善相关规章制度，以更好的通过多项目开发模式獲取更大的投资利润。

参考文献

[1]辛书成，刘岩.房地产管理中的多项目开发模式漫谈[J].黑龙江科技信息，2013（11）.

[2]李明，冯枫.房地产管理中的多项目开发模式分析[J].科协论坛（下半月），2011（06）.

作者简介：潘晓伶，身份证号：450521197512090025。endprint