宅基地使用权确权对不同区域农户宅基地流转意愿的影响研究
——基于湖北省361份农户的调查

吴郁玲，杜越天，冯忠垒，王 梅

（1.华中师范大学公共管理学院，湖北 武汉 430079；2.华中师范大学城市与环境科学学院，湖北 武汉430079；3.中国地质大学经济管理学院，湖北 武汉 430076；4.武汉市规划研究院，湖北 武汉 430014）

宅基地使用权确权对不同区域农户宅基地流转意愿的影响研究
——基于湖北省361份农户的调查

吴郁玲1，杜越天2，冯忠垒3，王 梅4

（1.华中师范大学公共管理学院，湖北 武汉 430079；2.华中师范大学城市与环境科学学院，湖北 武汉430079；3.中国地质大学经济管理学院，湖北 武汉 430076；4.武汉市规划研究院，湖北 武汉 430014）

研究目的：以湖北省武汉市、仙桃市和恩施市的近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村361份农户调查数据为基础，考察确权对农户宅基地使用权流转意愿的影响，以期为客观评价确权政策的实施绩效提供一定的理论依据和经验支持。研究方法：描述性统计分析方法和Probit模型。研究结果：（1）确权前、后农户宅基地使用权流转意愿有明显变化。近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村愿意进行流转的农户比例分别从确权前的54.2%、58.74%和41.38%提高到确权后的91.6%、67.83%和 59.77%。（2）农户的经济收益预期、住房保障预期及确权政策对其宅基地流转意愿具有显著的正向影响，但在三类农村中的显著性水平存在一定差异。（3）农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对三类农村农户宅基地流转意愿的影响也具有差别性。（4）地方政府的有序组织和企业的参与在近郊农村和远郊纯农村对增强农户宅基地流转意愿具有积极的现实意义。研究结论：应根据农村自然地理和经济区位条件等的差异，兼顾农户的经济收益预期和住房保障预期，制定城市近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村差别性的宅基地使用权确权和流转管理政策。

土地经济；宅基地使用权确权；宅基地使用权流转；意愿

1 引言

伴随着中国城市化的快速发展，农民大量进城务工、居住生活，却仍保留甚至新建、扩建农村住房，一户多宅、占而不用的现象日趋严重。宅基地的粗放利用不仅加剧了城市化进程中耕地保护的压力，也不利于实现城乡统筹发展。因此，如何有效推动农户参与闲置宅基地的流转，实现农村宅基地的合理配置和高效利用已成为学界广泛关注的热点问题。

农户是宅基地流转的决策主体。在一般意义上，农户的家庭特征和宅基地拥有状况[1]、户主的受教育程度及职业技能[2]、农户的社会性行为[3]、农户对宅基地流转的期望收益和风险预期[4-5]等对其宅基地流转意愿均有较显著影响。当地区经济发展水平不同时，相对于经济发达地区，经济欠发达地区农户较低的非农就业收入并不足以激励其进行宅基地流转且正是因为农户家庭收入较低，宅基地重置成本将直接影响其流转意愿[6-7]。在同一经济区域内部，农户宅基地使用权流转意愿的强弱则与其距离市中心距离成反比关系。距离市中心越近，宅基地使用权价值实现途径越多元，农户宅基地流转意愿越弱；反之，距离市中心越远，农户宅基地使用权价值的实现途径相对单一，流转意愿越强烈[8]。同时，社会经济的发展促进了农户的分化，第一代农民工与新生代农民工对宅基地财产属性和附带价值的认可度与依赖度的差异[9]，纯农户与一兼、二兼农户对流转政策的认知和非农就业能力的不同[10]，以及由于农户的职业分化和经济分化程度不同而导致的产权预期的差异等[11-12]都会影响农户的宅基地流转意愿。更进一步地，农户分化可能造成不同农户的可行能力和对宅基地流转感知价值的不同[13]、对宅基地福利属性的认同也可能存在差别[14]，不同于“以农就业、低层次收入和无城镇住房”的农民，“非农就业、高层次收入和有城镇住房”的农民可行能力更高、更倾向认为宅基地流转利大于弊、对宅基地福利属性认同度偏低而偏向于愿意进行宅基地流转。

