加快建立现代住房制度,努力实现住有所居
——学习习总书记讲话的心得体会

文/包宗华

习总书记在十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”经过反复学习，有以下几点心得体会。

一、 涵盖了许多国家房改成功经验的精华

十九世纪以及此前很长一段时期，世界各国都推行住房商品化制度，其基本理念是：住房是商品，应由市场自发调节；住房是生活用品，应由居民自行解决。说白了，这是一个政府不管居民住房问题的制度。这一制度弊端甚多，最大的弊端就是炒房盛行，房价不断猛涨，使广大中低收入者长期处于住房难的境地。西方国家进入资本主义社会后，随着国民经济特别是城镇化快速发展带来的大批农民进城，炒房、房价猛涨和中低收入者住房难等问题日益突显。到了十九世纪，英国等国家已经形成了严重的社会问题，恩格斯在十九世纪七十年代著文，把它定性为住房灾难，并抨击资产阶级政府不关心和解决居民的住房问题。与此同时，社会各界也逐步掀起了批评政府住房政策的浪潮，从而推动政府去重视和研究住房问题。

到了二十世纪，许多国家终于弄清楚出现诸多住房问题直至住房灾难的根源在于住房商品化制度，因而陆续地开展了住房制度改革。改革的主要内容有三：一是政府由不管住房转变为努力解决广大居民的住房问题，把住房事业办成造福于民的事业成为政府应尽的职责；二是明确推行新住房制度的总任务是解决好广大居民的住房问题，实现人人享有适当住房（亦即我国要求的住有所居）的总目标；三是摒弃住房商品化占主导地位的住房制度，改行住房社会保障占主导地位的制度，这是实现总任务和总目标的制度保证，也是解决炒房盛行和房价不受控制等突出问题的制度保证。由于改行新制度的国家国情各不相同，其制度的内容在解决居民住房问题这个总前提下各有千秋，因而将其统称为现代住房制度。

通过改革推行现代住房制度的国家，普遍都只用了不太长的时间就解决了广大居民的住房问题。例如，住房灾难最严重的英国，实行现代住房制度不到二十年，就颁布了法律规定：一个区如有英国公民成为无家可归者，区议会和区政府要负法律责任。这就从法律的角度宣称，该国已基本实现了人人享有适当住房的总目标。又如，新加坡在1965年独立时，政府的资产只有3亿美元，处于国穷民贫的状态。他们认识到，越是贫穷越要实行现代住房制度，这样才能解决好广大居民的住房问题。他们制定出一整套适合国情的住房分类供应制度，而且施行坚定有力，只用了二十来年时间就使最低收入者都能住上廉租屋，使中低收入者都能买（租）得起和买（租）得到相应的政府组屋（即保障住房）。

习总书记十九大讲话只用了五十多个字，就精辟地涵盖了许多国家房改的成功经验。虽没有直接沿用许多国家提出的摒弃住房商品化主导地位的住房制度，但巧妙地使用了“住房不是用来炒”的一语。众所周知，只有摒弃了住房商品化主导地位的住房制度，才能根治炒房问题。

二，加快建立现代住房制度是当务之急

1980年小平同志关于住房问题的讲话，启动了我国的房改。小平同志作风严谨，他是在参阅了许多驻外使馆提供的国外资料后才作的讲话，因而讲的都是现代住房制度的内容。由于长期闭关锁国，当年我国的房改人对国外二十世纪摒弃住房商品化的房改一无所知。只因小平同志讲话中有“住房可以买卖”一语（现代住房制度的住房是租售并举的），就把讲话误解为要走住房商品化的道路，并用以指导我国1980年至1998年的房改。1998年房改23号文虽然提出了要在我国推行住房分类供应这一现代住房制度，但也提出了要以住房商品化为指导思想，致使各地无论执行哪一种制度都有红头文件为据。更因为当时我们还拿不出一套有效地施行现代住房制度的办法，加上推行住房商品化可使各地获取大量土地批租资金，各地都选择了走住房商品化道路并延续至今。这些年来，各地频频出现的炒房盛行、房价飞涨、库存严重以及广大中低收入者、最低收入者和需要在城市定居的农民工的住房难一直未能很好解决，都来源于住房商品化。

