关于我国房地产REITs创新融资模式的研究

郑克寒

[摘要]当前，我国经济在发展的过程中，金融业与房地产作为社会主义市场经济发展中两个起着主要贡献力量的部分，随着社会主义市场经济的深入发展，房地产业与金融业两者得到更深层次的融合和发展。房地产业在发展的过程中能够为金融业的发展提供有效的投资平台，而金融业的存在能够为房地产业的发展提供强有力的资金支撑。基于两者关系密切的基础上，长期依赖于银行贷款的商业房地产业的发展存在很大的风险，也造成了金融业的危险状况，所以我国商业房地产在发展的过程中，能够强化对REITs的创新使用，从而为我国商业房地产的发展提供稳定的、长期的投资基金。这一工作的进行对于实际商业房地产业和金融业的健康持续发展起着非常重要的作用。

[关键词]房地产；REITs；创新融资；融資模式

商业房地产在创新发展的过程中，运用REITs作为我国社会主义市场经济房地产业发展过程中重要的融资制度创新做法，其最先被应用于美国，之后被很多国家房地产金融业的发展中所应用，其大大改变了长期社会主义市场经济下商业房地产业发展对银行金融的高度依赖性，促使其可以通过市场，以市场证券的方式对市场进行直接融资，降低了银行金融的风险性。而我国社会主义市场经济在转型发展的过程中，力图能够通过自身的创新发展，完完全全参与到国际化的市场经济发展中，那么房地产业作为现今中国特色社会主义市场经济发展的重要组成部分，面对其融资金额大且对资金链条依赖性强的基础上，能够针对其融资模式进行创新，针对REITs融资模式进行创新应用，从而促进我国市场经济中商业房地产业的稳定、可持续发展。

一、房地产REITs融资模式介绍分析

房地产REITs作为一种全新的依靠市场化而进行的融资制度，其主要指的是房地产市场在发展过程中融资实现证券化的重要过程，其能够把流动性较低和非证券形态的资金经过证券化形式，通过资本市场的存在，将其直接转换化为证券交易，实现资金汇集的过程的实现。在实际进行运作的过程中，房地产REITs的运作主要是通过发行收益凭证的方式，以此能够集中市场上可以被最大化利用的投资基金，并且自运行机构是由专门的房地产投资机构进行整体的投资、经营和管理，而最后在直接投资收益的获得的基础上，其需要将通过前期投资所获得收益按照先前投资的比例进行分红，以此按照此种方式维持信托投资基金的运行，能够起到稳定的、持续的融资，为房地产业的持续发展提供强有力的资金支撑。最后，与房地产信托投资基金最大的不同则是，此种基金可以应用于房地产投资、销售、租赁、开发、消费等过程中，具有非常明显的投资风险低、收益高且专门性比较强的特点。

近些年来，社会主义市场经济的繁荣发展为商业房地产的发展提供了很大的机遇，在促进其创新发展的过程中，商业房地产的融资完全需要依赖市场来进行，且对资金的需求度是非常大的，所以商业房地产积极主动的引进房地产REITs，成为商业融资创新的必然措施。少数的商业房地产通过此种制度进行融资，实践表明其不但降低了房地产融资给银行带来的巨大的贷款负担，有效的规避了商业房地产发展不稳定给金融业带来的风险。此外，商业房地产通过REITs的运用能够进一步的开拓我国商业融资和个人投资渠道，能够彻底的促使商业房地产融资过程实现市场化的发展，从而能够引起资金有效的回流，能够同时促进商业房地产投资盈利的获取和金融业危险的降低。但是，由于我国市场化发展的程度尚未真正成熟，带来的是商业房地产运用信托投资基金欠缺经验，所以总览商业房地REITs，其仍处在摸索、积累经验的关键阶段。

房地产投资信托基金在房地产行业融资中的运用，由于其主要依靠的是专门的经营投资管理机构而进行管理的，所以其具有非常明显的专家经营管理特点：其次则是其能够多样投资、有效的分散风险：然后则是此种基金模式能够在短时间内迅速的汇集基金，其作为一种间接的投资基金，能够在保障投资者权益的前提下，迅速且交广泛的筹集资金：最后则是房地产投资信托基金是作为一种独立经营的财产运作方式，其能够在基金独立的状况下，以此其能够通过便捷的方式进行基金的正常买卖，以此通过市场化的操作，房地产业在市场发展中能够获得其所需要的较为完善的资金回流，这样不仅仅能够满足商业房地产发展对资金的强大需要，同时能够实现房地产资金利用的市场化、商业化。

二、国外发展经验对于我国房地产REITs创新应用的经验借鉴分析

（一）完善的法律环境和政策支持作用的发挥

美国、日本等国家对于房地产信托投资基金制度的应用有着较长的时间，尤其是美国在使用房地产信托投资基金的过程中，其已经达到了成熟的状态。我国作为后起的发展运用房地产信托投资基金制度的国家，在发展的过程中应积极借鉴国外优秀的经验。在经验借鉴的过程中，最为重要的则是能够积极的促进法律条文补充和创新，促进法律环境的完善，并且政府能够针对当前房地产投资信托基金发展的现实状况，提供积极的政策支持。这一点对于商业房地产运用REITs而言，无疑是非常必要的，商业房地产本身对市场的依赖性比较大，所以其受到的市场的不稳定性、波动性的影响也是比较大的，那么政府在实行对市场宏观调控的过程中，能够针对商业房地产在运用REITs中，增强其主动性、积极性，积极制定针对性强的管理标准和管理法律条文、税收优惠范围和税收优惠政策，以此为商业房地产在运用REITs进行融资过程中获得充足的政策、制度支撑。