然而，不可否认的是，上述对农户宅基地流转意愿影响因素的研究大多基于中国既有的农村土地产权管理制度，却忽略了现有制度框架下客观存在的产权制度缺陷。因为在本质上，中国农村宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制为基础，以限制城乡人口流动为初衷，以宅基地的生存保障为唯一功能而做出的制度安排[15]，其产权制度安排以社会和政治稳定而不是以经济效率为主要目的，由此导致农村宅基地使用权权能残缺、收益权不被法律认可、处分权限制过严，致使大量的土地租值收益被置入公共领域，相关利益主体对公共领域租值的竞争将降低土地的利用效率，造成租值消散，是实践中宅基地缺乏流转和低效利用的根本原因[16-17]。在经济发达地区和受城市化影响显著的城乡结合部，农户宅基地的财产权意识已逐步树立。农户对宅基地变现能力的实现期望强烈影响着宅基地的流转需求，并成为解析宅基地流转行为的逻辑主线[18]。有研究表明，熟悉流转法律法规的农户有更高的流转参与率[19]。不仅如此，一份针对落后少数民族地区的调查也表明，拥有产权证书越全面的农户其进行宅基地流转的意愿越显著[20]。

为此，早在2010 年，中央一号文件就提出“对集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等进行确权登记颁证工作”。学者们也先后从价值原则、现实困境、治理对策及应用途径等方面阐述了宅基地使用权确权的意义、原则、程序、法律基础和议事程序等，审视了实践中的现实困境及生成逻辑，形成了相应的确权政策建议和策略选择[21]。理论上，农村宅基地使用权确权登记发证能落实农户对宅基地和房屋的占有、使用、收益、流转等权能，有利于保障农户宅基地用益物权，从而能合理推进农户住房财产性流转，使农户依法获得宅基地和房屋转让收益[22]。然而，在确权实践中，自上而下的具有行政命令色彩的确权政策由于在一定程度上脱离农村社会实际和农民的需要而遭遇到多方面的抵制[23]。

可见，宅基地使用权确权作为产权制度设计仅提供了制度环境，其能否激励农户将闲置宅基地进行流转更取决于农户对宅基地使用权确权的了解、认知及其响应。笔者的前期研究已表明，宅基地使用权确权具有一定的产权制度效应、经济效应和社会效应，但城市近郊农村、远郊纯农村及远郊风景秀丽农村等不同类型农户对其的认知程度存在差异[24]。因为在客观上，近郊农村毗邻主城区，农村房屋租赁市场较活跃，远郊风景秀丽农村虽然远离主城区但毗邻旅游区可依托当地的旅游资源发展农家乐，故这两类农村宅基地的资产属性明显。远郊纯农村是指远离城镇、以农业生产为主的普通农村，其房屋主要用于农户自住，并不能带来经济收入，资产属性不明显。正是因为如此，三类农户对宅基地财产价值的实现期望才可能不同，对确权制度效应的敏感度也会存在差异，并可能直接影响其流转意愿，而既有的研究对这方面的关注还较缺乏。因此，本文试图分析确权对近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村农户宅基地使用权流转意愿的影响，以期为完善中国农村宅基地使用权确权管理制度、推进闲置宅基地合理有序流转提供一定的理论和实践借鉴意义。

2 研究区域概况及样本来源

2.1 研究区域概况

湖北省是中国典型的农业大省，也是中部地区重要的农民工输出省。在城市化进程中，农村宅基地闲置、低效利用的现象突出。同时，湖北省农村宅基地使用权确权完成率较高，截至2012年8月底，宅基地使用权应发证 1105.24万宗，已发证782.6万宗，发证率达70.78%①截至2014年末，湖北省宅基地使用权确权登记已完成所有的外业调查，但同年国家出台相关政策要求将宅基地使用权和房屋所有权合并为不动产产权证，由于涉及到农村房屋所有权的确权登记，预计到2020年底完成全省两证合一的颁证工作。。

