房产测绘中房屋面积测绘分析

张荣标

漳州市房地产测绘队，福建漳州 363000

《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国测绘法》中明确规定必须加强房地产测绘管理力度，改善房地产测绘技术，确保测绘结果的精确性，使房地产信息管理有据可依，依法维护当事人的权利。测绘单位在开展房产测绘中的房屋面积测绘工作时，必须遵守相关法律法规，综合使用先进的测绘技术以保证测绘结果的准确度。本文将简单介绍房产测绘中房屋面积测绘的基本定义，分析面积测绘差异的成因，并浅谈如何提升房屋面积测绘的准确度。

1 房产测绘中房屋面积测绘的基本定义

从宏观层面来区分，房产测绘中房屋面积测绘主要分为预测与实测两部门，其中，预测是指测量机构在商品房验收之前对房屋面积进行预测，该项工作的依据包括实地考察资料、施工图纸以及《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国测绘法》中关于房产面积核算的内容。实测则是在商品房验收完毕后对房屋面积的再次精确测绘，本次测绘工作的依据包括预测数据、建筑图纸、测绘地图以及按照《中华人民共和国测绘法》中关于房产面积核算规定对房屋面积进行实测和计算所得出的数据。

2 房屋面积测绘技术存在的问题

据调查了解，房屋面积测绘中的预测数据和实测数据往往存在非常明显的差异，滋生这一差异原因是多方面的，主要原因包括以下四种：

（1） 测绘技术操作流程不规范。部分测绘人员在执行房屋面积测绘工作时并未遵守标准流程，所采集的外业数据缺乏精准性，图纸标记数据不明确。部分外业数据和图纸上的数据存在较大差异，进而导致预测数据和实测数据不一致。其次，部分测绘人员在工作中时常出现错量与漏测问题，这必然严重影响测绘结果的精确度。再次，在整个房屋面积测绘过程中，布网工作和内业图形处理颇为重要。可实际上，不少测绘人员并未实施科学布网，内业图形处理不当，致使后期的全方位数据测绘结果不够准确。

（2） 测绘人员的职业素养须待提升。目前，从总体视角来看，国内测绘人员的职业素养与房屋面积测绘工作的标准要求不符，不少测绘人员对专业理论知识和具体操作技术缺乏应有的了解。

（3） 测绘技术相对落后。与美国相比，中国房屋面积测绘工作起步较晚，测绘技术相对落后，房产地图绘制技术、房屋面积测绘技术和面积核算技术均需要进一步提高。

（4） 比例尺选用不合理等。准确测绘房屋面积，必须选用最佳比例尺。然而，不少测绘人员在选用比例尺的过程中仅凭经验，没有根据实际情况来选择最合理的比例尺。

3 如何提升房屋面积测绘的准确度

3.1 遵守房产测绘技术操作流程

开展房产测绘中的房屋面积测绘工作，必须严格遵循科学的操作流程，一般情况，房产测绘技术操作流程分为以下三步：

第一，做好外业测绘工作，采集精准的数据信息。在房产测绘过程中，测绘人员首先要做好外业测绘工作，运用精密度良好的仪器设备与测绘工具来采集各种数据信息，与此同时，要核对图纸上的标记数据，查看该数据与外业数据是否一致，控制好两种数据的误差，如果发现误差过大，或者数据不一致，就要进行复测。此外，要避免出现漏测与错量问题，不断提升测绘结果的精确度和测绘实效性。

第二，恪守布网原则，处理好内业图形。在21世纪，GPS技术被广泛应用于房产测绘工作中，在使用该技术进行测绘时，须坚持布网原则，处理好内业图形。所谓的“布网原则”是指在测绘工作中要结合房屋建筑的具体结构与定位，设计好布网图形，这样有助于从全方位角度获取测量数据，确保房屋面积测绘的精确度。在布网过程中，可以使用网连式、边连式和点连式来进行组合以强化布网的合理性。另一方面，在完成外业数据采集和布网作业后，要正确使用内业平差来处理各种图形。

第三，利用分摊计算法，确保面积计算数据的精确性。测绘工作人员应正确使用分摊计算法，确保计算数据的精确性。在测绘中，要准确测量某一套房子的数据信息，查看户型数据，这样方能确保所有数据的准确性，减少房屋面积的测绘误差。

