住宅用地使用权应有偿续期

董祚继

坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，确立了住房的居住属性，明确了房地产业的正确方向。

落实这一定位，特别是治理房价过快上涨问题，需要远近结合、标本兼治，综合施策、协同改革，逐步建立符合国情、适应市场规律的房地产市场健康发展长效机制。其中最根本的举措，是完善房地产税制度。

房价过快上涨原因

除了城镇化进程加快的因素外，主要还是相关财税制度、土地制度、规划制度不合理，未能有效抑制投资、投机性需求。

首先是房地产税制度。房地产税迟迟未能开征，使商品住房的持有成本微乎其微，极大地影响到居民购买住房还是租赁住房、购买商品房还是进行其他投资的决策行为。

其次是一次性土地出让制度。这相当于将未来70年的地租收入一次性收取，不仅增加了房地产开发成本，也使后来的房地产增值无法调节。

第三是到期住宅用地使用权续期制度。《物权法》规定，到期住宅用地使用权自动续期，但没有明确是无偿续期还是有偿续期，给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象，进一步刺激了居民的购房动机。

第四是土地财政。土地财政不是成文制度，而是由土地招拍挂制度与分税制相叠加的产物，表现为地方政府对土地财政的严重依赖，进而对房地产调控的“阳奉阴违”。……