还要着重指出，许多通过改革推行现代住房制度的国家，普遍只用了不太长的时间（多数为十几年，也有用了二十多年的），就全面实现了住有所居的总目标。我国的房改从1980年算起至今已37年，从1998年算起已20年，却离全面实现住有所居的总目标相距甚远。按理，在2020年我国建成小康社会时，也应该全面实现住有所居，但因这些年推行住房商品化的耽误，届时全面实现住有所居已不可能。也就是说，住房成为我国全面建成小康社会的滞后环节已不可避免。习总书记明察秋毫地发现了这个问题，因而严正地提出了加快建立现代住房制度的要求。这“加快”二字十分重要。只有加快建成现代住房制度，才能加快实现住有所居。

三、必须把习总书记的要求落在实处

1998年23号文要求推行现代住房制度没能行得通，主要是因为没有拿出一套有效的实施办法，更没有坚定不移地去实施。吸取这个惨痛的教训，必须把不折不扣地落实习总书记的指示放在首位。习总书记对于我国建立现代住房制度，一是时间上要求加快，二是内容上提出了多主体供给、多渠道保障和租购并举三项战略性要求。遵照以上要求，建议国务院迅即组织有关部门和各地代表，尽快制定出一整套能在我国有效实施的现代住房制度。这套制度经国务院批准颁布后，要求各城市政府立即制定执行新制度和实现住有所居目标的规划。各地的规划一定要扎实可行，力戒浮夸和走过场，并由上级主管部门切实监督其执行。由于土地财政是推行现代住房制度的最大障碍，建议国务院同时组织有关部门和各地代表，制定一套既能消除土地财政，又有利于各城市经济可持续发展的办法。

制定现代住房制度，要以习总书记提出的三项战略性要求为指导；要通过认真总结我国房改的经验教训，特别是要分析长期实行住房商品化政策造成的诸多问题（房价过高就是一个大问题），拿出有针对性地解决问题的办法；在借鉴国外成功经验时，要下功夫解决好它与我国国情有机结合的问题。以上任务十分艰巨复杂，一定要下苦功夫，才能制定出一个完满而能够顺利施行的制度。

各个国家推行的现代住房制度，都是从自己的国情出发的，因而各有千秋。根据我多年的研究经验，以下这种现代住房制度有较多内容适合我国借鉴。第一，对占居民总数5%的最低收入者供应套型在49平方米以下的廉租房，实行公房低租金。第二，对占居民总数80%左右的中低收入者供应套型50至125平方米的保障房，其中90平方米套型住房占总房量70%以上。把中低收入者分为中上、中中和中下三部分群体。对中下群体供应50至70平方米套型的保障房，每平方米的租售价低于成本价，使其含有较多的社会保障成分，由低到高分成几个档次，以中下群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。对中中群体供应71至90平方米套型的保障房，每平方米租售价平均等于成本价，也由低到高分成几个档次，以中中群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。对中上群体供应91至125平方米套型的保障房，也由低到高分成几个档次，每平方米售价含有较多由政府收取的利润，也以中上群体买（租）得起和买（租）得到相应住房为度。总的要求是，住房出售偿还贷款本息后，做到政府略有盈余。由于土地属于政府投资，并由城市政府直接管理保障房运行，故保障房的成本价中不包括土地价。第三，对占居民总数15%左右的高收入者供应商品房，因为含有土地批租收费，其价格要高出保障房好几倍，土地批租收入纳入城市财政收入。同时，允许有些单位拥有保障房，并明确其为城市保障房的一个组成部分。这种办法的好处如下：一是有区别又无遗漏地解决好各种收入居民的住房问题，有利于较快地全面实现住有所居的总目标；二是体现了多主体供给、多渠道保障、租购并举的战略性要求；三是政府主要担负廉租屋的建设资金，因为只占5%的比重，套型又小，城市政府的负担不算重；四是保障房由政府直接调控，不会出现炒房和房价乱涨的问题；五是严格控制保障房套型并规定每户居民只能拥有一套保障房，适合我国人多地少的国情。