房地产行业良性发展的调控措施

矫山红

以住宅建设为主的房地产业，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正在采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展的同时，也不断意识到这个行业在发展过程中给中国经济带来的负面影响，从而为了促进其更加良性发展，政府正着手对其进行一定程度的政策调控。

一、我国房地产行业的现状

习总书记在十九大报告中指出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的重大论断。解决不平衡不充分的矛盾，满足人民对美好生活的需要，既是国家制定新时代大政方针的出发点落脚点，也是对各行各业发展提出的总要求。自城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展迅速，取得了巨大成就，住房短缺状况得到根本改变，实现了从到“优房阶段”的转变，房地产行业发展不平衡不充分的矛盾依然很多。

2017年的房地产市场跌宕起伏，从年初差异化供地开始，到强调房子的居住属性。短期内调控政策持续收紧，热点城市开发商都相继面临限购、限贷、限价、限售、限商五大压力。2018年又是充满挑战的一年，随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势，故2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长，从而带来房地产投资增速的回落。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台的概率仍不大，2018年不大可能进入人大立法程序。

未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。

预计租赁住房制度将进一步做实，如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，一二线城市总体住宅供地面积有望提升，随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。

持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

二、近期我国房地产发展的趋势

（一）房地产业在国家严管政策下，中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。

（二）竞争将会更加激烈：越来越多的企业扎堆进入产业地产领域。由于住宅地产限购政策的影响，仅2016年一年就有34家企业进入产业地产领域，当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，2018年各类资本进入产业地产趋势明显加快。各类资本企业进入产业地产，将会加据产业地产的竞争。

（三）2018年供给端改善主要需要关注到两点，首先，政策在预售环节以及限价方面存在宽松的可能性，会对供给产生积极影响（但倾向于认为2018年政策放松的概率较低）；与政策宽松带来供给改善相比，更应该关注即使在政策不放松的情况下，房企出于现金流考虑也会加大推盘力度，带来供给端放量，由此推动成交边际好转。当然，需要指出的是，随着供给端放量，市场当前的供需弱平衡会逐步转变为供给过剩，市场也将变成由需求单边主导。

三、房地产行业良性发展调控措施

（一）今后政府将严格控制开发用地的供应总量。政府将根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动，应当根据产业特征因地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构，应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。唯有如此，才能从根本上稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。

（二）加强对重点城市强化短期调控。2017下半年以来，各地房地产市场掀起新一轮调控热潮，新政出台之密集让人目不暇接。据不完全统计，已经有包括大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京在内的10多个城市发布了楼市调控新政策。“总体而言，这一轮楼市调控政策是此前相关政策的延续和深化。”中国指数研究院指数研究总监白彦军接受经济日报记者采访时表示，一方面未出台限制性政策的市县开始加入调控行列，如大连市、阜南县等。另一方面，已出台住房限制性政策的城市，对现行政策进行深化，如海南升级最严调控，深圳“三價合一”，杭州、西安将实施摇号买房政策。这些政策都是针对当下市场运行过程中存在的问题而出台的。

（三）坚持房地产金融服务实体经济的发展方向。 实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的"影子经济"。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。

（四）对房地产税收政策进行调控。房地产税收的调控是一种间接调控，而非直接调控。在税收调控活动中，国家并不是直接规定房地产开发企业和购房者的社会经济活动方向和规模，也不是借助国家权力强迫人们必须采取什么样的开发或购买行为，而是通过相关税收政策影响特定纳税人的收入水平，进而诱导其经济活动的方向和规模发生变化，使之与国家对房地产市场的调控方向相吻合。（作者单位为贵州交通职业技术学院）