（二）积极促进组织机构专业化性质的强化和职能的完善

我国在建设有中国特色社会主义的房地产REITs的过程中，应基于信托投资基金存在的独立运作特点的基础上，积极促进其专门进行运营管理机构的职能的完善，通过专业化性质较强的管理工作的进行为房地产信托投资基金创新工作的进行创建完善工的工作环境。如，我国在促进组织机构专业化完善的过程中，积极促进房地产信托投资公司、房地产评估机构、保险公司以及托管银行等专业化机构的完善，以此能够为投资信托基金在我国房地产业中的创新发展提供有效的经验支持。商业房地产在进行自身组织机构专业化强化的过程中，其主要还是在自身管理范围内，制定科学的战略规划，完全遵循市场需求的方式，在自身拥有自主权的前提下，对组织机构进行组织和管理的过程。endprint

（三）培养坚实的人员队伍，加强对从业人员监管工作的进行

由于我国房地产REITs模式在我国房地产行业行业中的创新运用，其起步发展的时间较晚，这样就造成我国专业性的、高素质的投资信托基金人员队伍的建立是比较少的。所以，我国市场以及企业在促进专业化的信托投资人员队伍建立的过程中，人员不仅仅应该具备金融和房地产等方面的知识，而且还应该涉及到房地产投资信托相关的法律、财务以及评估等方面的专业知识，并且能够在依托人才队伍存在的基础上，积极建立相应的监管体系，以此能够通过有效的监管工作的进行，保证房地产REITs应用的风险的降低，从而促进其在我国房地产业中的健康运用和持续发展。

三、创新我国房地产投资信托基金模式运用的措施分析

（一）中国房地产投资基金模式创新的最佳路径选择

现今，我国房地产与金融业在融合发展的过程中，已经探索发展出三种可以提供使用到的路径，分别是信托模式、封闭式产业基金管理模式、房地产公司上市模式。而在实际应用的过程中，首先封闭产业基金管理模式虽然可以利用房地产公司进行专业化的运作，但是在资金筹集上因为没有专门化的法律政策的管理，导致其在资金筹集过程中存在很大的法律困惑，所以非常容易导致某些人员钻了法律的空子，出现非法集资的现象。其次，则是房地产公司上市模式能够借鉴现有上市公司的经验，但是会造成与公司潜在利益之间的冲突，而且对于基金未来的发展，也会致使其发生很大的折扣。所以，总体上而言，我国在信托投资基金模式创新运用的过程中，其最佳的路径选择则是选择信托模式。这不仅仅是我国大多数房地产信托行业选择主要的结构，而且我国现今已经基本拥有信托投资经验，是我国房地产商业融资过程中选择的最优路径。

（二）中国房地产投资信托基金模式创新的募集方式分析

商业房地产业在发展的过程中，由于其发展的特殊性，所以其对于资金的需求量是非常大的。现今，中国房地产投资信托基金模式在创新的过程中，最为主要的两种募集方式则是为国内募集和海外募集两种方式。首先，国内募集主要分为公募和私募两种方式，而由于我国大多数人员对房地产投资信托基金的认识不足，加上法律制度的不健全和政策支撑的缺乏，导致进行公募存在很大的风险，所以我国现阶段进行募集的方式主要还是集中选择私募的资金募集方式。其次，则是依托海外募集方式进行信托资金的筹集由于其牵涉的国家范围较广，不同国家制度观念的不同，导致海外募集存在很大的风险，所以商业房地产在利用海外募集方式进行资金筹集的过程中，还是主要依靠私人募集的方式进行。由此可见，我国现阶段房地产REITs在创新发展的过程中，无论是国内募集还是海外募集，其最佳的募集方式还是选择私募的方式。

（三）创新中国房地产REITs运用的资金来源方式

中国房地产REITs在我国房地产行业融资发展的过程中，为了能够创新其发展，应该重点针对其资金的来源进行创新分析，以此能够为促进房地产行业与金融行业的深入结合。所以，我国能够强化对民间私人资本、企业资金、保险养老基金、外国投资者等四种资金来源方式的创新运用。商业房地产由于其参与市场化的程度比较深，所以为了能够保证其资金运用的稳定性，商业房地产运用REITs进行融资，最优化的方式是能够对以上四种资金来源方式进行结合使用，以此创新使用、优势互补，有效的分散投资风险，保证投资安全，从而保证商业房地产资金运行的安全l生和利用的稳定性。

四、小结

综上所述，我国商业房地产信托投资基金制度融资模式创新运用的过程中，专业人士和相关人员能够进一步的神话对房地产REITs的认识和分析，并且积极的借鉴国外优秀的房地产投资管理经验，能够从专业人士培养、法律制度和政策環境完善以及机构专业化能力的提高下，从最佳募集方式选择、最佳路径选择以及来源方式的综合利用等方面促进我国商业房地产投资信托基金模式的创新运用，促进房地产和金融业的融合发展，为我国商业房地产的创新发展提供强有力的支撑。endprint