在调查区域的选择上，本文重点考虑湖北省已完成确权的地区并最终选择武汉市、仙桃市和恩施市作为调查区域。其中，武汉市于2009年成立农村综合产权交易中心，将农村闲置宅基地使用权、房屋所有权等进行市场化交易，交易案例较丰富；恩施市农村自然风光优美、土家族文化浓厚，农户自发的“农家乐”和农村房屋租赁现象较多；仙桃市建立了“城乡建设用地增减挂钩”试验区，地方政府的组织和推动促进了宅基地流转。因而所选案例区自然地理和经济区位差异明显，宅基地使用权流转组织方式多样，对其的调查分析有助于总结经验，探索促进宅基地使用权合理流转的有效途径。

2.2 调查方法与样本来源

采用随机抽样方法，以面对面访谈的形式进行调查。调查问卷的内容主要包括农户个人特征、家庭特征、农民外出就业状况、拥有和使用宅基地状况、确权前后农户宅基地使用权流转意愿及影响因素等方面的内容。共发放问卷380份，回收有效问卷361份，有效回收率为95%。其中，近郊农村131份、远郊纯农村143份、远郊风景秀丽农村87份。

3 确权前后农户宅基地使用权流转的意愿差异：描述性统计分析

课题组对调查取得的361份有效问卷进行简单的统计分析，分析了确权前后①尽管本文所选取的调查对象均是已完成确权的农村，但在问卷调查时，调查同学已向农户说明调查分为确权前和确权后两个不同时点，且截止调查时点，所调查农村的确权工作完成时间均在两年内，因而可以确保被调查农户能清晰回忆起确权前的宅基地流转意愿及其影响因素。近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村农户宅基地使用权流转的意愿，并从确权的产权制度意义、农户的恋乡情结、流转后收益及社会保障等方面分析了影响农户宅基地流转意愿的可能因素。

3.1 确权前农户宅基地使用权流转的意愿分析

在宅基地使用权确权前，近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村各有45.80%、41.26%和58.62%的农户不愿意流转宅基地。进一步分析原因发现，近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村各有27.89%、18.63%和32.76%的农户认为家里的房子是祖宅而不愿意随意转让给他人；26.92%、40.20%和12.93%的农户担心宅基地流转后自己的住房得不到有效保障；还有20.19%、12.75%和23.28%的农户认为自己已经习惯了当前的生活而不愿意进行任何改变（表1）。

可见，无论是近郊农村、远郊纯农村，还是远郊风景秀丽农村，确权前影响农户宅基地使用权流转的原因主要集中于三方面：视房屋为祖宅、对当前生活的习惯或依赖以及对流转后住房保障度的担忧，这也在一定程度上折射出中国农村传统思想和文化对农户宅基地流转意愿的影响。

同时，正如前文所述，大量的文献认为中国宅基地使用权在制度安排上的缺陷使得农民对宅基地并未拥有完整的产权权利和权能，而在一定程度上阻碍了农民宅基地使用权的流转。笔者的调查也进一步证实了这一点。为了分析确权对农民宅基地使用权流转意愿的影响，课题组在设计农户不愿意流转宅基地使用权的原因中特意安排了 “宅基地未确权，相关权利得不到法律上的保障” 这一选择项。然而，仅5.77%、9.80%和3.45%的近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村的农户选择了该项。这说明产权仅是当前影响农户宅基地使用权流转意愿的因素之一，但并非是主流原因。而确权在远郊纯农村的影响更大也在一定程度上背离了课题组之前认为的“城市近郊和远郊风景秀丽农村的农户受市场经济的影响更显著，更应该有产权保护意识”这一假设。可能的原因是，本次调查是事后调查，即所选取的农户均已进行了宅基地使用权的确权工作，虽然在调查中调查人员强调是了解确权前的状态，但农民还是会受到确权政策宣传的影响，且远郊纯农村农户受市场化影响最弱，政策宣传的潜移默化作用使其已树立“没有确权就不能进行流转”这一基本认知。近郊农村和远郊风景秀丽农村由于潜在的房屋市场化交易机会较多，其更看重农村住房的资产属性和经济价值而忽略了交易的合法性；同时，在农村住房市场化交易初期，交易量少、交易范围窄等原因的客观存在也可能使得农村住房市场交易的纠纷较少，因而在实践中，确权的产权保护意义并未得到充分体现。

