房地产评估中工程造价的运用

张丽雅

摘要：随着我国经济实力的不断提高以及城市化进程的不断加快，建筑行业在得到迅猛发展的同时也逐渐变得成熟起来。而作为同建筑行业直接相关联的房地产行业，在其中的评估工作中应用工程造价就显得尤为重要。因此，本文通过分析房地产评估的方法，进而研究房地产评估工作中工程造价的实际应用。

关键词：房地产 评估 工程造价 运用

中图分类号：F293  文献标识码：A  文章编号：1009-5349（2018）22-0112-02

房地产评估指的是评估工作人员通过模拟房地产市场价格进而形成一定的应用机制，然后借助于不同种有效的评估方法，模拟房地产市场价格形成过程的工作。[1]房地产评估面临着技术、政策、市场以及市场人员条件等多种来自不同方面因素的影响，很容易造成在房地产评估工作中的结果不准确的情况。

一、房地产评估方法

（一）收益还原法

收益还原法通常也被称为收益现值法或者是收益资本化法，该方法的应用主要是预估项目对象的未来收益，通过借助于资本化率、报酬率或者是收益乘数等概念，将未来收益转化为价值进而计算项目对象价值的计算方式。利用收益还原法得出的价格是收益价格，该计算方法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。详细解释通过例子加以说明，假设一位投资者有一处房产，每年的纯收益可以达到十万元，同时，该投资者手中有一百万元资本金，如果将一百万元资本金作为投资存入银行，该银行的年利率为百分之十，可以得出该投资者每年可以获得的资本利息金额为十万元。从该投资者的角度出發，房地产的纯收益同一百万元资本金在银行中所得利息是等价的，也就是说，投资者房地产的价值为一百万元。

（二）成本估价法

成本估价法也就是通常说的承包商法，具体来讲就是在对项目对象进行估价时，在估价点重新构建价格，同时将折旧扣除，然后再对项目对象的价值或价格进行科学估算的方式。这种方法在实际应用中比较简单，房价可以简单的看作正常利润、各项税费、建设成本三者之和。[2]成本估价法比较适用于房地产交易较少或者是不能应用市场比较法的情况下，对于不是以盈利为目的的建筑物，因为交易较少或者是不能交易，使用该方法的时候较多。

（三）市场比较法

市场比较法比较适用于房价稳定的环境下。在实际的应用中，依据市场比较法作出的房价估算会受到市场走向以及房地产商的影响。当房地产市场比较稳定时，房地产商在确定房价时会在原有的房价基础上再加一定的金额;当房地产市场比较动荡时，房价的浮动范围较大，市场比较法在周期的应用就会很难实施;当房地产行业出现泡沫时，市场比较法应用后的结果通常会比原有房价高，进而还会加剧房地产泡沫的产生。因而，市场比较法应该应用于交易量大的房地产交易中，例如，写字楼、标准厂房、房地产开发用地等。

不同的评估方法对于房地产市场价格形成过程的模拟定然有一定的差别，最终获得的结果也将因此而存在不同，在实际的评估工作中，通常需要选择两种及以上的评估方法，将多个评估结果进行比较，这样一来，在应用参数得当、计算过程无误的前提下，经过不同评估方法得出的结果应该比较接近。

二、房地产评估中工程造价的实际应用

（一）开发成本的估价规范

在房地产开发成本的估价中，通常成本估价法以及市场比较法应用得较多，当然也有根据政府确定的房屋重置价格进行估价的，或者是采用工程估价的方法来估算开发成本。[3]但是，在开发成本评估的实际工作中，对于建筑物重置成本的计算方法通常使用单位比较法、分部分项法、工程测量法或者是指数调整法。可见，对于工程估价和实际工作，在建筑物的重置或重建成本的计算中，都可以采用工程估价的计算方式，但是这却不是最佳的计算方式。

（1）在使用单位比较法和指数调整法时，建筑物成本的平方米造价以及价格指数，通常由评估公司和工程造价站发布其中有关的数据资料，除此之外，还有来自于评估公司和估价师对于这些数据资料的整理与收集，这些数据资料在整理时，以结构型划分、以时间归类，例如，框架、钢结构厂房以及砖混。在估价开发成本时，这些数据资料作为基础数据被应用于其中对成本进行分析。

（2）在使用成本估价法时，估价师通常使用单位比较法和指数调整法，原因是这两种估价方法应用简单。但是，在分部分项法和工程测量法的应用中也需要结合工程造价方法以及造价工程师的密切配合，同时，详细且清晰的工程图纸、准确的构造参数也是不可或缺的。由于成本估价法的应用涉及的人员以及要素较多，因而估价师一般不会采用这种方法。

