建筑物区分所有权与相邻权的案例浅析

尹文杰

国家知识产权局专利局专利审查协作江苏中心，江苏 苏州 215163

邻里纠纷，自古有之。然而，到底是从相邻权纠纷角度考虑还是从建筑物区分所有权角度分析，往往没有引起足够的重视。二者均可以成为邻里纠纷的案由，事实相差无几，但是法律依据、争议焦点、举证责任却有所不同，甚至在裁判结果上也存在区别。那么对于相邻权纠纷和建筑物区分所有权纠纷的处理判定便有理论与实际的实践意义。

一、定义及区别联系

建筑物区分所有权是由所有权人对一建筑物中的专有部分的所有权与对共有部分的持分权共同构成，即区分所有权人对一建筑物中的专有部分所有权与共有部分持分权所构成的特殊的所有权。相邻关系，指不动产相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，应相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，相邻各方基于此而享有的权利被称为相邻权。

从性质上来看，建筑物区分所有权属于物权，是所有权的一种特殊形式；相邻权则是基于法律的规定对不动产所有权或使用权当然的限制或延伸，它并不是一项独立的物权，而是基于物权的请求权。从权利客体上看，建筑物区分所有权的客体分为专有部分与共有部分，专有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且区分所有权人可独立使用的建筑物部分；共有部分则是指区分所有权人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。

二、法院判例

案例1：陈某在未征得原告同意也未取得相关部门建筑许可的情况下，擅自破坏后天井四周屋檐、墙壁和走廊，侵占后厅、后天井等房屋共有部分用于自身房屋建设。

此案中涉及共有权和相邻权纠纷，实际上既涉及违章建筑的处理和相邻权的处理，笔者认为此时需优先考虑相邻权问题，即原告因不动产相邻方在建造建筑物时，妨碍其房屋的通风、采光和日照，并对房屋地基造成危险，请求相邻方停止侵害、恢复原状、排除妨害和消除危险而提起诉讼。《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十九条的规定，相邻不动产权利人之间在通风、采光、日照方面都应给予对方必要的便利。虽违章建筑的认定和处理属于有关行政部门的职权范围，但无论本案讼争相邻不动产是否违章搭建，在建造该不动产时妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照引起纠纷而提起的诉讼，为相邻关系纠纷。

案例2：石甲、石乙、王××住25幢2单元501室，丁甲、丁乙、骆××住25幢1单元501室，是相邻的两户顶层住户。石乙与义乌市某房地产开发有限公司(以下简称某公司)签订的《商品房买卖合同》、丁甲与某公司签订的《商品房买卖合同》第十八条第一项均规定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权属顶层住户。”凤凰山小区25幢2单元501室与25幢1单元501室的阁楼共有墙延伸没有建筑隔离墙，在25幢2单元501室阁楼窗户前距离共有墙一点五米处设有栏杆牵引至阁楼墙上，在25幢1单元501室阁楼前的露台及该栏杆靠丁甲、丁乙、骆××侧檐沟上铺设了花某岩地板，2007年4月石乙将该栏杆与阁楼外墙连接部分锯断。2008年1月，石乙将丁甲、丁乙、骆××铺设在檐沟上的花某岩地板砸毁。诉讼中石某等主张以共有墙的中轴线为两户的分界线。

笔者认为根据查明的事实，以相邻两户的共有墙中轴线为两户的分界线，事实和法律依据不足。第一，以中轴线为两户的分界线，没有事实根据。根据2005年4月20日石某与义乌市某房地产开发有限公司《商品房买卖合同》第十八条第一项之约定，“该商品房所在楼宇的屋面使用权属顶层住户”，石某等作为顶层住户对楼顶屋面仅有使用权，但双方并未约定明确的使用界限。第二，石某等主张以共有墙的中轴线为两户的分界线划分争议双方的屋面使用界限，本质上是请求共有墙的中轴线为双方建筑物区分所有权的界限，但因楼宇顶层属于房屋公共部分，并不属石某等所购房屋区分所有权的当然延伸，该主张无法律依据。第三，排水沟在楼宇屋面的安排上虽有一定的独立性，但性质属公用设施，无法区分归谁所有或归谁单独使用，相邻双方应依照建筑物的原有格局，遵从方便生活、公平之原则合理约定露台使用界限。

三、总结

综上，建筑物区分所有权人在行使专有权时，如需对共有部分进行改动，必须经全体区分所有权人同意且不影响整个建筑物的安全使用，否则即构成对其他区分所有人共有权的侵害。如果某一区分所有权人为了改变其专有部分的通风、采光等问题而不得不对专有部分进行改造，且这一改造并不妨碍邻人建筑物区分所有权的行使，邻人应当在一定限度内予以容忍，此时应适用相邻关系的规则调整；同时在涉及违章建筑内容时，对于诉讼标的为相邻权时，因从相邻权角度考虑而非考虑违章建筑的认定和处理属于有关行政部门的职权范围。

[ 参 考 文 献 ]

[1]李显东.民法总则案例研习[M].北京：中国政法大学出版社，2014.

[2]梁慧星.物权法[M].北京：法律出版社，2016.