表1 确权前农户宅基地使用权流转意愿及原因的频率统计表Tab.1 Frequency statistics of the rural households’ residential land transfer willingness and the impact factors before registrationa

3.2 确权后农户宅基地使用权流转的意愿分析

确权后，三类农村不愿意流转宅基地的比例分别下降为8.4%、32.17%和40.23%，下降幅度非常明显。这些不愿意进行流转的三类农村农户依然认为流转后住房得不到很好的保障（三类农村比例分别为40%、39.53%和25%）、房屋是祖宅（比例分别为26.67%、27.91%和35%）、习惯了现有生活（比例分别为23.62%、17.81%和21.67%）而不愿意流转，与确权前的情况相似。因而本文认为更有必要分析发生转变、愿意流转的农户的客观驱动因素。他们是不是受到了确权政策的影响？还有其他因素影响吗？为此，本文一方面考虑了确权的产权安全效应、经济效应和社会效应，同时也考虑了农户的“恋乡情结”和跟风心理，选择相关指标试图揭示确权后影响农户宅基地流转意愿的因素。

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确权后，在愿意进行流转的农户中，近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村各有60.94%、41.56%和51.14%的农户认为确权后进行宅基地使用权流转可获得较稳定的经济收益；5.21%、22.94%和13.64%的农户认为流转宅基地后可改善生活环境；4.69%、6.49%和17.04% 的农户认为可提高生活质量。另外，三类农村还各有1.04%、2.60%和6.82% 农户认识到确权能从法律上有效保障其宅基地使用权权益而愿意更大胆地进行流转。需要关注的是，近郊农村和远郊纯农村各有26.04%和23.81%的农户认为政府和企业在宅基地使用权流转中的组织和参与也是其愿意进行流转的重要原因（表2）。

可见，宅基地使用权确权所具有的产权制度效应、经济效应和社会效应对提高农户宅基地流转意愿已具有一定的积极意义。特别是经济效应，近郊农村、远郊风景秀丽农村和远郊纯农村超过和接近半数的农户认为“确权后能确保获得经济收益”而愿意进行流转。农户对确权所具有的“法律保障、改善生活环境、提高生活质量”等方面的产权制度效应和社会效应的认可度却较低，主要是因为当前农村宅基地市场化交易尚处于起步阶段，交易量少、交易范围小，交易纠纷相对也少，不能凸显确权在保护权利主体相关利益方面的作用；另一方面，在既有的宅基地流转和置换案例中，尽管政府组织的集中居住在基础设施建设和公共服务提供等方面更完备，但囿于对传统生活居住方式的习惯和依恋，农户并不认为其生活质量和生活环境提高了，也并不认为这是其在确权后愿意流转宅基地的主要原因。①②③

表2 确权后农户宅基地使用权流转意愿及原因的频率统计表Tab.2 Frequency statistics of the rural households’ residential land transfer willingness and the impact factors after registration

同时，除确权因素外，笔者发现在近郊和远郊纯农村愿意且已经进行宅基地流转的农户中各有41.67%和40.21%的农户是因为有地方政府和企业的组织、推动才愿意进行流转。可见，在宅基地使用权市场化交易不够成熟、相关配套政策制度不完善的地方，地方政府的有序组织和企业的积极参与也对增强农户宅基地流转意愿，促进宅基地合理配置具有积极的现实意义。

4 确权对农户宅基地使用权流转意愿的影响研究

4.1 计量经济模型及变量定义

通过上一小节的描述性统计分析可以知道，确权对近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村等不同类型农村的农户宅基地使用权流转意愿的影响是不同的。同时，农户对参与宅基地流转后的经济收入、住房保障、生活环境和生活质量等方面的预期也在很大程度上影响其流转意愿。此外，户主的年龄、文化程度、非农就业状况及其所拥有的宅基地状况等也可能会在一定程度上影响其流转意愿。为定量地分析这些因素对农户宅基地流转意愿的影响，本小节将选择相关变量构建计量经济模型进行具体分析。

本文的讨论数据主要来自问卷调查，存在连续性数据也包含分类为主的离散数据，如农户的流转意愿即是根据其意愿程度分别赋值为0、1。因此，将采用Probit模型进行分析，一般形式是：