（3）基础数据归纳存在不足。由于数据归纳趋向于系统化、概况化，对于那些同标准建筑相符合的建筑物，实际情况同其数据统计结果也比较符合;不过对于同标准建筑不相符的建筑物而言，实际情况同其数据统计结果就会存在一定的差异，数据的说服力就会降低。例如，在工业建筑开发成本的估算中，除了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都很难使用统一性的建安成本来进行估价计算。

（二）工程造价代替成本法

在房地产评估中，成本法在评估工作的内容以及评估程序中同工程造价的评估相类似，有一定的共同之处，但是也存在很多不同的地方。[4]在房地产评估中应用成本法一般以社会化客观成本为依据，而工程造价则是以特定工程在特定条件下为主体计算的施工费用。两者在计算原则上也有很大不同，但是工程造价的应用方式以社会化条件为基础，同时可以对估点时材料的价格进行调整，从而使得获得的最后的工程造价可以作为成本法在房地产评估中的核心根据。但是，在实际的评估工作中，不同类型的工程在合同价中会由于受到特殊条件的约束，使得对于该工程不可以直接进行评估。除此之外，国家也曾大力推广工程造价清单计价模式，在每个工程项目中税金、分部分项工程项目以及措施费用、规费等，都需要在计价清单中明确项目的名称以及数量等单位，工程量清单的计价定额由政府发放，在我国不同地区的定额有一定的差别，目的是适应不同地区的市场条件。当然，也存在一些企业也可以根据自身的发展水平而选择自由企业定额，各省份的定额通常情况下是确定实物工作一般组成量，例如，人工投入的水平以及分项工程实体材料消耗，应该符合社会一般劳动效率、一般技术，这是一种比较平均的、极具代表性的指标。管理费用以及材料价格通常是由投标方自行决定。工程清单计价作为一种社会报价模拟，在竞标时以分项综合单价为依据，工程量是根据不同工程项目的具体情况计算的。

（三）提高房地产评估数据的准确性

房地产评估工程的预算价格同设计市场施工合同价相比，通常会由于受到市场竞争进而导致前者高于后者的情况。[5]对于普通的民用建筑来说，在施工时施工技术比较容易掌握并实施，施工技术的难度不会太高，建筑工期具有明显的建筑规律，施工强度也处于平均值的范围之内。因而，在民用建筑的施工中可以均匀地投入施工所需的各种资源，由于工程项目的体量一般，而不会在材料价格上造成波动，建筑企业的施工单位比较容易接受。现阶段我国建筑市场的竞争日趋激烈，从而就会造成预算控制价格高于市场上的竞标价格，因此，在房地产的评估工作中，应该将市场竞争对于评估结构的影响考虑在内，企业管理费用、造价利润水平都应该积极参考市场的具体情况，但是又不可以完全依据市场价格。对于一些进度计划和工期较短的工程项目，一般会产生一定的赶工措施费，在房地产实际的评估工作中可以将其考虑在内，在施工中先进技术在应用时需要具有较高企业资质水平的单位来承办，这樣就会在施工中产生额外的技术措施费，在房地产的实际评估工作中应该将其考虑在内。在业主资金落实不到位的情况下，施工单位需要先行垫付，在实际的工程费用中就会出现财务费用以及垫付费用，对于这部分费用在房地产评估工作中可以不予以考虑。

三、结语

综上所述，将工程造价应用于房地产的评估工作中，对于房地产的进一步发展以及对房地产价格作出精确的价格评估都有着不容忽视的作用。但是，由于房地产行业的特殊性，在开展工程造价应用与评估工作时，应该高度重视对于工程造价的客观化处理，通过不断完善建筑市场成本组成的计算方式，进而提高房地产评估工作的准确度。

参考文献：

[1]宁顺光.工程造价在房地产评估中的运用[J].建筑工程技术与设计，2016（17）：863.

[2]朱秀红.工程造价和工程造价风险分析[J].科学与财富，2017（22）：52.

[3]郝振英.工程造价在房地产评估中的运用研究[J].建筑工程技术与设计，2016（15）：2914.

[4]璩文利.房地产评估中的工程造价运用[J].城市建设理论研究（电子版），2015（19）：3439.

[5]邓云峰.解析房地产项目工程造价的控制与管理[J].城市建设理论研究（电子版），2016（11）：515.

责任编辑：于蕾