3.2 提高测绘人员的职业素养

房产测绘中的房屋面积测绘对测绘人员的职业素质要求非常高。因为当代房地产测绘工作具有高精度、高科技和高难度，所以对测绘工作人员的职业要求也非常高。提升房屋面积测绘质量，离不开人才的支撑，因此，测绘机构应重视加强测绘人员的职业培训，不断提高他们的职业素养。一般来讲，合格的测绘工作人员必须具备三方面的能力：第一，测绘工作人员应该熟知测绘专业领域的理论知识，具备娴熟的专业操作能力，全面了解测绘工作的业务内容；第二，测绘工作人员应具备时代精神，在工作中勇于创新，秉承与时俱进思想理念，不断学习新知识与新技术；第三，测绘工作人员不仅要熟知测绘专业知识，而且要广泛学习房地产开发业务，了解房地产管理学及其相关法律法规，在工作中切实做到遵纪守法，依法维护当事人的合法权益与国家利益。

3.3 改善测绘技术

提高房屋面积测绘的准确度，降低测绘误差，必须重视改善测绘技术，绘制精确的地图，避免面积测绘结果出现较大差异。目前，测绘人员可以运用以下三种技术来绘制房产测绘地图，获取精确的测绘信息。

（1） 运用GPS RTK技术绘制房产地图。GPS RTK技术是一种最新的GPS技术，可以从全方位的角度用最快的速度获取、挖掘、整合、加工、共享与分析房产测绘信息，设计最完善的测绘方法，确保房屋面积测绘的准确率，并做好信息分析工作，使房地产信息能够服务市场，步入产业化，不断加强城市化建设工作，同时，也有利于促进房地产测绘信息服务的转型与升级。其次，从房地产管理的角度来看，房产测绘信息管理由以往的静态转变为动态，测绘信息的采集和管理已发生分离，使原有的集中管理趋于分散化，这必然会给管理工作带来一定难度，而使用GPS RTK技术有利于解决这一问题，该技术不受时间与空间的限制，可以将所获取的信息直接输入GPS系统，进而绘制出最完善的房产地图，确保比例数据的精确度。

（2） 用新型全站仪测绘房屋面积。在信息时代，传统全站仪已经无法满足房产测绘工作的开展要求，很难保证房屋面积测绘的准确与否，对此，需要全面引入新型全站仪来开展房屋面积测绘工作。目前，新型全站仪将测距位置、微数据处理和测角装置以及自动化技术融为一体，能够在最短的时间内自动完成房屋面积测绘工作，储存重要数据信息，精确计算房地产的面积，并将计算结果输入到信息管理系统中。另外，在运用新型全站仪测绘房屋面积时应注意做好户室面积、楼梯间层面积、阳台和楼台面积的测绘工作，确保测量要素的齐全性与准确性。

（3） 用机制助图获取图纸。人工制图难免存在各种漏洞，无法保证面积测绘图的精确度，因此，要运用机制助图来获取图纸。目前，最有效的机制助图技术是AUTOCAD技术，该技术能够对错误的图纸进行完善与修改，而且，操作方法极为简便，自我保护能力与存储性很强，有利于提升房产图纸编辑工作效率。

3.4 科学选用比例尺

在房屋面积测绘工作中，通常需要采用比较大的比例尺。房产测绘中的房屋面积测绘对面积核算精度的要求很高，而测绘工作通常是在城市与城镇地区进行，这就需要借助专业性图纸来寻找测量位置，在图中做好标注，因此，要采用比较大的比例尺方能确保图纸的准确度，为房产信息统计与管理提供真实、可靠的依据。

4 结语

综上所述，为全面提升房产测绘中的房屋面积测绘质量，确保测绘结果的精确度，测绘机构应重视严格遵循科学的操作流程，做好外业测绘工作，采集精准的数据信息；加强测绘人员的职业培训，不断提高他们的职业素养；改善测绘技术，绘制精确的地图，避免面积测绘结果出现较大差异；科学选用比例尺，为房产信息统计提供最精确的数据。