式（1）中，Yi为农户宅基地使用权流转意愿；Xi为影响农户宅基地使用权流转意愿的各因素；β为待估计参数；εi为随机扰动项。被解释变量和解释变量的指标选择及其定义如表3所示。

4.2 模型估计结果

利用Eviews 7.2采用极大似然法对城市近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村的样本数据④本次调查的所有村落均完成了宅基地使用权确权，故本文随机选择各村落一半的调研农户为未确权户，只关注其确权前的流转意愿；而每个村的另一半调研农户为确权户，只关注其确权后的流转意愿。分别进行有序Probit模型估计（表4）。从表4可以得到如下分析结果：

表3 变量的指标选择及指标定义Tab.3 Indexes and interpretations of variables

（1）农户的经济收益预期和住房保障预期对近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村农户宅基地流转意愿都具有显著的正向影响。其中，农户的经济收益预期在三类农村中都对农户流转意愿有非常显著的正向影响；住房保障预期对农户流转意愿也有较显著的正向影响，但在远郊纯农村的显著性水平要高于近郊农村和远郊风景秀丽农村；农户对流转后的生活环境和生活质量变化的预期对农户宅基地流转意愿的影响在三类农村中都不显著。说明当前影响农户参与宅基地流转的重要因素仍然是农户对流转后的经济收益和住房保障的预期和判断。

（2）宅基地使用权是否确权对农户宅基地流转意愿在5%的显著性水平下具有正向影响。无论是城市近郊农村、远郊纯农村还是远郊风景秀丽农村，确权对农户宅基地使用权流转意愿都具有较明显的正向驱动作用，且统计检验较显著。表明确权的确是促进农户进行宅基地流转的重要政策因素。

（3）农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对农户宅基地流转意愿也有一定的影响，但在三类农村的表现存在一定的差异。

在近郊农村，农户拥有的宅基地面积越大、家庭非农就业人数及收入占比越高，农户宅基地使用权流转意愿却越弱。可能的原因是近郊农村毗邻主城区，地理位置优越，农民宅基地和住房价值增长的空间较大，宅基地财产价值体现的方式也比较多元化，故而农民不愿轻易放弃；同时，近郊农村非农就业机会多，收入稳定，生活较安逸；此外，视住房为祖宅的乡土情结也进一步弱化了农户将宅基地使用权进行流转的意愿。

在远郊纯农村，户主年龄越大、非农就业人数占比越高的农户其宅基地流转意愿越强烈。这是因为，一方面，在边远农村农民宅基地主要用于自用，其财产价值变现的方式少、可能性小；另外，受传统农业思想禁锢，农民普遍认为养儿是为了防老。当子女外出就业率较高且自己年事已高而渐渐丧失农业劳动能力和自理能力时，农民更期望随孩子在外居住而愿意将自己的宅基地转让给他人①调查中发现，农村特别是经济欠发达地区的老人对子女的生活依赖度较高。许多老人表示年纪大了后，干不动农活，经济收入有限且体弱多病，无法独立生活，因而愿意放弃农村住房随子女在城市或集镇居住。这也是当前农村社会养老、医疗等社会保障服务缺失的一个重要表现。。

在远郊风景秀丽农村，宅基地面积越大的农户，其流转意愿越强烈。这是因为近年来风景秀丽农村的农家乐和乡村旅游发展较快，拥有较大的宅基地面积意味着农户可发展的农家乐规模越大，经济收益也愈加显著，而确权带来的产权安全性则进一步保障了农户对宅基地的财产权益，由此强化了农民宅基地流转意愿。另一方面，在远郊风景秀丽农村，户主年龄越大、非农就业人数占比越高，农民宅基地流转意愿反而越弱，可能的原因是相比较于城市喧闹的环境，风景秀丽农村的生活环境更好，同时只要出钱雇工，上了年纪的老人仍然可以经营农家乐。因此，在生活有保障的前提下，老年人更愿意在农村安度晚年。

表4 确权对农户宅基地使用权流转意愿影响的区域差异Tab.4 Effects of registration on rural households’ willingness to transfer rural residential land in different regions

