对“弃管楼”的管理对策研究

刘芳廷

摘要：近几年，随着经济的发展以及社会的进步，人们生活水平得到了不断的提高，但是部分小区却因为无物业管理这一现状，直接导致部分楼房问题随之显现，而这样的楼房其实也是市民口中的“弃管楼”。通过对部分小区进行走访调查后发现，“弃管楼”存在着较为诸多的问题，常见的就是环境脏乱差、没有路灯、下水道堵塞等，但因为找不到相關的负责人进行维修，从而也给市民的生活，工作带来了诸多的影响。作为一名政府工作人员，更是应该对这一情况加以高度的关注和重视，从而确保广大居民的利益得到有效的保障。鉴于此，文章主要针对“弃管楼”的相关内容展开研究。

关键词：弃管楼；管理对策；展开研究

面对“弃管楼”管理难题，作为政府工作人员，有责任和义务深入实地进行调查，并为此提出更加具有针对性的解决对策。实际上，大多数的“弃管楼”都存在于一些老旧小区内或者是以单体楼为主，由于历史比较悠久，且存在年久失修，老化严重等问题，所以相关物业在管理上也会遇到诸多的矛盾。加上管理资金的缺乏，从而使得“弃管楼”的问题得不到任何人的重视。然而，在当下时代发展的新形势背景影响之下，政府人员更是要致力于有效解决“弃管楼”这一类问题。

一 、“弃管楼”的基本概念以及现状

“弃管楼”，实际上就是指无物业服务机构来实施管理，也未实行业主自治管理的居民住宅楼房。通常，这些楼房分布在城市的各个角落，且呈现出分散性强的特点，它们多是以单体楼的形式出现，而且修建的时间也较为久远，在规划设计上，配套设施上同样也存在着落后的问题，而这样的情况不仅与当下的城市面貌不协调，而且给还给城市居民的正常生活带来了极大的困扰。可见，“弃管楼”的问题早已变得愈加严重了，与此同时还对社会和谐稳定发展造成了巨大的影响，相应的也促使人民群众不断呼吁相关政府部门能够及时采取有效措施，解决“弃管楼”管理中所存在的诸多问题。

二、“弃管楼”管理过程中所遇到的诸多问题

（一）“弃管楼”管理资金的明显缺乏

研究发现，“弃管楼”本身就存在着诸多的问题，而起着决定性的影响因素则是管理资金。以“铁岭市银州区某一小区”为例，由于是以前的老城区，加之近十几年新城区的不断开发和崛起，从而使得这一区域的“弃管楼”也随之增多，加之配套设施都比较差，所以即便积极相应政府号召，加大对“弃管楼”的管理维修力度，但是对于小区物管而言，前期所面临的物管风险以及资金投入风险都还是比较大的，而要想得到有效的管理，又能够实现投入产出的良性循环，首先必须解决初期资金的投入问题，也只有这样，后续才能实现屋面维修、下水道清理、单元门窗修复等相关工作，能否顺利有效地开展“弃管楼”维护关键在于解决资金投入问题。

（二）部分业主对“弃管楼”的管理认识上存在偏差

从政府相关报告数据可知，现如今的很多“弃管楼”都具有比较强烈的计划经济色彩，而且在弃管之前也多是实行传统的房屋管理体制，这就导致部分老业主难以接受物业服务，即企业实行的的物业收费行为，此情况的出现也加大了政府人员在“弃管楼”管理上的难度。

通过走访调查还发现，“弃管楼”的居民生活水平普遍还比较低，多数是下岗职工或者是弱势群体，而物业管理费的缴纳在他们眼里则成为了一种变相收费的行为，甚至还错误地认为物业管理完全没有存在的必要。与此同时，对于那些肯缴纳物业费用的居民来说，小区所有问题都必须依赖于物管部门加以解决，然而，需要承认的是：如果一再向物业公司进行索赔，诸如产权证问题、小区配套等问题，只会让物业服务企业感到难以应对。

（三）缺少必要的“弃管楼”管理政策指导

虽然政府部门给予了住房保障工作开展高度的重视，然而对“弃管楼”的政策管理依旧处于空白的状态。以“东北地区”为例，作为曾经的老工业基地，旧小区中“弃管楼”所存在的比例依旧相当大，而为了解决其中所存在的管理问题，国务院有关部门也为此颁布了《物业管理条例》，并建立了“双向选择和等价有偿”的机制，可事实上，条例中的制度设计却过度的依赖于人性道德，即希望业主能够做到自治自律。虽然短期取得了相应的成效，但是长期看来，我国东北地区的经济、文化条件与民主的自我管理还存在很多的问题。所以，全面推进“弃管楼”管理工作的有序开展，因地制宜、逐步推进，并适当得到政府部门以及相关政府人员的大力支持就显得尤为重要。

