营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转

徐晓磊

摘要：自2016年5月1日起，房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。全面营改增背景下，部分房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分，含税与不含税收入的确认，营业税退税，增值税补缴等事宜，相对较为复杂，本文从收入确认成本结转以及税务方面探讨实务中的处理思路及方法。

关键词：房地产开发；营改增；收入确认；成本结转

关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点，但实务中多数房企以房屋交付为时点，主要原因是交付时房屋已经竣工验收且具备入住条件，房差按实测面积多退少补，经济利益完全流入企业，即经济利益及风险从形式上及实质上完成转移；收入能够可靠计量，成本基本上也能够配比计量，本文即采用此观点。

当然，实务中也有以住房合同网签及竣工验收等为收入确认时点，本文不加赘述。

一、准备工作

前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的基础，准备工作是否充分有效，决定结转数据的质量是否可靠，前期准备主要有以下方面內容：

（一）相关数据统计与核对

1.主要是各业态产品（住宅、商铺、储藏室、车库等）中合同面积及金额与实测面积及金额对比，形成交房台账。

2.统计本次需结转至营业收入的预收账款，包括营业税环境下的预收账款，预缴增值税环境下的预收账款，当期全额纳税环境下的预收账款（统计方式详见举例预收账款统计台账）。

（二）房屋交付过程中相关原始资料的汇集整理