4.3 讨论

依据上述分析，相较于宅基地使用权确权，农户对参与流转后的经济收益预期和住房保障预期对其宅基地流转意愿影响的显著性水平更高。可能的原因是宅基地使用权确权仅是农村宅基地管理制度层面的产权设计和安排，其政策意蕴为切实保障农户对宅基地的完整的使用权权利和权能，免受侵害，因而更强调“未雨绸缪”和“防患于未然”。而农户作为理性个体，受传统小农意识的影响，在决策中具有一定的短视性，可能更在意所拥有财产的当前变现能力和实际生活需要，更在意宅基地连同住房的流转能为自己带来多少经济收益，自己的住房和基本生活需要能否得到满足。因而，当农村宅基地流转市场尚未建立，宅基地流转渠道不够畅通，流转交易双方信息不对称时，并不会因为确了权而从根本上影响或改变农户对参与流转的经济收益和住房预期，也不会极大增进农户宅基地流转意愿。可以预见，随着宅基地流转市场的建立和发展、交易的日趋活跃，确权将成为避免交易纠纷、维护农户权益、促进农户参与流转的重要制度安排。

同时，前述的描述性统计分析表明，地方政府的组织和企业的参与是近郊农村和远郊纯农村农户愿意进行宅基地流转的原因。为了验证两者的因果关系，在上文Probit 模型中，本文将“是否有地方政府的组织和企业的参与”作为一个解释变量放入模型进行分析，却发现反映农户预期的相关解释变量的显著性较弱，而将其剔除后，模型的拟合优度有所提高，相关解释变量的显著性也有所上升，因而本文认为“地方政府的组织和企业的参与”与农户预期之间可能存在相关性。进一步的相关分析表明，在近郊农村， “地方政府的组织和企业的参与”和变量“农户的经济收益预期”及“农户的住房保障预期”的相关系数分别为0.687和0.703，在远郊纯农村其分别为0.876和0.621。可见，两者具有较强的正向相关性。这也进一步说明，当宅基地流转市场尚未建立或发育尚不成熟时，地方政府的有序组织能在一定程度上改变农户的预期，增强其宅基地流转意愿，因而对促进农户参与闲置宅基地流转起着重要的推动作用。

5 研究结论与政策启示

5.1 研究结论

（1）确权前、后农户宅基地使用权流转意愿有明显变化。近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村愿意进行流转的农户比例分别从确权前的54.2%、58.74%和41.38%提高到91.6%、67.83%和 59.77%。很明显，确权后，农户更愿意进行宅基地使用权的流转。

（2）农户的经济收益预期、住房保障预期和宅基地确权都对农户宅基地流转意愿具有显著的正向影响， 但前两者的显著性水平要高于后者，而农户的生活环境和生活质量预期对其流转意愿的影响不显著。这说明，当前影响农户参与宅基地流转的重要因素仍然是农户对流转后的经济收益和住房保障的预期和判断，而确权也是促进农户进行宅基地流转的重要政策因素。

（3）农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对农户宅基地流转意愿也有一定的影响，但在三类农村的表现存在一定的差异。在近郊农村，农户拥有的宅基地面积越大、家庭非农就业人数及收入占比越高，农户宅基地使用权流转意愿却越弱；在远郊纯农村，户主年龄越大、非农就业人数占比越高的农户其宅基地流转意愿越强烈；在远郊风景秀丽农村，宅基地面积越大的农户，其流转意愿越强烈，而户主年龄越大、非农就业人数占比越高，农民宅基地流转意愿反而越弱。

（4）在近郊农村和远郊纯农村，政府和企业在宅基地使用权流转中的组织和参与与农户的经济收益预期和住房保障预期间具有较强的正向相关性。政府和企业的参与对改变农户预期，促进农户宅基地流转具有一定的推动作用。

5.2 政策启示

（1）在当前农村宅基地流转市场尚未建立的大背景下，尽管农户的经济收益预期和住房保障预期对农户宅基地流转意愿具有显著的影响，宅基地使用权确权不能从根本上影响或改变农户上述预期，也不能极大增进农户流转意愿，但从长远来看，仍然有必要对农户加强宅基地使用权确权政策的制度意蕴宣传和指导。这对于帮助农户树立产权意识，建立产权安全预期，在宅基地流转中行使和保护自己的相关权益，减少流转中潜在存在的权利纠纷，尊重和保障农户的宅基地产权权利和权能具有重要的意义。