三、针对“弃管楼”管理所提出的有效对策

（一）政府部门应加大“弃管楼”管理资金投入

一直以来，“弃管楼”就是物业管理的“老大难”问题，而资金更是成为了管理，整治，改造“弃管楼”的一大瓶颈，而这单凭物业管理部门一己之力是难以完成的，为此，就需要得到政府在资金上的投入和帮助。

以“辽宁省铁岭市”为例，研究发现全市共有弃管楼1135栋，共计有538万平方米，累计管理整治资金约1.65亿元。而为了有效确保“弃管楼”的改造工作顺利完成，铁岭市政府从2015年至2017年这两年时间内，都会不定期的安排一定数额资金用于“弃管楼”维修改造，甚至，政府还制定了《住宅专项维修资金管理办法》；《住宅专项维修资金使用规程》文件，其目的就是希望能够加大对“弃管楼”的环境整治力度。

（二）增强“弃管楼”物业部门的管理意识

虽然“弃管楼”是一些老旧的房屋，但是随着时代的发展和进步，部分“弃管楼”也被纳入到了小区物业管理范畴之中。不过，鉴于部分“弃管楼”物业部门存在较为薄弱的管理意识，进而导致“弃管楼”管理工作在实际的开展中遇到了诸多的问题。在此现状下，政府有关部门可以采取以下措施，从而有效加强“弃管楼”物业部门的管理意识。

“弃管楼”首先是督促小区物业管理部门建立相应的物业收费保障机制。与此同时，政府还要加大自身的监管力度，并分类核定物业管理收费标准，除此之外，还应通过现场考核，并根据小区的基础条件和服务项目、服务标准等内容核定其服务等级，进而才能明确收费标准。至于房管部门，加强对物业管理企业的监督检查，并实行动态管理也是非常重要的。总之，通过这样的方式才能有效的增强居民的物业服务市场化及商品化意识，进而有效促进行业的健康发展。endprint

其次，完善物业服务企业服务项目的准入和退出机制。目前，随着物业管理市场的日益盛行，如何使存在大量“弃管楼”的小区找到合适的物业管理企业是需要深入思考的一个问题。鉴于此，有关政府部门为了促使业主以合理的付费标准获得优质的服务质量，所以会采取招标投标办法进行择优选择，为此还任命相关的政府人员亲自加强对物业公司的有效管理。总而言之，保证“弃管楼”物业管理工作顺利且有效开展的秩序十分重要。

（三）建立长效的“弃管楼”管理机制

现如今，老旧小区问题已“弃管楼”的管理也早已成为各级政府、社会各界和人民群众十分关注的热点、焦点和难点问题了。虽然在政府的号召下，“弃管楼”的管理，整治工作也取得了一定成效，但是还不能完全适应新形势发展的要求，尤其是满足广大人民群众的生活需求。为此，进一步发挥业主委员会的群策群治作用，并建立其“弃管楼”长效管理机制就显得十分重要。

总体而言，“弃管楼”的管理责任已落实，但老旧楼房的長效管理机制还不够完善，所以政府人员在实地调查中应该对社区业主委员会提出相应的要求。如提高社区物业管理工作人员的专业能力、增设社区公益性岗位、引进优秀的专业管理人员……除此之外，还应该要积极建立起较为完善的业主自治机构，并鼓励社区负责人带头开展业主管委会的小区业委会评选以及培训工作，进而通过更加公开，公平的方式选举业主委员会，最终也能确保“弃管楼”业主的合法权利得到充分的保护。

四、结语

随着时代的发展和变化，“弃管楼”管理工作也得到了政府部门的高度关注，很多地区还因此成立了物业管理工作领导小组，其目的就是希望“弃管楼”管理过程中的系列问题能够得到有效的解决。鉴于“弃管楼”管理事关居民的利益，因此，作为政府人员更是要自觉肩负起自身的工作使命和职责。

参考文献：

[1]赵金旭.关于解决物业管理“弃管楼”问题的建议[J].城市开发：物业管理， 2015（11）.

[2]侯瑛.以物业管理为视角看“弃管楼”的形成[J].北方经贸，2015（09）.

[3]马勇.弃管房产管理模式与对策思考[J].现代经济：现代物业中旬刊，2016（05）.

[4]薛凤来.弃管房产管理模式与对策思考[J].经济技术协作信息，2017（01）.

（作者单位：沈阳师范大学）endprint