漫谈《合同法》中买卖不破租赁解释

赵 凯

（100026 北京市两高律师事务所 北京）

一、“完全信息”状态下的租赁规则

尽管“完全信息”状态时一种理想的状态，现实中几乎不存在这样的状态，但也正因为如此，这种理想状态为本文的分析提供了一种便利。在“完全信息”状态下，因市场中的信息都是公开的，故也就不存在信息获取成本。此时，对比两种不同的立法例。

如果采用买卖破除租赁的立法例，那么对于买受人而言，标的物上是否设有租赁权实际上并不对其购买行为产生任何影响，因此我们重点分析承租人与出租人之间的关系。从法律后果看，承租人将停止对租赁标的物的租用；从救济途径看，承租人可以要求出租人赔偿损失等违约责任。值得注意的是，尽管承租人仍存在救济途径，但该些措施均是在违背承租人自由意志、强迫承租人接受的与其本意相违背的法律后果的情况下对承租人作出的补救性质的措施，而这种救济权利的行使往往非常困难，也很难弥补承租人的真实损失。与此同时，我们可以看到，归属于承租人的法律后果实际由出租人完全控制，承租人甚至不可能预见到该法律后果，而要求承租人承担其本身就不能预见到的法律后果本身就是极其不公平的。

如果采用买卖不破租赁的立法例，那么对于承租人而言，标的物所有权是否发生转移，就其承租权利而言并不产生影响，因此我们重点分析出租人和买受人之间的关系。对于买受人而言，买受人需要承受承租人继续对标的物的占有。然而，因为买受人能够完全知晓租赁合同的内容，故买受人可以在判断是否购买以及购买条件时将该信息考虑在内。举例来说，如果买受人发现租赁标的物存在长期租赁，买受人就可能选择不再购买该租赁标的物；如果买受人觉得可以接受租赁存在，但租金太低或者租金已经提前支付，也可以通过降低购买价格来维护自己的利益。尽管买受人面对的是捆绑着租赁的标的物，但因买受人在做出购买选择时仍是基于自由意志，且因其能够完全知晓租赁合同的内容，故买受人能够预见自己的行为所产生的法律后果。

二、不完全信息下的租赁成本分析

1.信息来源

前文我们描述了在“完全信息”这种理想状态下的租赁规则表现为无需任何条件的“买卖不破租赁”，然而现实生活普遍的是“不完全信息”的状态。因此，决策者做出一个合适的决策，除了需要其自身的理性之外，还需要获取决策所需要的信息，这便形成了一个新的交易成本——信息获取成本。从买受人的信息来源看，大致可以将信息来源分成出租人、承租人、其他第三人、政府部门和客观事实五类。下面我们具体分析来自该五类信息来源的特征。

（1）出租人主动告知。出租人也即买卖关系中的出卖人，是唯一同时出现在租赁和买卖两个法律关系中的主体，因此也是唯一同时知晓两个法律关系具体内容的主体。然而，这个信息来源并不具有期待可能性。出租人本就是买卖关系中买受人的相对方，买卖合同订立时，出租人能够预见到被买受人知道标的物存在租赁，对其将是一个极为不利的定价依据。相反的，如果出租人不告诉买受人这个信息，他可能因此获得更多的经济利益。因此，期待利益相对一方主动告知信息是不现实的。

（2）承租人主动告知。承租人仅出现在在先形成的租赁关系中，除非出租人主动告知承租人要出售租赁标的物以及所出售的对象，否则承租人根本不可能知道租赁标的物将出售给谁。因此，如果要求承租人主动告知买受人有关租赁的事实，则承租人只能每天去询问承租人是否有出售的计划，而这将产生巨大的成本，也明显不具有可操作性也不具有期待可能性。另一方面，在买受人根本不知道是否存在租赁的情况下，根本不可能由买受人向承租人直接了解租赁的信息。

（3）来源于其他第三人的成本。从整个市场中来看，除了承租人和出租人之外，不排除其他第三人也能够知道相关租赁的情况，而从第三人处获取信息实际上也是市场中一种非常常见的信息获取方式。然而，对于买受人而言，如果其需要从第三人了解到有关租赁的信息，无异于大海捞针。同时，来自第三人的信息并不一定准确，买受人还需要进一步甄别这些信息的真伪。

2.信息成本比较

前述分析中，因出租人主动告知的方式不具有期待可能性，所以本文不做过多的讨论。其余四种信息来源中，承租人主动告知的模式中虽然买受人的成本非常低，但是却对承租人产生了巨大的成本，因此总的交易成本仍然非常高；来源于第三人的模式因为来源不稳定以及信息甄别等原因实际产生的交易成本也非常高。相对应的，如果通过政府部门或者客观事实中获取有关租赁的信息，那么所产生的总成本相对较低。该两种信息来源，用传统民法学上的概念描述，也即租赁关系已经通过相关登记机关登记或者承租人已经实际占有租赁标的物。下文着重对比从政府部门或者从客观事实获取信息的交易成本。

租赁关系已经在登记机关登记。在该要件下，承租人为了保护自己的租赁权，便会主动在登记机关登记租赁关系，买受人也会在做出购买决定前向登记机关了解是否存在租赁信息。此时，买受人实际处于“完全信息”的状态。根据前文分析，此时租赁权优于所有权并不会对买受人产生非意思自治下的损害。如果租赁关系尚未登记，那么买受人便不存在该信息来源，此时租赁权便不得对抗买受人的所有权。

承租人已经实际占有租赁标的物。在租赁合同关系中，承租人的本意便是占有和使用租赁标的物。因此，在租赁权对抗所有权时要求承租人已经实际占有租赁标的物并不会对承租人产生额外的成本。当然，作为买受人而言，其通过承租人占有所了解到的租赁信息可能并没有通过登记机关了解到的准确和完整，但买受人至少可以通过事实了解到标的物存在租赁，进而为其获取信息提供线索。

三、小结

比较上述两种信息来源，从直接的成本上看，登记方式至少存在如下额外成本：①政府部门需要成立登记机关，产生人员成本、设备成本等，尽管我国的有不动产登记机构，但是存着登记信息的增加，成本自然也会增加；②租赁一方将租赁关系登记于登记机关的成本；③买受方去登记机关了解租赁信息的成本。占有方式中因承租人租赁的目的就是占有，故承租人不产生额外的成本，而买受人本就需要对标的物进行查看，故也不会产生额外的成本。从信息获取的完整度看，登记方式中买受人可以获取较完整的租赁信息，占有方式中买受人并不能获取完整的租赁信息，而买受人为了获取更完整的信息可以要求买受人提供。因此，两种信息获取的方式各有利弊，很难进一步比较两者的优劣。因此，本文认为租赁登记和标的物占有均只要其一便可以对抗买受人的所有权。

[1]边梦圆.“买卖不破租赁”原则的再解释[J].人间,2016,212(17).

[2]刘雪梅.论买卖不破租赁原则[D].四川大学,2005.

[3]刘素君,徐成铭.试论买卖不破租赁原则[J].山西青年,2016(15).