（2）由于近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村自然地理、经济区位等客观因素的差异，农户对确权政策的敏感度会存在差异。同时，农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对三类农村农户宅基地流转意愿也存在差别性影响，因而有必要制定差别性的确权和流转管理政策。在近郊农村和远郊风景秀丽农村，宅基地管理的重点是规范农户的私下流转行为，建立完善的交易程序和管理政策，维护良好的交易秩序，将农户自发的宅基地流转行为制度化、规范化，真正发挥产权登记在交易中的权利认定和权利保护作用。而在远郊纯农区，由于缺乏市场交易，农户只是在概念上了解了确权的产权保障效应，却并不能真正促成流转行为，因而其宅基地管理的重点则是充分发挥政府和企业的作用，通过政府的有序组织和企业的有效参与，来实现闲置宅基地的合理流转。

（3）农户的“恋乡情结”和对农村传统生活方式的依赖也是影响其流转意愿的重要原因。因此，在推进宅基地使用权流转过程中，要充分尊重农户意愿，保护传统文化。对于一些具有历史纪念意义和文化价值的古村落或古建筑，要进行有效保护，以真正调动农户宅基地流转积极性，促进农村宅基地的合理配置和利用。

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Study on the Effects of Rural Residential Land Use Rights Registration on the Households’ Willingness to Rural Residential Land Transfer in Different Regions: A Case Study of 361 Rural Households’ Survey in Hubei Province

WU Yu-ling1, DU Yue-tian2, FENG Zhong-lei3, WANG Mei4
（1. College of Public Administration, Central China Normal University, Wuhan 430079, China; 2. College of City and Environment, Central China Normal University, Wuhan 430079, China; 3. College of Economics and Management, China University of Geosciences, Wuhan 430076, China; 4. Wuhan Planning and Research Institute, Wuhan 430014, China）

Based on the 361 rural households’ survey data from Wuhan, Xiantao and Enshi cities in Hubei province, the purpose of this paper is to analyze the effects of rural residential land use right registration on the households’ willingness to rural residential land transfer, providing a theoretical support and empirical evidence for assessing the performance of registration policy. Methods of descriptive statistical analysis and Probit were used in the paper. The research results are as follows. Firstly, the rural households’ willingness to transfer rural residential land were different before and after rural residential land use right registration. The ratio of rural households that were willing to transfer the rural residential land in suburban area, exurban area and scenic spot of remote area were 54.2 percent, 58.74 percent and 41.38 percent,respectively before the registration, while after the registration, the ratio increased to 91.6 percent, 67.83 percent and 59.77 percent, respectively. Secondly, the expectations of economic revenue and housing security after the transfer and the policy of registration are the distinctive factors that affect the rural households’ willingness to transfer residential land at present. However, the significance levels in the three rural areas are different. Thirdly, the off-farm employment of rural households and the amount of residential land are also two important factors that affect the households’ willingness,the effects of which are also different in the three regions. At last, the participation of local government and enterprises can promote the rural residential land transfer in suburban area and exurban area. In conclusion, according to the diversity of geological conditions and economic locations, the policies of rural residential land use right registration and transfer should be different in suburban area, exurban area and scenic spots of remote rural area, considering the different economic revenue and housing expectation.

land economy; rural residential land use right registration; rural residential land transfer; willingness

F301.3

A

1001-8158（2017）09-0052-10

10.11994/zgtdkx.20171025.163053

2017-01-04；

2017-08-26

国家自然科学基金（71403095）；国家留学基金（201606775037）；中国地质大学（武汉）中央高校基本科研业务费专项资金（CUG160221）。

吴郁玲（1979-），女，湖北黄陂人，博士，副教授。主要研究方向为土地经济与管理。E-mail: ylingwu79@163.com

王梅（1979-），女，湖北荆门人，高级规划师。主要研究方向为土地利用规划。E-mail: 16185129@qq.com

（本文责编：陈美景）