“永乐模式”创新商业地产新玩法

刘晓艳

排名前20的大部分房企今年前五六月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此，积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的焦点。

自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产（主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业账面价值，也接近公司净资产四成。

但是，目前商业地产领域较低的租金回报水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。大部分开发商的商业地产租金回报率，都要低于银行同期的贷款利息。与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。

当然，包括王健林的万达、潘石屹的SOHO中國在内的许多企业仍然在商业地产的黄金发展时代取得了成功。……